Studi HBU: Uji HBU (Bagian II)

Studi HBU: Uji HBU (Bagian II)

Analisis penggunaan terbaik dan tertinggi (highest and best use – HBU), Penilai pertama-tama mempertimbangkan penggunaan tanah (site) yang mungkin dilakukan secara hukum. Dalam analisis data yang relevan, ada empat langkah yang tersirat dan diterapkan dalam urutan berikut untuk mengembangkan dukungan yang memadai untuk opini HBU penilai:

1. Secara Hukum Diperbolehkan (Legally Permissible)
2. Secara Fisik Mungkin (Physically Possible)
3. Secara Finansial Layak (Financially Feasible)
4. Secara Maksimal Produktif (Maximally Productive)

Dengan kata lain ada 4 (empat) uji yang perlu dilakukan:

1. Uji Aspek Hukum
2. Uji Aspek Fisik
3. Uji Finansial
4. Uji Produktivitas

Pengujian ini umumnya dipertimbangkan secara berurutan. Uji Aspek Fisik dan Uji Aspek Hukum dapat diterapkan dalam urutan mana pun, tetapi keduanya harus diterapkan sebelum Uji Finansial dan Uji Produktivitas. Hal ini untuk penggunaan waktu yang efisien saat menganalisis. Penggunaan suatu tanah mungkin layak secara finansial, tetapi hal ini tidak relevan dan percuma dilakukan jika secara hukum dilarang atau secara fisik tidak mungkin dilakukan.

Berikut penjelasan untuk setiap Uji HBU:

1. Uji Aspek Hukum:
   • Pengembangan apa atas suatu tanah yang diizinkan secara legal (hukum) meliputi ketentuan peruntukan yang diperbolehkan, kepadatan atau density, batasan-batasan pengembangan, batasan-batasan operasional, hingga fasilitas umum dan fasilitas sosial yang harus disediakan.
   • Zoning/Peruntukan
     Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
     Peraturan Bangunan, Maksimum Ketinggian/Maksimum Jumlah Lantai
     Garis Sempadan Bangunan/Garis Sempadan Sungai/ Garis Sempadan Pantai
     Peraturan-Peraturan khusus setempat jika ada yang terkait dengan proses pembangunan di sekitar lokasi
     Legalitas Kepemilikan & Penguasaan Tanah
     • Baca lebih lanjut yang mungkin berguna untuk Anda:
       • Cara Membaca Informasi Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dengan Ilustrasi
       • Lebih lanjut/detail mengenai penjelasan terkait KDB dapat dibaca di sini.
       • Lebih lanjut/detail mengenai penjelasan terkait KLB dapat dibaca di sini.
2. Uji Aspek Fisik
   • Untuk uji aspek fisik, tidak hanya dilihat dari tapak tanah saja, melainkan turut melihat pengembangan seperti apa atas suatu tanah yang dapat direalisasikan secara fisik dilihat dari aspek tapak (seperti topografi, ukuran, bentuk), aspek lokasi, serta aspek lingkungan.
3. Uji Finansial
   • Langkah ini dilakukan untuk masing-masing alternatif pengembangan yang dapat dilaksanakan. Kemudian uji ini memiliki tujuan untuk menilai apakah penggunaan tanah tersebut secara ekonomis dapat mendatangkan keuntungan atau layak untuk dijalankan dari perspektif keuangan.
   • Untuk properti penghasil pendapatan, tentunya harus didukung oleh Studi Pasar/Marketabilitas. Misalnya seperti bagaimana kondisi pengembangan bisnis properti di sekitar, pasar properti di sekitar dan lingkup regional, land price mapping, indikasi harga tanah di sekitar, dan kompetitor untuk pengembangan produk properti yang serupa.
     • Baca: Analisis Pasar dalam Penilaian Properti
4. Uji Produktivitas
   • Uji yang terakhir adalah menganalisis mana yang paling memberikan produktivitas atau nilai tertinggi untuk diambil keputusan sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik (higest and best use).

Demikian penjelasan terhadap Studi HBU: Uji HBU (Bagian II).

Semoga bermanfaat!

Salam,

Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

Telah Terbit! Buku Digital “Koefisien Dasar Bangunan: 65 Soal dan Pembahasan Level Dasar-Menengah-Lanjutan” klik di sini untuk membeli:

Info lebih lanjut:

Telah Terbit! Buku Digital Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor