Bangunan Bertambah Luas, tetapi Nilainya Justru Turun
Banyak pemilik properti beranggapan bahwa bangunan yang semakin luas pasti memiliki nilai yang semakin tinggi. Secara sederhana, pemikiran tersebut terdengar masuk akal. Namun, dalam penilaian properti, luas bukan satu-satunya faktor yang menentukan nilai.
Dalam suatu proses penilaian ulang, misalnya, luas bangunan dapat tercatat bertambah 90 m² dibandingkan laporan sebelumnya. Akan tetapi, nilai total bangunannya justru turun. Apakah hal tersebut otomatis menunjukkan adanya kesalahan dalam perhitungan penilaian properti?
Jawabannya: belum tentu.
Luas Bangunan Bukan Satu-Satunya Pembentuk Nilai
Nilai bangunan umumnya dianalisis dengan memperhatikan biaya untuk membangun kembali bangunan tersebut, kemudian dikurangi penyusutan yang telah terjadi.
Nilai Bangunan = Biaya Penggantian Baru – Penyusutan
Karena itu, dua bangunan dengan luas yang sama belum tentu mempunyai nilai yang sama. Perbedaannya dapat dipengaruhi oleh:
- kualitas konstruksi dan material;
- usia serta umur efektif bangunan;
- kondisi pemeliharaan;
- kerusakan fisik;
- fungsi dan kesesuaian desain;
- renovasi; dan
- tingkat penyusutan.
Bangunan yang lebih luas tetapi berada dalam kondisi buruk dapat memiliki nilai lebih rendah dibandingkan bangunan yang lebih kecil, tetapi terawat dan memiliki fungsi yang lebih baik.
Mengapa Luas Bangunan Dapat Berubah?
Perbedaan luas antara laporan penilaian lama dan laporan terbaru juga perlu ditelusuri. Perubahan tersebut tidak selalu disebabkan oleh adanya pembangunan baru.
Beberapa kemungkinan penyebabnya adalah:
1. Pengukuran ulang
Penilai terbaru mungkin memperoleh hasil pengukuran yang berbeda atau menggunakan data yang lebih lengkap dibandingkan penilaian sebelumnya.
2. Bangunan tambahan
Pemilik dapat menambahkan gudang, mess, kanopi permanen, ruang kerja, atau bagian bangunan lainnya setelah penilaian terdahulu dilakukan.
3. Perubahan klasifikasi
Bagian yang sebelumnya dimasukkan sebagai sarana pelengkap dapat diklasifikasikan sebagai bangunan, atau sebaliknya.
4. Kesalahan pencatatan sebelumnya
Laporan lama mungkin belum memasukkan seluruh bagian bangunan atau menggunakan luas berdasarkan informasi yang belum diverifikasi. Karena itu, pertambahan luas harus didukung oleh penjelasan mengenai sumber data, hasil inspeksi, denah, pengukuran, atau informasi dari pemilik aset.
Mengapa Nilai Bangunannya Bisa Turun?
Meskipun luas bertambah, nilai bangunan dapat turun apabila penyusutannya meningkat.
Sebagai contoh, bangunan tambahan mungkin memiliki:
- spesifikasi konstruksi yang sederhana;
- kondisi pemeliharaan yang kurang baik;
- kerusakan pada atap, dinding, lantai, atau plafon;
- fungsi yang tidak lagi optimal;
- umur efektif yang lebih tua; atau
- tingkat penyusutan yang lebih besar.
Nilai tambahan dari luas baru tersebut belum tentu cukup untuk menutup penurunan nilai akibat penyusutan seluruh bangunan.
Selain itu, penilaian terbaru mungkin menggunakan biaya pengganti baru, klasifikasi bangunan, atau tingkat penyusutan yang berbeda setelah dilakukan inspeksi lebih terkini.
Apakah Penurunan Nilai Tersebut Wajar?
Untuk menentukannya, jangan hanya membandingkan angka akhirnya. Periksa hubungan antara:
Luas → spesifikasi → biaya pengganti baru → penyusutan → KONDISI → NILAI bangunan
Penurunan nilai dapat dianggap wajar apabila:
- perubahan luas dapat dijelaskan;
- spesifikasi setiap bangunan telah diidentifikasi;
- kondisi fisik didukung hasil inspeksi;
- tingkat penyusutan fisik sesuai dengan usia dan kondisi bangunan;
- perhitungannya konsisten; dan
- kesimpulannya sejalan dengan data yang digunakan.
Sebaliknya, laporan perlu dipertanyakan apabila luas bangunan berubah tanpa penjelasan, tingkat penyusutan sangat besar tanpa dasar, atau ketidakkonsistenan pernyataan di laporan penilaian.
Ingat, Jangan Hanya Bertanya, “Berapa nilainya?”
Pertanyaan yang lebih penting adalah:
Mengapa nilainya demikian dan apakah kesimpulan tersebut dapat dipertanggungjawabkan?
Laporan penilaian tidak hanya mampu menyampaikan angka, laporan penilaian juga menunjukkan hubungan yang jelas antara kondisi aset dan kesimpulan nilainya. Sehingga, penilaian pun membantu pemilik aset, perusahaan, dan lembaga keuangan mengambil keputusan dengan dasar yang lebih objektif.
Demikian artikel “Bangunan Bertambah Luas, tetapi Nilainya Justru Turun”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
