Nilai Ganti Kerugian Pengadaan Tanah Menggunakan Zona Nilai Tanah?
Artikel ini terinspirasi dari Pertanyaan di Video Youtube Penilaian.id. Pertanyaan adalah sebagai berikut:
Mengenal Zona Nilai Tanah
Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah didalamnya, yang batasannya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya berdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya (BPN RI, 2012).
Mengenal Komponen Nilai Penggantian Wajar/Nilai Ganti Kerugian
Pada SPI 204; 1.6, disebutkan bahwa penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi ganti kerugian fisik (material) dan ganti kerugian non fisik (immaterial).
Lebih lengkapnya objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
- Tanah;
- Ruang atas dan bahwa tanah;
- Bangunan;
- Tanaman;
- Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
Sedangkan kerugian non fisik meliputi:
- Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah mencakup kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi, kerugian emosional (solatium) dan lainnya.
- Biaya transaksi
- Kompensasi masa tunggu
- Kerugian sisa tanah
- Kerugian fisik lain.
Korelasi Zona Nilai Tanah dan Nilai Ganti Kerugian
Salah satu komponen Nilai Ganti Kerugian adalah tanah. Menghitung komponen nilai tanah dilakukan berdasarkan kesetaraannya dengan Nilai Pasar.
Untuk mengetahui Nilai Pasar, Penilai umumnya menggunakan pendekatan pasar dengan metode perbandingan data pasar. Penilai membutuhkan data dan informasi transaksi properti, data penawaran properti, data nilai-nilai properti yang sama, sejenis, dan sebanding untuk mendapatkan indikasi nilai ini.
Berkaitan dengan penilaian tersebut, Zona Nilai Tanah dapat digunakan sebagai informasi dan gambaran rentang nilai baik untuk tanah yang akan dinilai maupun data pembanding, namun data tersebut tidak mengikat hasil dari penilaian tanah yang dilakukan.
Kesimpulan
Nilai Ganti Kerugian terdiri atas beberapa komponen. Salah satu komponennya ialah tanah. Komponen tanah ini dihitung dengan memperhatikan kesetaraan terhadap nilai pasar. Nilai Pasar ini membutuhkan data dan informasi berdasarkan pasar. Sementara itu, Zona Nilai Tanah dapat digunakan sebagai informasi dan gambaran rentang nilai baik untuk tanah yang akan dinilai maupun data pembanding. Namun perlu digaris bawahi bahwa informasi/data tersebut tidak mengikat hasil dari penilaian tanah yang dilakukan.
Sehingga,
“Apakah zona nilai tanah/ZNT dijadikan salah satu komponen yang menjadi acuan penetapan nilai penggantian wajar oleh KJPP?”
Jawabannya adalah tidak. Disebabkan karena Nilai Penggantian Wajar terdiri atas berbagai komponen sedangkan ZNT hanya memberikan data/informasi terkait salah satu komponen Nilai Penggantian Wajar, yaitu tanah.
Semoga bermanfaat!
Salam,
Property Valuer & Advisor
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
