Tiga Mispersepsi terkait Ganti Kerugian Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum
Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum, khususnya yang berhubungan dengan ganti kerugian pengadaan tanah, seringkali disalahpahami oleh masyarakat. Akibatnya, muncul berbagai persepsi yang kurang akurat terhadap hal ini.
Mari kita bahas lebih lanjut.
- Anggapan Ganti Kerugian Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum menggunakan NJOP
Dalam rangka melakukan pengadaan tanah, Pihak yang Berhak/yang memiliki tanah yang akan dibebaskan, akan diberikan ganti kerugian. Ganti kerugian tersebut seringkali dianggap hanya akan diganti sebesar NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Padahal tidak demikian. NJOP lebih kepada dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan/PBB. Sedangkan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, memberikan ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian dari profesi yang disebut dengan Penilai (Penilai Pertanahan).
Ganti kerugian pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, umumnya menggunakan Nilai Penggantian Wajar (dapat menggunakan Nilai Pasar untuk beberapa kasus). Nilai Penggantian Wajar ini menghitung nilai pasar atas tanah dan bangunan (komponen fisik) dan ditambah dengan komponen non-fisik. Sehingga, umumnya akan lebih tinggi daripada NJOP maupun Nilai Pasar.
Baca selengkapnya mengenai Komponen Nilai Ganti Kerugian di sini. Untuk Video ada di sini.
2. Anggapan Ganti Kerugian Dihitung Hanya atas Tanah dan Bangunan
Seringkali masyarakat yang menerima ganti kerugian kesulitan menemukan tanah/rumah baru yang akan dibeli di sekitar lokasi pengadaan tanah. Hal ini disebabkan, informasi mengenai ganti kerugian yang diterima oleh masyarakat tentunya telah menyebar ke masyarakat luas/penjual. Penjual sekitar yang menawarkan/menjual tanah/rumah umumnya mungkin bisa dikatakan aji mumpung atau beberapa menganggap ganti kerugian yang diterima oleh pihak yang berhak tersebut adalah hanya untuk tanah dan bangunan. Padahal, tentu saja, ganti kerugian tersebut sebenarnya berisi komponen tanah dan bangunan serta komponen non-fisik. Sehingga, nilai tanah atau rumah di sekitar lokasi menjadi lebih tinggi.
Apa yang terjadi setelah hal tersebut terjadi? Tentu saja pada akhirnya pasar yang akan berbicara, dalam artian nilai tanah per meter persegi akan mencari keseimbangan, jika terlalu tinggi akan terjadi koreksi atau penurunan hingga terjadi keseimbangan sesuai dengan kondisi pasar.
3. Sensitivitas Ganti Kerugian yang Masih Merugikan
Membahas untung-rugi, tentunya masuk ke dalam ranah yang sensitif dan subjektif.
Jika berbicara hanya nominal angka, untuk Nilai Penggantian Wajar/Nilai Ganti Kerugian, tentunya akan lebih menguntungkan. Ibaratnya, jika kita transaksi jual-beli properti seperti biasa atau secara umum hanya menghitung Nilai Pasar untuk tanah dan bangunan. Namun, Nilai Penggantian Wajar memperhitungkan Nilai Pasar tanah dan bangunan (dan lainnya) ditambah dengan komponen non-fisik, sehingga sudah pasti akan lebih tinggi dari Nilai Pasar atau lebih tinggi dari transaksi jual-beli biasa.
Namun, seseorang tentu dapat merasa ganti kerugian masih merugikan ketika seseorang misalnya dahulunya membeli tanah/rumah dengan harga yang jauh lebih tinggi dari pasar, atau karena memiliki perasaan emosional atau ikatan yang kuat dengan properti miliknya.
Demikian tiga mispersepsi terkait ganti kerugian pengadaan tanah bagi pembangunan kepentingan umum.
Semoga bermanfaat!
Salam,
Asti Widyahari
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
About Asti Widyahari
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
