Contoh Perbedaan Tanah Berlebih dan Tanah Sisa
Sebelumnya telah dijelaskan perbedaan antara Tanah Berlebih dan Tanah Sisa, melalui artikel ini: “Tanah Berlebih vs Tanah Sisa, Beda?“.
Intinya,
- Jika ya, itu adalah tanah berlebih (excess land).
- Jika ukuran, bentuk, atau aturan zonasinya membuatnya tidak bisa dipisahkan dan dibangun sendiri, itu adalah tanah sisa (surplus land).
Oleh karena itu, untuk memahami lebih dalam, mari kita lihat contoh-contoh berikut:
Contoh Tanah Sisa (Surplus Land):
- Tanah Perumahan
Bayangkan sebuah lahan perumahan berbentuk segitiga yang ukurannya sangat besar. Setelah rumah dibangun, masih tersisa lahan kosong yang sangat luas.
Namun, menurut peraturan zonasi dan subdivisi setempat, hanya satu unit tempat tinggal yang diizinkan untuk dibangun di atas lahan tersebut. Karena sisa lahan yang luas itu tidak bisa dipecah atau dipisahkan secara hukum untuk dibangun rumah kedua, maka sisa lahan tersebut diklasifikasikan sebagai tanah sisa (surplus land).
Tanah sisa ini tidak bisa dijual terpisah dan tidak memiliki Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) secara mandiri.
2. Surplus Land pada Properti Ritel
Sebuah pusat perbelanjaan memiliki area parkir yang sangat luas, yang dibangun untuk mengakomodasi jumlah pengunjung pada masa kejayaan ritel fisik. Seiring perubahan perilaku konsumen dan pertumbuhan e-commerce, sebagian area parkir menjadi tidak terpakai.
Namun, lahan tersebut tidak dapat dipisahkan atau dijual secara terpisah karena:
- Persyaratan minimum parkir dari pemerintah daerah,
- Keterbatasan zonasi,
- Kebutuhan operasional properti.
Sehingga,
- Potensi Pemisahan : tidak dapat dilakukan
- Nilai pasar independen: tidak ada
- Maka, ini adalah surplus land.
3. Surplus Land pada Properti Manufaktur
Sebuah fasilitas manufaktur memiliki lahan kosong yang sebelumnya disiapkan untuk ekspansi. Namun, perubahan strategi bisnis menyebabkan rencana tersebut belum dijalankan. Lahan tersebut tidak dapat dijual secara terpisah karena keterbatasan akses dan tata letak.
Lahan tersebut dikategorikan sebagai surplus land karena tidak produktif, tetapi tidak dapat dimanfaatkan atau dijual secara independen.
Menurut Appraisal Institute:
“Surplus land is land not currently needed to support the existing use but that cannot be separated from the property and sold independently.”
Contoh Tanah Berlebih (Excess Land):
- Tanah Perumahan
Bayangkan sebuah properti perumahan, ada sebuah rumah berdiri di atas satu kavling, namun luas tanah rumah itu adalah dua kavling.
- Jika rumah tersebut dibangun pas di dalam batas satu kavling, dan standar umum rumah di lingkungan tersebut memang hanya menggunakan satu kavling, maka kavling kedua yang kosong tersebut dianggap sebagai tanah berlebih (excess land).
- Kavling ini dapat dipisahkan secara hukum dari lahan tempat rumah berdiri, lalu dijual dan dikembangkan untuk dibangun rumah baru. Tanah ini memiliki Penggunaan Tertinggi dan Terbaiknya sendiri yang independen.
- Sebagai catatan perbandingan: Jika standar umum properti di lingkungan tersebut memang biasanya membutuhkan lahan sebesar dua kavling (kavling ganda), maka properti tersebut dianggap pas, sehingga tidak memiliki tanah berlebih maupun tanah sisa, tidak peduli di bagian mana letak rumah itu dibangun.
2. Properti Ritel
Sebuah supermarket berdiri di atas lahan yang jauh lebih luas dari kebutuhan operasionalnya. Sebagian lahan kosong berada di sisi depan dan memiliki akses langsung ke jalan utama. Analisis pasar menunjukkan bahwa lahan tersebut dapat dikembangkan menjadi bangunan ritel tambahan.
Lahan tersebut memenuhi kriteria excess land karena memiliki nilai pasar independen dan dapat dikembangkan secara terpisah.
3. Properti Industri
Sebuah gudang logistik memiliki lahan cadangan yang awalnya direncanakan untuk ekspansi. Namun, perubahan strategi bisnis membuat area tersebut tidak lagi diperlukan. Lahan tersebut memiliki akses sendiri dan dapat dijual secara terpisah.
Lahan tersebut dikategorikan sebagai excess land karena memenuhi kriteria legal, fisik, dan ekonomis untuk pengembangan terpisah.
Menurut Appraisal Institute:
“Excess land is land not needed to serve or support the existing use and that can be separated from the property and sold independently.”
Sangat mungkin Penilai menemukan kasus seperti di atas, sehingga pemahaman ini diharapkan memberikan penguatan wawasan dalam menilai tanah dan properti di Indonesia.
Konsultasikan kebutuhan Penilaian Properti Anda dengan Ni Luh Asti Widyahari, Penilai Properti dan juga Pendiri Penilaian.id melalui link berikut:
Demikian artikel “Contoh Perbedaan Tanah Berlebih dan Tanah Sisa” semoga bermanfaat!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Artikel terkait:
- Tanah Berlebih vs Tanah Sisa, Beda?
- Contoh Perbedaan Tanah Berlebih dan Tanah Sisa
- Cara Menilai Tanah Berlebih (Excess Land)
- Perbedaan Fisik antara Tanah Berlebih dan Tanah Sisa
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
Sumber: Appraisal Institute
