NJOP Rp9 Juta, tetapi Nilai Pasar Rp2,5 Juta: Bagaimana Menjelaskannya?
Dalam suatu penilaian tanah seluas sekitar 1,4 hektare, NJOP tercatat sekitar Rp9 juta/m². Namun, hasil analisis pasar menunjukkan indikasi hanya sekitar Rp2,5 juta/m².
Apakah penilaiannya terlalu rendah?
Belum tentu.
Bagaimana menjelaskan kondisi ini NJOP Rp9 Juta, tetapi Nilai Pasar Rp2,5 Juta?
NJOP bukan harga transaksi minimum
NJOP digunakan untuk kepentingan perpajakan. Angka tersebut tidak otomatis menunjukkan bahwa terdapat pembeli yang bersedia membeli seluruh bidang pada harga yang sama.
Nilai pasar harus mempertimbangkan kondisi objek secara spesifik, antara lain:
- luas tanah;
- akses jalan;
- posisi terhadap jalan utama;
- kondisi fisik;
- total investasi;
- jumlah calon pembeli; dan
- waktu pemasaran.
Harga kavling sekitar memang lebih tinggi
Pada kasus ini, kavling kecil di sekitar lokasi ditawarkan pada kisaran sekitar Rp4 juta–Rp9 juta/m² setelah memperhatikan karakter lokasinya.
Tanah ukuran menengah berada pada kisaran sekitar Rp3 juta–Rp7 juta/m². Harga yang lebih tinggi umumnya terdapat pada cluster premium, jalan utama, lokasi dekat kampus, atau tanah yang siap dikembangkan.
Namun objek yang dinilai mempunyai luas lebih dari 14.000 m² dan berada pada lokasi yang tidak terlalu strategis. Pada harga Rp2,5 juta/m² saja, total investasinya sudah sekitar Rp36 miliar. Pasar pembelinya tentu jauh lebih terbatas dibandingkan kavling seharga Rp1–3 miliar.
Nilai pasar mengikuti kemampuan pasar
Perlu dipahami bahwa nilai pasar mengikuti kemampuan pasar. Harga penawaran pembanding terlebih dahulu dikurangi untuk mencerminkan kemungkinan negosiasi, kemudian disesuaikan terhadap perbedaan karakteristik dari properti yang dinilai.
Baca lebih lanjut tentang Nilai Pasar di artikel berikut: Pengertian Nilai Pasar Berdasarkan SPI 2018
Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor yang mendampingi pemilik aset, perusahaan, dan investor dalam memahami kewajaran nilai properti sebelum transaksi, pembiayaan, pelaporan, atau pengambilan keputusan strategis.
Demikian artikel “NJOP Rp9 Juta, tetapi Nilai Pasar Rp2,5 Juta: Bagaimana Menjelaskannya?”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
