Pajak dalam Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum

Pajak dalam Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum menimbulkan pertanyaan, mulai dari masyarakat (Pihak yang Berhak) hingga aparat penegak hukum.

Utamanya ialah perihal Nilai Ganti Kerugian yang dihitung oleh Penilai memuat unsur pajak. Sementara itu, di satu sisi terdapat aturan mengenai insentif perpajakan. Apakah perhitungan Penilai tidak memiliki landasan ataukah pertanyaan yang muncul tersebut sebenarnya membahas hal yang berbeda?

Begini penjelasannya.

Ingin Memaksimalkan Nilai Ganti Kerugian Tanah Anda?
Jika Anda terlibat dalam proses pengadaan tanah, pastikan Anda memahami cara mendapatkan nilai ganti kerugian yang optimal dan menghitung estimasi nilai tersebut secara otomatis.
Kami menawarkan dua solusi praktis:

• E-Book: Tiga Rahasia Mendapatkan Ganti Kerugian Agar Optimal
• Simulasi Perhitungan Estimasi Nilai Ganti Kerugian Otomatis

Dapatkan keduanya dalam bundling hemat untuk manfaat lebih banyak!

Ketika terjadi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik Pihak Penjual dan Pembeli memiliki kewajiban membayar pajak.

Adapun pajak yang dikenakan secara umum:

• Pihak Penjual (mendapatkan pembayaran) : PPh (Pajak Penghasilan)
• Pihak Pembeli (memperoleh tanah/bangunan) : BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Terkait pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, perlu dipahami ada dua kondisi sebagai berikut:

KONDISI 1. Transaksi antara Pihak yang Berhak dan Instansi yang Memerlukan Tanah dalam rangka Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum

• Pihak Penjual adalah Pihak yang Berhak/masyarakat.
• Pihak Pembeli adalah Instansi yang Memerlukan Tanah.

Apakah para pihak, Pihak yang Berhak dan Instansi yang Memerlukan Tanah, dalam kondisi transaksi dalam rangka Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum memiliki kewajiban membayar pajak?

Jawab:

Maksimalkan Nilai Ganti Kerugian Anda dengan Mudah!
Dalam proses pengadaan tanah, penting untuk memahami bagaimana nilai ganti kerugian dihitung. Kami menyediakan dua alat penting untuk membantu Anda:

• Tiga Rahasia Mendapatkan Ganti Kerugian Agar Optimal: Pelajari strategi untuk mendapatkan nilai ganti kerugian terbaik. 
• Simulasi Perhitungan Estimasi Nilai Ganti Kerugian Otomatis: Alat praktis untuk menghitung estimasi nilai secara otomatis.

• Tidak perlu bingung lagi—dapatkan panduan ini sekarang dan nikmati proses yang lebih mudah!
• Pilih bundling hemat untuk keuntungan maksimal.

• Secara Umum: Diberikan Insentif Perpajakan
  • PP No. 19 Tahun 2021 Pasal 128 (1):
    • Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian atau Instansi yang memperoleh tanah dalam Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dapat diberikan insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
• Penjual (Pihak yang Berhak): PPh (Pajak Penghasilan) adalah 0%
  • PP No. 34 Tahun 2016 Pasal 2 (1c):
    • O% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari
      kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
• Pembeli (Instansi yang Memerlukan Tanah): Perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum, tidak dikenakan BPHTB.
  • UU No. 1 Tahun 2022 Pasal 44 (6.b.) tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah:
    • Yang dikecualikan dari objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan: (b) oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.

Dari paparan di atas, jelas bahwa untuk kondisi transaksi antara Pihak yang Berhak dengan Instansi yang memerlukan Tanah tidak dikenakan Pajak. 

KONDISI 2. Transaksi untuk Lokasi Pengganti antara Pihak yang Berhak sebagai Pembeli dengan Penjual

Kita telah mengetahui bahwa Pihak yang Berhak diberikan insentif perpajakan, termasuk ketika Pihak yang Berhak tersebut membeli tanah/bangunan baru sebagai pengganti tanah/bangunan yang telah dibebaskan.

Sehingga, untuk transaksi kali ini pihak yang terlibat adalah:

• Penjual: Penjual (dari Pasar)
• Pembeli: Pihak yang Berhak

Karena Pihak yang Berhak diberikan insentif perpajakan, maka:

• Penjual: Tetap membayar PPh
• Pembeli: Tidak dikenakan BPHTB. 

Oleh karena itu, hal tersebut diatur lebih lanjut dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI 204) tentang Penilaian terhadap Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, 5.10.c. mengenai komponen ganti kerugian yang berbunyi:

“biaya transaksi, asumsi dasar yang dibentuk antara lain dari sejumlah biaya perpindahan, pengosongan, pajak/BPHTB (untuk lokasi pengganti), beban PPAT. Bila tidak diatur lain, prinsip dasar yang dapat diambil seharusnya mengikuti SPI ini dan/atau pedoman penilaian yang berhubungan dengan standar ini.”.

Sehingga, besar pajak yang masuk ke dalam perhitungan Nilai Ganti Kerugian hanyalah pajak yang digunakan untuk pembelian nantinya/lokasi pengganti oleh Pihak yang Berhak ketika bertransaksi di pasar, bukan ketika bertransaksi dengan Instansi yang Memerlukan Tanah.

Lebih lanjut lengkapi dengan membaca topik berikut:

• Apa itu Standar Penilaian Indonesia (SPI)?
• Komponen Nilai Ganti Kerugian
• Penilai Pertanahan

Semoga bermanfaat!

Salam,

Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor

Jangan Lewatkan Kesempatan untuk Memahami dan Memaksimalkan Nilai Ganti Kerugian Anda!
Jika Anda ingin memastikan nilai ganti kerugian yang optimal dalam proses pengadaan tanah, inilah saatnya untuk bertindak:

• Tiga Rahasia Mendapatkan Ganti Kerugian Agar Optimal: Strategi praktis untuk hasil terbaik.
• Simulasi Perhitungan Estimasi Nilai Ganti Kerugian Otomatis: Alat yang membuat perhitungan jadi lebih sederhana dan cepat.
  Atau hemat lebih banyak dengan bundling hemat.
  Pesan sekarang dan kuasai prosesnya dengan percaya diri!

—

Tambahan informasi:

Insentif Perpajakan
PP No. 19 Tahun 2021 Pasal 128
(2) Insentif perpajakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan kepada Pihak yang Berhak apabila:
a. mendukung penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum; dan
b. tidak melakukan gugatan atas putusan Penetapan Lokasi dan atas putusan bentuk
dan/atau besarnya Ganti Kerugian.

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.