Cara Menilai Tanah Berlebih (Excess Land)
Untuk memahami apa itu Excess Land, contohnya, disarankan untuk membaca dua artikel ini terlebih dahulu:
Menilai Tanah Berlebih (Excess Land)
Dilansir dari buku Appraisal Institute, apabila terdapat bangunan di atas tanah berlebih (excess land), prosedur penilaiannya tidak bisa dilakukan hanya dengan menggabungkan nilai-nilai komponennya. Penilai harus melakukan analisis terpisah dengan langkah-langkah dan prinsip berikut:
- Penilai perlu melakukan evaluasi terhadap apakah bangunan tersebut sesuai dengan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use / HBU) dari excess land seolah-olah tanah tersebut dalam kondisi kosong, atau
- Jika bangunan yang ada tidak sejalan dengan HBU tanahnya (misalnya, tanahnya lebih bernilai untuk peruntukan komersial tetapi bangunannya adalah rumah tinggal), maka bangunan tersebut mungkin saja tidak memberikan kontribusi nilai sama sekali, atau bisa saja bahkan justru mengurangi nilai total karena akan timbul biaya pembongkaran (demolition costs) yang diperlukan untuk membangun properti yang ideal.
Karena excess land pada dasarnya dapat dipisahkan dari tanah atau properti utama, tanah excess land beserta bangunan di atasnya harus dianalisis HBU-nya dan dinilai secara independen atau terpisah dari sisa properti utama.
Dalam proses ini, penilai perlu mencari dan menggunakan set data pembanding (comparable data) yang sama sekali berbeda dari data yang digunakan untuk menilai properti utamanya. Apalagi jika ternyata excess land berada di zona peruntukan yang berbeda dan itu sangat mungkin terjadi.
“If an appraisal assignment includes valuing an improved parcel and an accompany-ing parcel of excess land together as though the two were sold in one transaction, the appraiser must consider the cost of splitting the entire parcel (including entrepre-neurial incentive), which may be so significant that the separation of the excess land may not be economically feasible.” – Appraisal Institute.
Penilai harus ekstra hati-hati ketika menambahkan nilai excess land ke dalam nilai properti utamanya, karena total nilai dari bagian-bagian yang terpisah belum tentu sama dengan nilai keseluruhan properti secara utuh. Ingat bahwa 1+1 dalam penilaian belum tentu sama dengan 2. Penyesuaian mungkin diperlukan untuk mencerminkan nilai wajar jika keduanya dijual dalam transaksi gabungan.
“Furthermore, excess land must be treated separately in the valuation process with consideration of the cost in time and money to legally separate the parcels if they are not already separated. An entirely different set of comparable data may be required. Appraisers must exercise caution when adding the value of the excess land to the value of the rest of the property because the sum of the value of the parts may or may not equal the value of the whole. The appraisal report should display the value of the excess land, the value of the rest of the property, and the value of the two together as though sold in a single transaction.” – Appraisal Institute
Konsultasikan kebutuhan Penilaian Properti Anda dengan Ni Luh Asti Widyahari, Penilai Properti dan juga Pendiri Penilaian.id melalui link berikut:
Demikian artikel “Cara Menilai Tanah Berlebih (Excess Land)” Semoga bermanfaat!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Artikel terkait:
- Tanah Berlebih vs Tanah Sisa, Beda?
- Contoh Perbedaan Tanah Berlebih dan Tanah Sisa
- Cara Menilai Tanah Berlebih (Excess Land)
- Perbedaan Fisik antara Tanah Berlebih dan Tanah Sisa
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
Sumber: Appraisal Institute
. prosedur penilaiannya tidak bisa dilakukan hanya dengan menggabungkan nilai-nilai komponennya. Penilai harus){kind=link}