Pentingnya Paham Konsep Nilai bagi Masyarakat
Kita menyadari bahwa tidak semua orang atau banyak masyarakat yang belum paham mengenai konsep Nilai, penilaian, dan profesi Penilai. Lupakan dahulu perihal penilaian dan profesi Penilai, konsep Nilai sangat penting untuk dipahami oleh masyarakat secara umum. Cukup bagi masyarakat untuk mengetahui mengenai apa itu Nilai.
Memahami konsep Nilai penting karena:
- Mencegah kerugian yang muncul akibat tidak mengetahui konsep Nilai
- Sebagai pemecah masalah/dapat mengatasi masalah.
Banyak contoh yang terjadi, perselisihan yang terjadi, karena tidak memahami konsep Nilai. Berikut contohnya:
Contoh Pertama:
Dua orang sekawan, membeli satu bidang tanah dengan pembagian nominal yang sama rata. Mereka membagi dua tanah tersebut dengan luas yang sama.
Sekilas membaca cerita di atas, tampak adil bukan? Sekarang, baca lagi cerita detailnya sebagai berikut.
- Mereka membeli tanah seluas 200 m2 di pinggir jalan yang harganya 200 juta.
- si A dan si B masing-masing mengeluarkan dana 100 juta.
- Mereka membagi tanah tersebut menjadi dua sehingga, si A mendapatkan 100 m2, dan si B mendapatkan 100 m2.
- Si A mendapat bagian pada bagian depan, si B mendapat pada bagian belakang.
Apabila mereka mengerti konsep Nilai, maka pembagian tanah tidak akan seperti gambar di atas. Pembagian tanah akan menjadi seperti ini:
Contoh Kedua:
- Dua orang sekawan mendirikan usaha bersama. Kemudian usaha tersebut bangkrut.
- Si C dan si D masing-masing memiliki tanah yang disetorkan sebagai modal usaha dengan pembagian 50%:50%.
- Si C meminta si D untuk menjual tanah miliknya guna membayar utang usaha, nanti si C akan menjual tanahnya kemudian.
- Si D menjual tanah dan melunasi hutang usaha mereka.
- Si C pergi menghilang.
- Tahun-tahun berlalu, Si D menuntut haknya dari tanah si C. Si C tidak besedia.
Jika paham penilaian dan tanpa ada perjanjian (seharusnya ada), maka sebaiknya kedua tanah dijual, kemudian sisanya dibagi dua. Tidak mudah menjual kedua tanah bersamaan, maka lakukan penilaian dan buat perjanjian.
Namun, karena kejadian tersebut terjadi di waktu yang sudah sangat lampau, apa yang harus dilakukan?
Contoh Ketiga
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
- Si X memiliki Rumah dengan tanah seluas 100 m2
- Si Y memiliki Rumah dengan tanah seluas 100 m2 juga, berdampingan.
- Tanah mereka terkena pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum (UU No. 2 tahun 2012).
- Saat menerima ganti kerugian, si X mendapat 200 juta, si Y mendapat 150 juta. Si Y mengajukan keberatan.
Memahami konsep Nilai juga dapat menyelesaikan masalah dan mencapai tujuan. Penilaian telah digunakan untuk berbagai tujuan. Sekarang, bagaimana penyelesaian kedua contoh di atas dengan hanya penilaian?
Contoh Pertama
Apabila memahami penilaian, si B tidak akan mau dibagi menjadi depan-belakang, karena Nilai tanah si B pasti lebih kecil dari si A padahal mereka mengeluarkan sejumlah uang yang sama saat membeli.
Mengapa nilainya bisa lebih kecil? Tidak punya akses jalan, kalaupun ada, tergantung dari akses tersebut, lebar kecil akses dan jarak dari tanah ke jalan.
Kalau si A niat dari awalnya tidak baik, maka si A akan menyuruh di si B untuk membeli bagian tanahnya agar dapat menjadi akses bagi si B. Sebelum hal tersebut terjadi, maka alangkah baiknya si B memahami konsep Nilai.
Jika diselesaikan dengan konsep Nilai, maka Hitung Nilai Tanah 100 m2 yang berada di pinggir jalan atau tanah si A. Kemudian hitung selisihnya dengan porsi pembayaran. Selisih tersebut dikonversi menjadi tanah dan diberikan ke Si B. Sehingga nilai tanah keduanya menjadi sama.
Contoh aritmatiknya:
- Harga tanah dibeli 200juta.
- Si A dan Si B masing-masing mengeluarkan 100juta.
- Hitung saat ini nilai tanah si A seluas 100 m2, misal 150 juta, atau 1,5 juta per meter persegi.
- Maka, selisihnya 50 juta, dikonversi menjadi tanah, didapatkan seluas 33,33 m2.
- Sehingga, luas tanah yang dapat dikonversi menjadi jalan/diberikan pada si B adalah 33,33 m2.
Perlu langkah lebih akurat lagi?
Hitung kembali masing-masing tanah dan bayar kelebihan/kekurangannya.
Contoh Kedua
Hitung nilai tanah si C, bagi dua (karena 50%:50%)
Bila ingin jalan detail, hitung nilai tanah si C di masa lampau, pertimbangkan tingkat pertumbuhan harga tanah dan inflasi di lokasi si C dan si D hingga didapat harga tanah tahun ini, lalu diporsikan pembayarannya. Hal ini terjadi, apabila kedua tanah berada di lokasi dengan karakteristik berbeda. Misalnya satunya berada di pusat kota dan satunya berada di lingkungan yang tidak terlalu berkembang.
Contoh Ketiga
Harga tidak sama dengan Nilai. Konsep Harga, Biaya, dan Nilai sudah pernah dijelaskan di Youtube Penilaian ID.
Singkatnya,
Banyak faktor yang mempengaruhi mengapa si X dan si Y mendapatkan Ganti Kerugian yang berbeda. Dimana kita perlu pahami bahwa Nilai Ganti Kerugian terdiri atas dua komponen, yakni komponen Fisik dan Non-Fisik. Untuk contoh ini, komponen Non-Fisik memberikan pengaruhnya. Misalnya seperti lama tinggal, atau usaha yang dijalankan. Apabila memang si X dan si Y, sangat sama terhadap kondisi di komponen Non-Fisik, namun hasil sangat berbeda, maka perlu dilakukan pengajuan keberatan.
Permasalahan di atas dapat dimitigasi/dihindari apabila semua pihak memahami konsep Nilai. Memahami konsep Nilai tidak hanya melindungi diri kita sendiri, namun juga menjaga anak-cucu kita dari potensi permasalahan di kemudian hari.
Semoga bermanfaat!
Salam,
Property Valuer & Advisor
Video terkait Pengadaan Tanah:
Nilai Ganti Kerugian untuk LRT Kelapa Gading Tinggi Sekali??? vs Daerah Lain [Q&A Series #05]
Istilah yang Perlu Diketahui Penilai dan Investor Properti (Harga, Biaya, Nilai)
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
