Mengapa Properti Rp10 Miliar Belum Tentu Bernilai Rp10 Miliar
Belakangan ini, ketika suku bunga acuan atau BI Rate naik, pertanyaan yang sering muncul adalah:
“Apakah sekarang saat yang tepat untuk membeli properti?”
Atau sebaliknya:
“Apakah harga properti akan turun?”
Pertanyaan tersebut sangat wajar. Kenaikan suku bunga dapat memengaruhi aktivitas pasar. Ketika biaya pembiayaan meningkat, sebagian pembeli menjadi lebih berhati-hati, sehingga volume transaksi dapat bergerak lebih lambat dibandingkan sebelumnya.
Namun dari sudut pandang seorang Penilai, ada pertanyaan lain yang sering kali lebih penting:
Apakah harga yang diminta masih mencerminkan nilai properti tersebut?
Karena dalam praktiknya, harga dan nilai bukanlah hal yang sama.
Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018, harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset.
Sedangkan nilai adalah suatu opini mengenai manfaat ekonomi atas kepemilikan suatu aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam suatu pertukaran. Dengan kata lain, nilai bukanlah fakta yang melekat pada suatu proeperti, melainkan suatu opini yang dibentuk berdasarkan tujuan, dan asumsi tertentu.
Perbedaan ini sering kali tidak disadari oleh banyak orang.
Ketika pasar sedang aktif, harga dan nilai mungkin bergerak relatif berdekatan. Namun ketika kondisi pasar berubah, keduanya dapat mulai menjauh.
Seorang pemilik mungkin tetap menawarkan propertinya seharga Rp10 miliar karena mengacu pada transaksi yang terjadi beberapa tahun lalu.
Di sisi lain, calon pembeli dapat memiliki pandangan yang berbeda karena mempertimbangkan kondisi pasar saat ini, tingkat risiko, potensi pendapatan, maupun alternatif investasi lain yang tersedia.
Akibatnya, muncul satu harga yang diminta dan satu nilai yang dipersepsikan.
Dalam praktik penilaian, saya tidak jarang menemukan perbedaan yang cukup signifikan antara harga yang diharapkan pemilik dengan indikasi nilai pasar yang didukung oleh data penawaran yang tersedia.
Lebih lanjut, dalam dunia penilaian terdapat berbagai konsep nilai yang dapat menghasilkan kesimpulan berbeda terhadap aset yang sama.
Nilai Pasar mencerminkan estimasi nilai dalam suatu transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang memahami pasar dan bertindak tanpa paksaan.
Sementara itu, Nilai Investasi mencerminkan manfaat suatu aset bagi investor tertentu berdasarkan tujuan, strategi, dan ekspektasi investasinya.
Karena itu, ketika seseorang mengatakan sebuah properti bernilai Rp10 miliar, pertanyaan berikutnya seharusnya adalah:
“Nilai menurut siapa dan untuk tujuan apa?”
Inilah alasan mengapa penilaian tidak hanya melihat angka yang tertera dalam iklan atau harga yang diharapkan oleh pemilik.
Penilaian berusaha memahami apakah angka tersebut masih masuk akal apabila dibandingkan dengan kondisi pasar, karakteristik aset, risiko yang melekat, serta manfaat ekonomi yang dapat dihasilkan oleh properti tersebut.
Sebagai Penilai, saya justru memulai dari pertanyaan yang berbeda.
Bukan:
“Berapa harga yang diminta?”
Melainkan:
“Jika aset ini ditawarkan kepada pasar yang terbuka dan kompetitif pada tanggal penilaian, berapa indikasi nilai yang dapat didukung oleh data?”
Karena pada akhirnya, pasar tidak membeli cerita yang kita yakini tentang properti yang kita miliki.
Pasar membeli manfaat yang dapat diberikan oleh properti tersebut.
Dan tugas Penilai adalah membantu menjembatani perbedaan antara persepsi pemilik dan realitas pasar.
Artikel terkait:
- Harga, Biaya, dan Nilai
- Pengertian Nilai Pasar Berdasarkan SPI 2018
- Perbedaan Nilai Investasi dan Nilai Pasar
Demikian artikel “Mengapa Properti Rp10 Miliar Belum Tentu Bernilai Rp10 Miliar”. Semoga bermanfaat!
Salam,
Penilaian.id by Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Kutipan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian 4.0, SPI 2018.
4.2 HARGA adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena faktor seperti kemampuan keuangan, motivasi, atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan dapat berbeda dengan nilai aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
4.3 BIAYA adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya menjadi fakta. Biaya memiliki hubungan dengan harga karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
4.4 NILAI adalah opini tentang manfaat ekonomi dari kepemilikan suatu aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk aset tersebut dalam sebuah pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa.
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
About Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
