Mengenal Fase Recovery dalam Siklus Properti

Di artikel sebelumnya dijelaskan mengenai siklus properti secara garis besar, seperti empat tahapnya, faktor yang menyebabkan, ciri sedang di siklus yang mana, dan dampaknya. Sekarang mari kita fokus untuk mengenal Fase Recovery dalam siklus properti, yang mana Indonesia sedang berada di fase ini untuk saat ini.

Siklus Properti

Siklus properti terdiri dari empat fase: Resesi (Recesion), Pemulihan (Recovery), Ekspansi (Expansion), dan Kelebihan Pasokan (Hyper Supply).  Siklus properti digambarkan sebagai pola yang melingkar dan berkelanjutan, bukan hanya serangkaian peristiwa terpisah. Ini berarti fase pemulihan bukanlah titik akhir dari sebuah perjalanan, melainkan jembatan yang menghubungkan keterpurukan (resesi) dengan pertumbuhan (ekspansi). Karakteristik ini menyiratkan bahwa para pelaku pasar tidak boleh hanya berfokus pada identifikasi pemulihan atau recovery saja, namun harus tetap proaktif dalam mengantisipasi dan mempersiapkan diri untuk fase selanjutnya. Sehingga, seseorang akan dapat melakukan perumusan strategi yang lebih adaptif dan juga berorientasi jangka panjang, tidak terbatas reaksi terhadap kondisi pasar saat ini.

Apa itu Fase Recovery (Pemulihan)?

Fase pemulihan menandai dimulainya pembaharuan di pasar properti, bangkit dari titik terendah saat fase resesi. Fase pemulihan ini adalah fase atau periode yang secara umum ditandai dengan peningkatan permintaan yang perlahan dan pasokan yang mulai menunjukkan penyerapan yang lebih baik. Pada awal fase ini, tingkat hunian dan harga sewa masih cenderung rendah, mencerminkan kondisi lesu dari resesi. Aktivitas pembangunan proyek baru biasanya lambat atau bahkan terhenti, namun secara bertahap mulai menunjukkan peningkatan seiring dengan pulihnya kepercayaan pasar.

Penting untuk dicatat bahwa fase pemulihan itu sendiri bukanlah satu titik tunggal, melainkan sebuah spektrum yang bergerak dari kondisi titik terendah ke pertumbuhan yang lebih terlihat, sehingga pasar properti harus dilihat sebagai sesuatu yang bertransisi secara bertahap. Investor perlu memahami posisi spesifik pasar dalam spektrum ini untuk menyesuaikan strategi mereka, karena peluang dan risiko dapat bervariasi di setiap sub-fase. Misalnya, di awal pemulihan, negosiasi mungkin lebih mudah, sementara di akhir fase, persaingan mulai meningkat.

Indikator Utama Fase Recovery Pasar Properti

Identifikasi fase recovery/pemulihan memerlukan pengamatan terhadap beberapa indikator yang mencerminkan pergeseran di pasar:

1. Tingkat Hunian dan Permintaan Properti: Pada awalnya, tingkat hunian cenderung rendah dan permintaan properti lesu, dengan banyak properti yang kesulitan menarik penyewa. Namun, ini mulai menunjukkan peningkatan. Kekosongan properti secara perlahan mulai berkurang seiring dengan mulai pulihnya bisnis dan meningkatnya aktivitas penyewaan. Peningkatan permintaan ini seringkali menjadi sinyal awal sebelum kenaikan harga yang signifikan terjadi.
2. Harga Properti dan Sewa: Di awal fase ini, pertumbuhan sewa bisa stagnan atau bahkan negatif, dan harga properti cenderung datar atau sedikit menurun. Namun, seiring berjalannya pemulihan, harga mulai stabil dan menunjukkan kenaikan. Di Indonesia, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Bank Indonesia telah menunjukkan tren pemulihan pasca-pandemi, dengan indeks harga mulai naik pada kuartal I tahun 2022 setelah mencapai titik terendah pada akhir 2021.
3. Aktivitas Pembangunan Baru: Selama resesi, pembangunan proyek baru melambat atau terhenti. Namun, di fase pemulihan, aktivitas konstruksi mulai meningkat secara bertahap seiring pulihnya kepercayaan pasar dan meningkatnya permintaan.

Fase pemulihan seringkali ditandai dengan “pertumbuhan yang tenang” (quiet growth). Ini berarti perubahan pasar mungkin tidak dramatis atau langsung terlihat oleh pengamat awam. Di permukaan, mungkin masih terlihat “lebih sedikit perang penawaran, masa pemasaran masih lama, atau lebih banyak penurunan harga”. Namun, di bawah permukaan, indikator seperti “minat pembeli yang meningkat, suku bunga hipotek yang stabil, dan kenaikan harga yang moderat” mulai memberi sinyal pembalikan. Kemampuan untuk mengidentifikasi tanda-tanda halus ini, daripada hanya bereaksi terhadap berita utama yang lebih mencolok, menjadi keunggulan kompetitif bagi investor yang cerdas, memungkinkan mereka untuk bertindak sebelum pasar sepenuhnya memanas.

Sebuah faktor penting dari sisi penawaran adalah bahwa selama awal pemulihan, “seringkali lebih mahal untuk membangun daripada membeli” properti yang sudah ada. Tingginya biaya baik biaya tenaga kerja dan bahan bangunan menghambat pembangunan proyek baru. Disinsentif ini secara alami menyebabkan pengetatan pasokan properti baru di pasar. Ketika permintaan mulai meningkat, pasokan yang terbatas ini memberikan dukungan kuat bagi harga properti yang sudah ada, mempercepat pemulihan dari sisi penawaran. Ini adalah mekanisme pasar yang membantu menstabilkan dan mendorong harga properti yang ada.

Peluang dan Manfaat bagi Pemilik dan Investor Properti

Potensi Keuntungan Investasi

Fase pemulihan adalah waktu yang sangat populer untuk investasi dan spekulasi karena harga properti masih berada pada level rendah, sehingga potensi pengembalian investasi (ROI) dari operasi atau penjualan kembali di masa depan akan sangat tinggi. Investor yang jeli dapat memperoleh properti di bawah nilai pasar dari pemilik yang mungkin masih mengalami kesulitan keuangan pasca-resesi, yang terpaksa menjual aset mereka dengan harga murah.  

Meskipun peluang “membeli di harga rendah” di fase pemulihan sangat menarik, strategi ini membutuhkan likuiditas yang cukup dan kesabaran yang signifikan. Imbal hasil optimal dari apresiasi modal mungkin baru akan terlihat secara substansial saat pasar bergeser ke fase ekspansi, ketika sewa pasar naik dan berakselerasi. Ini berarti bahwa fase pemulihan bukanlah arena untuk keuntungan jangka pendek yang cepat, melainkan periode akumulasi aset strategis yang membutuhkan masa investasi yang lebih panjang dan kemampuan untuk menahan aset melalui periode pertumbuhan yang mungkin masih lambat. Investor harus siap untuk menunggu dan mengelola properti mereka hingga pasar mencapai momentum penuh.

Diversifikasi Portofolio dan Stabilitas Nilai Aset

Investasi properti kembali menjadi sorotan sebagai sinyal positif untuk diversifikasi portofolio, terutama karena properti menawarkan stabilitas nilai dalam jangka panjang dan cenderung tidak terlalu fluktuatif dibandingkan instrumen investasi lain seperti saham. Properti dianggap sebagai aset nyata (real asset) yang memberikan rasa aman bagi investor tradisional dan berfungsi sebagai lindung nilai yang efektif terhadap inflasi, melindungi daya beli modal dan ini menjadikan properti pilihan yang menjanjikan dalam konteks ekonomi saat ini.

Diversifikasi dalam properti tidak hanya berarti menyebarkan risiko di berbagai jenis properti (misalnya, residensial, komersial, industri) atau lokasi geografis. Lebih jauh lagi, diversifikasi juga dapat dilakukan dengan mengakuisisi aset di berbagai fase siklus properti. Membeli properti di fase pemulihan, ketika harga masih relatif rendah, dapat menyeimbangkan portofolio yang mungkin terlalu terpapar pada aset yang telah mencapai nilai tertinggi di fase ekspansi sebelumnya. Pendekatan ini mengurangi risiko keseluruhan dan meningkatkan potensi pengembalian jangka panjang dengan memanfaatkan peluang di berbagai titik siklus pasar.

Peningkatan Pendapatan Pasif dan Apresiasi Properti

Meskipun pertumbuhan sewa mungkin stagnan atau negatif di awal pemulihan, seiring berjalannya waktu dan meningkatnya permintaan, tingkat hunian akan naik dan harga sewa akan meningkat secara bertahap. Ini merupakan salah satu daya tarik utama investasi properti, yaitu kemampuan untuk menghasilkan pendapatan berkelanjutan.

Tingginya permintaan sewa di fase pemulihan adalah indikator penting bahwa pasar sedang membangun kembali fundamentalnya dari sisi end-user/pengguna akhir, bukan hanya spekulasi harga. Peningkatan aktivitas sewa menunjukkan kebutuhan riil akan ruang, baik untuk hunian maupun bisnis, yang didorong oleh perbaikan kondisi ekonomi dan ketenagakerjaan. Ini merupakan tanda pemulihan yang lebih sehat dan berkelanjutan dibandingkan dengan kenaikan harga yang semata-mata didorong oleh aktivitas spekulatif, karena didasarkan pada permintaan pengguna akhir yang konkret.

Untuk itu, dapat disimpulkan bahwa:

Fase pemulihan/recovery dalam siklus properti adalah periode krusial yang menandai kebangkitan pasar dari resesi, menawarkan peluang investasi yang signifikan meskipun dibayangi oleh sentimen pesimisme awal. Karakteristik utamanya meliputi peningkatan bertahap pada tingkat hunian dan permintaan, stabilisasi harga properti dan sewa, serta dimulainya kembali aktivitas pembangunan baru setelah periode stagnasi.

Pemulihan ini adalah pondasi bagi fase ekspansi berikutnya, di mana pertumbuhan pasar akan semakin pesat. Namun, proses ini tidak selalu mulus. Tantangan utama meliputi kesulitan dalam mengidentifikasi awal pemulihan yang sejati, risiko “false start” yang dapat dipicu oleh ketidakpastian global atau kebijakan yang tidak selaras pasca-resesi yang dapat mengubah kondisi pasar secara permanen.

Bagi pemilik properti dan investor, memahami fase pemulihan sangat penting untuk mengoptimalkan potensi keuntungan jangka panjang. Ini adalah waktu yang tepat untuk mengakuisisi properti di bawah nilai pasar, mendiversifikasi portofolio, dan memanfaatkan potensi pendapatan serta apresiasi nilai properti. Namun, diperlukan kesabaran, likuiditas yang memadai, dan kemampuan untuk melakukan analisis yang mendalam dan adaptif terhadap kondisi pasar yang dinamis. Dengan pendekatan yang cermat dan pemahaman yang komprehensif tentang indikator dan risiko yang ada, para pelaku pasar dapat menavigasi fase pemulihan ini dengan lebih efektif dan memposisikan diri untuk kesuksesan jangka panjang di pasar properti.

Ingin tahu apakah ini waktu yang tepat untuk membeli, menahan, atau menjual properti Anda?
Konsultasikan strategi Anda dengan Asti Widyahari sekarang juga.

Demikian artikel “Mengenal Fase Recovery dalam Siklus Properti”. Apabila ingin membaca topik ini lebih lanjut silakan membaca artikel terkait berikut:

• Memahami Siklus Properti
• Mengenal Real Estate Cycle (Investor)
• Siklus Properti dan Dampaknya terhadap Penilaian Aset BUMN dan Komersial

Semoga bermanfaat!

Salam,

Asti Widyahari

Penilai Publik – Property Valuer & Advisor

Sumber (diakses tanggal 5 Juni 2025):

• https://leasepilot.co/blog/the-4-phases-of-the-commercial-real-estate-cycle/
• https://realestateinvestingwomen.com/the-four-phases-of-the-real-estate-cycle/
• https://perpustakaan.stan.ac.id/wp-content/uploads/ninja-forms/13/d-iii_pbb-penilai/d-iii_pbb-penilai_6-07_adriel-ivan-firmansyah_2302190417.pdf
• https://www.gripinvest.in/blog/real-estate-market-cycles-timing-strategies
• https://dailyweproperty.com/2024/11/25/cara-menganalisa-siklus-pasar-properti/
• https://mcsquaredluxury.com/blog/understanding-real-estate-market-cycles
• https://www.rumah123.com/panduan-properti/indeks-harga-properti/#:~:text=Indeks%20Harga%20Properti%20Residensial%20Triwulan%20III%202022,residensial%20berasal%20dari%20fasilitas%20KPR.
• https://www.kkr.com/insights/real-estate-recovery
• https://www.agungpodomoro.com/group/id/news/properti-pulih-lebih-cepat-sekarang-adalah-saat-terbaik-miliki-properti
• https://autokirim.com/blog/bisnis-investasi-properti-mulai-pulih/
• https://wastuproperty.co.id/analisis-mendalam-dampak-ekonomi-terhadap-pasar-properti/
• https://www.credaily.com/briefs/real-estate-recovery-falters-amid-global-uncertainty/

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.