Hubungan NJOP dengan Hasil Penilaian (Kasus)

Hubungan NJOP dengan Hasil Penilaian (Kasus)

Salah satu pertanyaan yang sering muncul terkait hasil penilaian properti adalah bagaimana hubungan antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dengan Nilai Pasar yang dihasilkan dari proses penilaian.

Nilai Pasar bisa saja lebih tinggi, lebih rendah, atau sama dengan NJOP.

Sekarang mari kita bahas mengapa Nilai Pasar bisa berbeda dari NJOP, baik itu lebih rendah maupun lebih tinggi.

Kasus:

Terdapat penilaian untuk tujuan penjaminan utang, di mana Nilai Pasar yang dihasilkan ternyata lebih rendah dari NJOP. Mengapa bisa demikian?

Jawaban :

1. Penilaian dimaksudkan Mendapatkan Nilai Pasar :
   • Penilaian yang dilakukan adalah penilaian dengan tujuan untuk penjaminan utang yang mana memiliki dasar nilai adalah Nilai Pasar (Lampiran SPI 103).
   • Nilai Pasar memiliki definisi sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SPI 101; 3.1).
   • Sifat dan sumber dari data yang digunakan dalam penilaian harus konsisten dengan definisi nilai yang digunakan, oleh karena itu, opini Nilai Pasar menggunakan data yang berasal dari pasar, menggunakan data dan asumsi yang digunakan pelaku pasar, di mana untuk menghasilkan Nilai Pasar harus berasal dari pasar. (SPI 101; 6.5).
   • Analisis penilaian dilakukan berdasarkan data yang berasal dari pasar.
2. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
   • NJOP lebih kepada dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan/PBB.
   • Tidak menjadi pertimbangan/data/masukan terhadap penilaian yang menggunakan Nilai Pasar dan tidak berhubungan dengan Nilai Pasar dalam penilaian.
     • NJOP adalah nilai yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP lebih fokus pada kebutuhan administrasi pajak dan tidak secara langsung mencerminkan Nilai Pasar dari sebuah properti.
     • NJOP tidak mempertimbangkan data pasar secara langsung dan tidak digunakan sebagai data input dalam penilaian yang berorientasi pada Nilai Pasar. Oleh karena itu, NJOP dan Nilai Pasar tidak memiliki hubungan yang langsung atau otomatis, dan Nilai Pasar yang diperoleh dari penilaian pasar bisa lebih besar atau lebih kecil dari NJOP.

Mengapa Nilai Pasar Bisa Lebih Kecil dari NJOP?

Berdasarkan perbedaan yang telah dijelaskan, terdapat beberapa alasan mengapa Nilai Pasar suatu properti bisa lebih kecil dari NJOP:

1. Perbedaan Tujuan dan Metodologi: Penilaian dengan tujuan untuk mendapatkan Nilai Pasar didasarkan pada data pasar aktual dan kondisi ekonomi saat penilaian dilakukan. Sebaliknya, NJOP ditetapkan oleh pemerintah dengan tujuan untuk pengenaan pajak dan mungkin tidak selalu mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya.
2. Ketidaksesuaian dengan Kondisi Pasar: NJOP mungkin tidak diperbarui secara berkala untuk mencerminkan perubahan di pasar properti. Sementara itu, Nilai Pasar lebih responsif terhadap fluktuasi pasar, sehingga jika pasar sedang lesu, Nilai Pasar yang diperoleh bisa lebih rendah dibandingkan NJOP yang mungkin masih mencerminkan nilai yang lebih tinggi dari kondisi pasar sebelumnya.
3. Asumsi yang Berbeda: NJOP sering kali didasarkan pada asumsi-asumsi yang bersifat umum dan tidak sepenuhnya mencerminkan karakteristik unik dari suatu properti tertentu. Sebaliknya, penilaian untuk tujuan Nilai Pasar mempertimbangkan faktor-faktor spesifik yang mempengaruhi harga properti di pasar terbuka, termasuk kondisi fisik properti, lokasi, dan permintaan pasar. 

Oleh karena itu,

Penilaian properti untuk mendapatkan Nilai Pasar berbeda secara mendasar dengan penetapan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang digunakan untuk pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Perbedaan ini disebabkan oleh tujuan, metodologi, dan asumsi yang digunakan dalam kedua proses tersebut. Nilai Pasar adalah estimasi berdasarkan kondisi pasar aktual, sementara NJOP ditetapkan berdasarkan kebijakan perpajakan.

Penilaian untuk menentukan Nilai Pasar menggunakan data dari pasar yang sesuai dengan definisi dan sifat data masukan yang ditetapkan, sehingga dapat mencerminkan nilai sebenarnya dalam kondisi pasar bebas. Sebaliknya, NJOP lebih berfokus pada dasar pengenaan pajak tanpa mempertimbangkan dinamika pasar secara langsung. Oleh karena itu, hasil Nilai Pasar yang dihasilkan dari penilaian properti bisa lebih besar atau lebih kecil dibandingkan NJOP, dan keduanya tidak memiliki hubungan langsung.

Demikian penjelasan Hubungan NJOP dengan Hasil Penilaian (Kasus).

Semoga bermanfaat!

-Asti Widyahari-

Properti Valuer & Advisor

Artikel terkait:

• Pemerintah Daerah Butuh Penilai
• Pengertian Nilai Pasar Berdasarkan SPI 2018