Nilai Sosial dalam Penilaian: Pengantar (Bagian II)
Pada bagian pertama, kita telah membahas mengenai definisi dan konsep dasar Nilai Sosial. Masih bagian pengantar, sekarang mari kita lanjutkan perihal contoh kondisi Nilai Sosial.
Apa yang Kita Maksud dengan Nilai Sosial? (Lanjutan)
Telah dijelaskan bahwa untuk lebih memahami definisi dari Nilai Sosial tersebut, perhatikan elemen berikut:
- Manfaat keuangan untuk pemilik aset: arus kas yang berasal dari penggunaan aset yang mengalir ke pemilik aset.
- Manfaat sosial untuk pengguna aset: manfaat yang diperoleh dari penggunaan aset yang mengalir ke pengguna aset.
- Manfaat sosial untuk non-pengguna aset: manfaat yang diperoleh dari aset yang mengalir ke non-pengguna aset termasuk kesejahteraan individu dan masyarakat, modal sosial dan lingkungan.
Untuk mengukur manfaat finansial suatu aset, kita sudah paham dan memiliki cara-cara yang terdefinisi dengan jelas dan pendekatan penilaian yang baku. Namun, untuk mengukur manfaat sosial bisa menjadi sulit karena tidak ada metode yang pasti untuk melakukannya.
Apabila melihat manfaat yang diterima oleh:
- Pengguna aset, seperti biaya akses yang lebih murah atau bahkan gratis, dan penggunaan aset bisa saja tidak optimal dengan tujuan agar memberikan manfaat sosial yang lebih besar. Istilah “investasi sosial” digunakan untuk menggambarkan manfaat-manfaat tersebut. Dalam konteks ini, investasi sosial tidak hanya berarti memberikan uang tunai, tetapi juga termasuk manfaat yang lebih luas seperti kesejahteraan masyarakat, modal sosial, dan lingkungan.
- Dalam hal manfaat sosial yang lebih luas yang mengalir ke non-pengguna aset, dapat mencakup komponen ekonomi dan non-ekonomi seperti peningkatan aktivitas ekonomi, serta hasil sosial dan lingkungan yang lebih baik.
Maksudnya: Manfaat sosial yang lebih luas dari aset bisa dirasakan oleh orang yang tidak menggunakan aset tersebut, seperti peningkatan aktivitas ekonomi dan peningkatan hasil sosial dan lingkungan yang lebih baik. Contohnya, pembangunan jalan tol baru dapat meningkatkan aktivitas ekonomi di area sekitarnya dan mengurangi polusi udara, yang dapat dirasakan oleh orang-orang yang tidak menggunakan jalan tol tersebut secara langsung.
Dalam kasus entitas yang berorientasi profit (entitas yang tujuan utamanya adalah menghasilkan keuntungan komersial), manfaat moneter bagi pemilik aset cenderung menjadi elemen yang dominan. Ini tidak berarti bahwa manfaat sosial bagi pengguna aset dan non-pengguna aset tidak ada, namun, ini cenderung menjadi tujuan sekunder daripada utama.
Namun, dalam kasus entitas non-profit (entitas yang tujuan utamanya bukan menghasilkan keuntungan komersial tetapi menyediakan layanan publik), manfaat sosial bagi pengguna aset dan non-pengguna aset cenderung menjadi elemen yang dominan. Ini tidak berarti bahwa tidak ada manfaat moneter bagi pemilik aset, namun, ini cenderung menjadi tujuan sekunder daripada utama.
Contoh untuk membantu menjelaskan konsep Nilai Sosial (bagian 2):
Example/Contoh 2: Residential Development (Pembangunan Perumahan)
Sebuah entitas berorientasi profit sedang mencari izin perencanaan untuk pembangunan pembangunan perumahan mixed-used. Umumnya pengembang akan memaksimalkan keuntungan dengan memaksimalkan luas bangunan, sehingga residential/perumahan yang terjual akan semakin banyak. Namun, pengembang telah menentukan bahwa peluangnya untuk memperoleh persetujuan perencanaan akan meningkat dengan menyertakan peningkatan sosial tambahan (misalnya, dengan menyediakan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah/Rumah MBR, dan dengan menyediaan ruang hijau publik).
Dengan mengurangkan sebagian potensi manfaat moneter yang mungkin diperoleh dari pembangunan, pengembang memindahkan manfaat itu kepada pengguna aset, yang akan mendapatkan manfaat dalam hal kesejahteraan dari rumah MBR dan ruang hijau publik.
Sehingga dalam contoh ini, manfaat moneter untuk pemilik aset kemungkinan akan menjadi elemen dominan. Manfaat sosial untuk pengguna aset meskipun penting, kemungkinan akan menjadi sekunder. Manfaat sosial untuk non-pengguna aset, dalam bentuk peningkatan aktivitas ekonomi dan fasilitas, juga dapat signifikan, tetapi kemungkinan akan menjadi sekunder dari manfaat moneter bagi pemilik aset.
Example/Contoh 3: Kuburan
Pemerintah membeli sebidang lahan pertanian yang besar untuk tujuan membuat pemakaman baru. Harga yang dibayarkan untuk membeli lahan pertanian tersebut mencerminkan harga pasar pada saat itu.
Penggunaan lahan kemudian diubah menjadi penggunaan publik khusus sebagai pemakaman. Salah satu interpretasi dari prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik, hal ini berdampak pada pengurangan nilai lahan secara material (dari perspektif komersial), karena penggunaan alternatif tidak lagi diizinkan.
Pemakaman hanya akan mencoba untuk mengcover biaya yang terkait dengan operasi pemakaman dan tidak akan menghasilkan keuntungan dari akuisisi awal lahan. Oleh karena itu, arus kas bersih ke pemerintah sebagai pemilik aset adalah nol. Dengan pemerintah mengabaikan seluruh manfaat moneter yang terkait dengan aset, pengguna aset menerima manfaat berupa biaya pemakaman yang lebih rendah.
Selain itu, manfaat sosial bagi masyarakat secara luas, berupa tempat untuk menghormati orang yang telah meninggal, juga signifikan.
Dalam kasus ini, manfaat moneter untuk pemerintah sebagai pemilik aset (nol) jelas sekunder dan manfaat sosial bagi pengguna aset dan non-pengguna aset, kemungkinan besar merupakan tujuan utama.
Nilai Sosial vs Komersial
Konsep Nilai Sosial yang dijelaskan di atas mencakup asumsi tersirat yang perlu diuji selama proses penilaian. Dimana keputusan penggunaan aset untuk suatu aktivitas tertentu dilakukan untuk memberikan Nilai Sosial (untuk masyarakat luas), yang bisa jadi lebih besar atau sama dengan nilai komersialnya dengan penggunaan tertinggi dan terbaik/HBU (untuk pemilik). Sehingga, konsep Nilai Sosial perlu diuji selama proses penilaian, terutama karena metode penilaian yang ada saat ini dapat digunakan untuk menentukan manfaat moneter bagi pemilik aset dan manfaat sosial bagi pengguna aset.
Misalnya, meskipun entitas non-profit mengeluarkan dana publik untuk investasi sosial, metode dan prinsip pengukuran nilai tradisional mungkin tidak mengakomodir manfaat sosial ini dengan memadai. Oleh karena itu, penting untuk mengidentifikasi dan mengukur dampak keuangan dan non-keuangan yang lebih luas dari aset yang mengalir ke non-pengguna aset, termasuk kesejahteraan individu dan komunitas, modal sosial, dan lingkungan.
Semoga bermanfaat!
Salam,
Pahami lebih lengkap tentang Nilai Sosial melalui artikel dan link berikut:
- Nilai Sosial dalam Penilaian: Pengantar (Bagian I) membahas latar belakang, definisi, dan contoh.
- Nilai Sosial dalam Penilaian: Pengantar (Bagian II) membahas contoh kondisi Nilai Sosial vs Komersial
- Nilai Sosial dalam Penilaian: Aset Sosial (Bagian III) membahas Aset Sosial untuk lebih memahami Nilai Sosial
- Nilai Sosial: Dapatkah Menjadi Dasar Nilai? (Bagian IV)
Sumber: IVSC, 2021
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Pada bagian pertama, kita telah membahas mengenai definisi dan konsep dasar Nilai Sosial. Masih bagian pengantar, sekarang mari kita lanjutkan perihal contoh kondisi Nilai Sosial. Apa yang Kita Maksud dengan Nilai Sosial? (Lanjutan)){kind=link}