Pentingnya Status Kepemilikan dalam Penilaian Properti (Kasus)

Pentingnya Status Kepemilikan dalam Penilaian Properti (Kasus)

Penilaian properti merupakan suatu langkah penting dalam berbagai transaksi keuangan, terutama dalam konteks pemberian kredit. Namun, dalam praktiknya, ada situasi di mana penilaian properti menjadi tidak sederhana. Salah satu kasus yang sering muncul adalah ketika status kepemilikan tanah tidak jelas atau terbagi antara beberapa pihak.

Contoh Kasus :

Penugasan dimaksud untuk menilai tanah dan bangunan yang ada di atasnya dengan tujuan untuk penjaminan utang (diagunkan).

Objek penilaian yang ingin dinilai mencakup sebagian tanah yang mana terdapat sebagian bangunan apartemen di atasnya (bangunan apartemen dimaksud berdiri di atas dua bidang sertifikat tanah), apartemen tersebut adalah apartemen strata-title (unit-unit apartemen telah terjual).

Pertanyaann yang muncul:

• Dapatkah tanah dinilai seluruhnya?
• Dapatkan bangunan apartemen di atasnya dinilai dan diagunkan?
• Apa kesimpulan tindakan Penilaian yang dapat dilakukan?

Sebelum menjawab hal tersebut di atas, perlu kita mengingat kembali konsep/teori Penilaian berikut:

Teori yang Mendasari :

Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. (Standar Penilaian Indonesia 2018; KPUP 2.3).

Sebagai tambahan disebutkan bahwa:

Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong atau tanah dengan bangunan dan/atau pengembangan lainnya yang menyatu dengan tanah, berikut sarana pelengkap yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estate atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. (Standar Penilaian Indonesia 2018; KPUP 2.4).

Oleh karena itu :

Penilaian Real Properti memiliki arti bahwa penilaian terhadap real properti dimaksud dilakukan terhadap semua hak atas tanah, semua kepentingan, dan manfaat. Di mana, penilaian tanah dengan bangunan yang menyatu dengan tanah harus memiliki nilai ekonomi yang mana akan tercipta jika memiliki kegunaan.

Situasi Objek Penilaian saat Ini :

Objek penilaian yang ingin dinilai mencakup sebagian tanah yang mana terdapat sebagian bangunan apartemen di atasnya (bangunan apartemen dimaksud berdiri di atas dua bidang sertifikat tanah).

Dapat atau tidaknya seluruh tanah dinilai serta dapat tidaknya bangunan apartemen dinilai sesuai tujuan tersebut, maka berikut pandangan yang perlu dipertimbangkan :

1. Kepemilikan Parsial :

• Dalam situasi saat ini, terdapat pembagian hak kepemilikan secara parsial antara sebagian tanah dan sebagian bangunan apartemen di atasnya.
• Tanah tempat berdiri apartemen tersebut merupakan bagian dari hak milik bersama yang terikat dengan Satuan Rumah Susun (Sarusun), di mana hak atas tanah dan bangunan apartemen di atasnya dimiliki oleh beberapa pihak karena hak bangunan apartemen tersebut adalah strata-title (telah dijual dan dimiliki oleh pihak lain).
• Ketika tanah dan bangunan dimiliki oleh beberapa pihak secara bersama-sama, hak-hak terhadap properti tersebut menjadi terbagi.

2. Potensi Konflik Kepemilikan:

• Akibat dari sebagian tanah yang dimaksud terlibat dalam kepemilikan bersama dengan pihak-pihak lain, maka memiliki potensi sengketa atau klaim dari pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan.
• Dalam situasi ini, penilaian properti menjadi sulit dan berisiko. Penilai tidak dapat memberikan nilai yang akurat atau dapat diandalkan apabila tidak ada ketidakpastian hukum yang melingkupi status kepemilikan tanah yang telah terbangun tersebut terutama perihal bagian terhadap semua hak atas tanah.

3. Prinsip Kehati-hatian dalam Pemberian Kredit:

• Berdasarkan kedua poin di atas, termasuk potensi sengketa dan kompleksitas kepemilikan, penilaian atas tanah ini dapat menjadi menyesatkan atau tidak mencerminkan nilai pasar yang sesungguhnya.
• Oleh karena itu, untuk menjaga prinsip kehati-hatian, terutama dalam konteks pemberian kredit, tanah tersebut sebaiknya tidak dimasukkan dalam penilaian.

4. Penentuan Nilai Pasar:

• Dalam konteks penilaian, penilaian dilakukan terhadap semua hak atas tanah, semua kepentingan, dan manfaat.
• Oleh sebab itu, berdasarkan kondisi tanah dan bangunan saat ini serta pertimbangan di atas, maka akan sulit untuk dilakukan penilaian secara akurat karena nilai yang akan dihasilkan tersebut tergantung pada kesepakatan bersama, kondisi hukum, dan faktor lain yang tidak mudah dikendalikan oleh Penilai.

Berdasarkan pertimbangan di atas, maka penilaian yang dapat dilakukan adalah penilaian terhadap bidang tanah tanpa bidang tanah yang telah berdiri bangunan apartemen di atasnya.

Demikian pentingnya status kepemilikan dalam Penilaian Properti. Semoga bermanfaat!

Salam,

-Asti Widyahari-

Properti Valuer & Advisor