Dampak Penyusutan Eksternal terhadap Nilai Tanah dan Bangunan
Dampak Penyusutan Eksternal terhadap Nilai Tanah dan Bangunan.
Nilai properti dipengaruhi oleh berbagai faktor, salah satunya adalah penyusutan (depreciation). Penyusutan adalah penurunan nilai pada properti karena berbagai alasan, yang secara garis besar terbagi menjadi tiga jenis:
Penyusutan Fisik (Physical Depreciation): Penurunan nilai yang terjadi akibat keausan fisik dan kerusakan pada bangunan atau komponen properti, seperti atap yang bocor, dinding yang retak, atau lantai yang aus.
Keusangan Fungsional (Functional Obsolescence): Penurunan nilai akibat desain atau fitur bangunan yang sudah tidak sesuai dengan kebutuhan pasar saat ini, seperti ruangan yang terlalu kecil, teknologi yang sudah tertinggal, atau tata letak yang tidak efisien.
Keusangan Eksternal (External Obsolescence): Penurunan nilai yang disebabkan oleh faktor eksternal di luar properti, seperti perubahan kebijakan zonasi, penurunan kualitas lingkungan, pembangunan infrastruktur yang tidak mendukung, atau kondisi ekonomi yang memburuk.
Apakah Anda sudah memahami dampak penyusutan eksternal terhadap nilai properti? Pelajari lebih dalam tentang penyusutan di e-book ‘Langkah Demi Langkah Memahami dan Menghitung Penyusutan dalam Penilaian Properti’, lengkap dengan teori dan soal studi kasus praktis untuk membantu Anda menguasai topik ini. Beli sekarang untuk memperdalam pemahaman Anda!
Langkah Demi Langkah Memahami dan Menghitung Penyusutan dalam Penilaian Properti dilengkapi Studi Kasus dan Pembahasan Level Basic hingga Advance
Dari ketiga jenis penyusutan tersebut, keusangan eksternal memiliki karakteristik yang unik karena sepenuhnya berada di luar kendali pemilik properti. Misalnya, properti yang sebelumnya berada di kawasan yang tenang dapat mengalami penurunan nilai jika wilayah tersebut berubah menjadi kawasan industri atau terpapar dampak pembangunan infrastruktur yang merugikan. Faktor eksternal lainnya termasuk penurunan nilai karena lingkungan sekitar yang kurang terawat, banjir, atau akses jalan yang terganggu akibat perubahan tata ruang.
Penyusutan Eksternal dan Alokasinya
Dalam konteks keusangan eksternal, penurunan nilai dapat memengaruhi komponen nilai tanah, nilai bangunan, atau keduanya secara bersamaan. Grafik berikut menggambarkan lima skenario bagaimana kehilangan nilai akibat pengaruh eksternal dialokasikan antara tanah dan bangunan. Grafik ini menunjukkan variasi dampak yang mungkin terjadi, mulai dari penurunan nilai yang hanya memengaruhi bangunan, hingga dampak yang sepenuhnya teralokasi pada tanah.
Grafik Dampak Keusangan Eksternal terhadap Nilai Tanah dan Bangunan
Setiap kolom dalam grafik (Kolom A hingga Kolom E) merepresentasikan skenario yang berbeda, memberikan pandangan untuk memahami bagaimana pasar bereaksi terhadap dampak eksternal pada properti.
Penjelasan Grafik
Grafik menunjukkan proporsi kehilangan nilai akibat faktor eksternal dengan distribusi antara kontribusi nilai tanah, kontribusi nilai bangunan, dan total kehilangan nilai eksternal.
Menilai dampak penyusutan eksternal bisa kompleks, tapi dengan e-book ini, Anda akan belajar cara menghitungnya dengan tepat! Dengan 35 soal studi kasus, Anda dapat mempraktekkan dan menguasai materi ini. Dapatkan e-booknya sekarang untuk mulai belajar!
Kolom A:
Total nilai properti: 100
Kontribusi nilai tanah: 30
Kontribusi nilai bangunan: 70
Kondisi: Tidak ada dampak signifikan dari faktor eksternal.
Contoh di Indonesia: Properti di area perkotaan yang telah berkembang di mana pasar stabil dan tidak ada perubahan kebijakan atau kondisi lingkungan.
Kolom B:
Total nilai properti tetap: 80
Kontribusi nilai tanah: 30
Nilai bangunan menurun menjadi: 50
Kondisi: Semua penurunan nilai akibat faktor eksternal memengaruhi bangunan.
Contoh di Indonesia: Properti di area yang terkena dampak banjir besar, seperti kawasan langganan banjir di seperti misalnya di Jakarta Utara. Bangunan mengalami kerusakan dan memerlukan renovasi, sementara nilai tanah tetap stabil.
Kolom C:
Total nilai properti tetap: 80
Kontribusi nilai tanah meningkat menjadi: 50
Nilai bangunan menurun menjadi: 30
Kondisi: Nilai tanah meningkat karena permintaan pasar, tetapi bangunan terdepresiasi karena usia atau desain yang sudah tidak sesuai.
Contoh di Indonesia: Kawasan Kuningan, Jakarta Selatan, di mana harga tanah melonjak karena pembangunan infrastruktur transportasi seperti MRT, sementara bangunan lama memerlukan peremajaan. Contoh lainnya, peningkatan nilai tanah biasanya mencerminkan perubahan penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use). Misalnya, tanah yang sebelumnya digunakan untuk perumahan kini diminati untuk pengembangan komersial.
Kolom D:
Total nilai properti: 80
Kontribusi nilai tanah menurun menjadi: 10
Kontribusi nilai bangunan tetap: 70
Kondisi: Semua penurunan nilai disebabkan oleh faktor eksternal yang memengaruhi tanah.
Contoh di Indonesia: Properti di sekitar kawasan tambang, di mana aktivitas pertambangan mengurangi daya tarik lokasi, tetapi bangunan tetap berfungsi.
Kolom E:
Total nilai properti: 80
Kontribusi nilai tanah: 24
Kontribusi nilai bangunan: 56
Kondisi: Penurunan nilai akibat faktor eksternal dialokasikan secara proporsional di antara tanah dan bangunan.
Contoh di Indonesia: Properti di kawasan terdampak pembangunan jalan tol baru, seperti Tol Jakarta-Cikampek Elevated, di mana sebagian nilai tanah turun karena akses berubah, tetapi bangunan tetap memiliki fungsi sebagian. Penurunan nilai tanah dan bangunan secara proporsional ini sering kali mencerminkan kondisi lingkungan yang secara umum menurun, seperti pembangunan besar-besaran yang mengubah daya tarik wilayah secara keseluruhan.
Interpretasi dan Tujuan:
Interpretasi:
Grafik ini menunjukkan bahwa faktor eksternal seperti kebijakan pemerintah, bencana alam, atau tren pasar dapat memengaruhi nilai tanah dan bangunan secara berbeda.
Dalam penilaian, dampak ini harus dianalisis secara terpisah dan dialokasikan secara adil untuk mencerminkan nilai pasar properti secara akurat.
Tujuan:
Membantu Penilai memahami bagaimana mengalokasikan dampak faktor eksternal dalam analisis properti.
Memberikan gambaran kepada pemilik properti tentang bagaimana perubahan di pasar atau lingkungan dapat memengaruhi nilai aset mereka.
Implikasi dan Rekomendasi
Berdasarkan grafik dan analisisnya, berikut adalah beberapa rekomendasi bagi pihak-pihak terkait:
Pemilik Properti: Jika kehilangan nilai terutama disebabkan oleh faktor eksternal yang memengaruhi tanah, langkah mitigasi dapat berupa pengalihan fungsi properti atau pengembangan ulang dengan konsep yang lebih sesuai dengan kondisi pasar.
Investor: Analisis alokasi kehilangan nilai dapat membantu investor dalam mengevaluasi risiko investasi dan memilih properti dengan potensi apresiasi terbaik.
Pemerintah dan Pengembang: Mempertimbangkan dampak kebijakan zonasi dan pembangunan infrastruktur terhadap nilai properti di kawasan terkait.
Dengan memahami skenario ini, pihak-pihak yang berkepentingan dapat membuat keputusan strategis yang lebih baik untuk mengelola dampak keusangan eksternal pada nilai properti.
Langkah Demi Langkah Memahami dan Menghitung Penyusutan dalam Penilaian Properti dilengkapi Studi Kasus dan Pembahasan Level Basic hingga AdvancePesan Sekarang di Penilaian.id
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
