Strategi Investor di Tengah Fase Recovery: Beli, Tahan, atau Tunggu?

Ini adalah kelanjutan seri artikel tentang Siklus Properti. Pertama membahas Siklus Properti, lalu seperti apa Fase Recovery atau fase pemulihan, maka selanjutnya sekarang mari kita bahas “Strategi Investor di Tengah Fase Recovery: Beli, Tahan, atau Tunggu?”.

Pengantar: Siklus Properti dan Fase Recovery

Pasar properti bergerak melalui serangkaian fase yang berulang yang disebut dengan siklus properti. Siklus ini dibagi menjadi empat fase: Ekspansi, Hiper Pasokan (Hyper-supply), Resesi, dan Pemulihan (Recovery). Setiap fase memiliki karakteristik unik yang menawarkan peluang dan tantangan berbeda bagi para pelaku pasar.

Baca di sini untuk lebih lengkap tentang Siklus Properti: Memahami Siklus Properti

Fase Pemulihan atau fase recovery adalah tahap awal yang muncul setelah fase resesi yang ditandai oleh permintaan properti yang sangat amat lesu dan harga yang jatuh ke titik terendah. Pada fase pemulihan, permintaan dan harga properti mulai menunjukkan tanda-tanda kenaikan, bergerak kembali menuju kondisi normal, meskipun secara umum harga properti masih lebih rendah dibandingkan dengan kondisi puncaknya.

Baca di sini untuk lebih lengkap tentang fase Recovery: Mengenal Fase Recovery dalam Siklus Properti

Butuh Penilaian untuk mengetahui Nilai Pasar? Hubungi Asti Widyahari, Penilai Publik Penilai Properti dan Advisor. Klik link berikut:

Strategi Investor di Fase Recovery: Beli, Tahan, atau Tunggu?

Di fase pemulihan pasar properti, investor dihadapkan pada tiga pilihan strategis utama: membeli (Buy), menahan (Hold), atau menunggu (Wait). Masing-masing strategi memiliki potensi dan risikonya sendiri sehingga perlu dianalisis dengan cermat.

1. Strategi Beli (Buy): Mengambil Peluang di Titik Terendah

   • Strategi “Beli” di fase pemulihan adalah tentang mengidentifikasi dan mengakuisisi properti yang masih undervalued (di bawah Nilai Pasar) sebelum harganya melonjak.

     • Kapan Waktu Terbaik untuk Membeli di Fase Pemulihan:

       • Waktu yang paling optimal untuk menerapkan strategi beli adalah di awal fase pemulihan, ketika harga properti masih berada di bawah nilai puncaknya (seringkali undervalued) namun indikator permintaan dan sewa sudah mulai menunjukkan tanda-tanda kenaikan yang konsisten. Ini adalah momen untuk “membeli properti di bawah nilai pasar“.
       • Investor yang menerapkan strategi ini harus memiliki cadangan likuiditas yang cukup dan kesabaran untuk menahan properti hingga pasar sepenuhnya pulih dan bergerak ke fase ekspansi.

     • Keuntungan Potensial dan Risiko Membeli Terlalu Dini:

       • Keuntungan:
         • Potensi capital gain yang sangat besar saat harga properti melonjak di fase ekspansi.
         • Properti yang dibeli di harga rendah juga berpotensi menghasilkan pendapatan pasif yang stabil melalui penyewaan, dengan nilai sewa yang cenderung meningkat seiring waktu.
         • Dibandingkan instrumen investasi lain seperti saham, properti dianggap memiliki risiko yang relatif lebih rendah dan pergerakan nilai yang lebih stabil.
         • Properti juga dapat dijadikan agunan untuk pinjaman, memberikan fleksibilitas finansial tambahan.
       • Risiko:
         • Membeli properti terlalu dini di fase pemulihan, saat pasar baru saja hendak keluar dari kondisi “paling hancur,” dapat berdampak negatif pada Return on Investment (ROI) karena proses pemulihan bisa memakan waktu yang sangat lama.
         • Properti memiliki likuiditas rendah, artinya sulit dijual dengan cepat jika dana mendesak dibutuhkan.
         • Biaya transaksi awal yang tinggi, seperti pajak penghasilan (PPh), bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), biaya notaris, dan biaya perizinan, dapat menjadi beban signifikan.
         • Investasi properti memerlukan modal awal yang besar, biaya perawatan rutin, dan pajak bumi dan bangunan (PBB).
         • Ada pula risiko arus kas negatif jika tingkat kekosongan properti tetap tinggi atau harga sewa terlalu rendah.
         • Proses akuisisi properti juga dapat memakan waktu yang lama dan membutuhkan komitmen besar.

2. Strategi Tahan (Hold): Memaksimalkan Nilai dari Aset yang Ada

   • Strategi “Tahan” sangat relevan bagi investor yang sudah memiliki properti sebelum atau selama fase resesi, atau yang baru saja mengakuisisi properti di awal fase pemulihan. Tujuannya adalah untuk mempertahankan aset dan memaksimalkan apresiasi nilainya seiring dengan pulihnya pasar properti.

   • Kapan Waktu Terbaik untuk Menahan Properti:

     • Strategi menahan properti paling tepat dilakukan ketika harga properti sedang turun atau belum mencapai puncaknya, dan investor yakin bahwa ada potensi harga akan kembali naik atau bahkan melampaui level sebelumnya. Ini adalah tindakan terbaik untuk memastikan portofolio dapat bertahan dari penurunan nilai sementara. Investor yang memiliki properti dengan penyewa kuat dan sewa jangka panjang sangat disarankan untuk tetap bertahan dan mengatasi penurunan yang akan datang.

   • Keuntungan Potensial dan Risiko Menahan Properti:

     • Keuntungan:
       • Dengan menahan properti, investor dapat memanfaatkan potensi kenaikan nilai properti yang stabil seiring waktu, terutama di area strategis yang terus berkembang.
       • Properti juga dapat menghasilkan pendapatan pasif yang stabil melalui penyewaan.
       • Properti juga berfungsi sebagai perlindungan inflasi, di mana harganya cenderung naik sejalan dengan inflasi, menjaga daya beli aset.
       • Investor memiliki kontrol langsung atas properti, memungkinkan mereka untuk mengelola, menyewakan, atau merenovasi untuk meningkatkan nilai.
       • Properti adalah investasi ideal untuk jangka panjang, dengan nilai yang cenderung stabil dan terus meningkat, serta dapat menjadi warisan berharga.
     • Risiko:
       • Menahan properti berarti investor harus siap dengan biaya perawatan rutin yang dapat menjadi beban tambahan.
       • Nilai properti mengikuti perubahan ekonomi atau fluktuasi pasar, sehingga ada risiko nilai properti tidak pulih secepat yang diharapkan.
       • Jika properti disewakan, ada risiko penyewa tidak membayar atau merusak properti.
       • Selain itu, menahan aset berarti modal investor terikat dalam properti yang memiliki likuiditas rendah, sehingga sulit diuangkan dengan cepat jika ada kebutuhan mendesak.

3. Strategi Tunggu (Wait): Mengamati dan Mempersiapkan Diri

   • Strategi “Tunggu” adalah pendekatan yang lebih konservatif, di mana investor memilih untuk mengamati pergerakan pasar dan mempersiapkan diri sebelum mengambil keputusan investasi.

   • Kapan Waktu Terbaik untuk Menunggu:

     • Strategi menunggu paling tepat diterapkan ketika pasar properti masih sangat tidak pasti, atau ketika harga sedang turun drastis dan belum ada tanda-tanda pemulihan yang jelas.
     • Ini juga relevan jika investor merasa pasar sedang dalam fase winner’s curse, di mana harga properti berada di puncaknya dan berisiko tinggi untuk turun.
     • Menunggu juga disarankan jika investor membutuhkan keyakinan lebih atau modal yang belum mencukupi. Ini adalah waktu untuk memiliki 100% cash di tangan dan menunggu momentum pemulihan yang lebih terkonfirmasi.

   • Keuntungan Potensial dan Risiko Menunggu:

     • Keuntungan:
       • Menunggu memungkinkan investor untuk menghindari membeli properti di harga tertinggi dan merugi saat terjadi penurunan harga.
       • Strategi ini juga mengurangi risiko terjebak dalam investasi yang membutuhkan waktu lama untuk pulih.
       • Investor dapat mengumpulkan modal yang lebih besar, memungkinkan mereka untuk berinvestasi pada properti yang lebih berkualitas atau di lokasi yang lebih strategis saat pasar lebih stabil.
       • Selain itu, dengan menunggu, investor memiliki lebih banyak waktu untuk melakukan riset pasar yang mendalam, memahami tren, dan mengidentifikasi peluang yang lebih pasti.
     • Risiko:
       • Risiko utama dari strategi menunggu adalah potensi kehilangan peluang (opportunity cost) untuk membeli properti di harga undervalued di awal fase pemulihan.
       • Jika pemulihan terjadi lebih cepat dari yang diantisipasi, investor mungkin harus membeli properti dengan harga yang sudah lebih tinggi, mengurangi potensi capital gain.
       • Selain itu, nilai uang tunai yang ditahan dapat tergerus oleh inflasi jika tidak diinvestasikan dalam instrumen lain yang memberikan return di atas inflasi.

Masih ragu apakah saat ini waktu yang tepat untuk membeli, menahan, atau menunggu? Ingin tahu apakah properti incaran sedang undervalued atau tidak?
Diskusikan strategi Anda bersama Asti Widyahari, Penilai Publik, Penilai Properti dan Advisor

Demikian artikel tentang: “Strategi Investor di Tengah Fase Recovery: Beli, Tahan, atau Tunggu?” Semoga bermanfaat!

Salam,

Asti Widyahari

Penilai Publik – Property Valuer & Advisor

Sumber:

• https://ejournal.kahuripan.ac.id/index.php/Ekuivalensi/article/download/897/579
• https://www.fortuneidn.com/finance/memahami-siklus-18-tahun-properti-00-fykp7-cp3m2q
• https://butterflymx.com/blog/real-estate-cycle/
• https://dailyweproperty.com/2024/11/25/cara-menganalisa-siklus-pasar-properti/
• https://www.fwd.co.id/id/fwdmax/passionstory-financial-literacy/Mau-Invest-Properti-Cek-Dulu-Plus-Minus-nya/
• https://glints.com/id/lowongan/keuntungan-dan-kerugian-investasi-properti/
• https://www.megasyariah.co.id/id/artikel/edukasi-tips/investasi-syariah/investasi-properti
• https://www.propertylounge.id/siklus-pasar-properti-memahami-fase-tren-dan-strategi-investasi-yang-tepat/
• https://ringkas.co.id/blog/tips/risiko-investasi-properti-dan-peluang-return-yang-perlu-%20dipahami/
• https://repository.penerbitwidina.com/media/publications/569285-manajemen-keuangan-terapan-fb1af103.pdf
• https://asriman.com/langkah-menjadi-investor-properti-panduan-santai-untuk-pemula/

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.