NJOP Tanah Saya Rp2 Juta, Kok Tetangga Laku Rp5 Juta per Meter?
Banyak orang kaget saat membandingkan angka di SPPT PBB dengan harga jual tanah di sekitarnya. Apakah NJOP-nya salah? Atau pembelinya kemahalan?
Jawabannya: tidak ada yang salah. NJOP dan harga pasar memang dua hal yang berbeda, dibuat untuk tujuan yang berbeda.
Apa Itu NJOP?
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah dasar penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2). Menurut UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD), NJOP adalah harga rata-rata dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
Kata kuncinya: rata-rata. NJOP ditetapkan per wilayah, bukan dihitung khusus untuk satu bidang tanah Anda.
Kenapa NJOP Sering Lebih Rendah?
Ada tiga alasan utama:
- Tidak diperbarui setiap saat.
- NJOP ditetapkan kepala daerah setiap tiga tahun. Kecuali untuk objek pajak tertentu, NJOP bisa diperbarui setiap tahun. Sementara harga pasar bisa bergerak jauh lebih cepat, misalnya setelah ada jalan tol atau pusat perbelanjaan baru.
- Dibuat untuk pajak, bukan untuk transaksi.
- Pemerintah daerah cenderung berhati-hati agar PBB tidak terlalu memberatkan warga.
- Bersifat massal.
- Satu angka dipakai untuk banyak bidang, sehingga keunggulan spesifik bidang tanah Anda (hook, jalan lebar, dekat fasilitas) dapat tidak tercermin dalam NJOP Anda.
Lalu Apa Itu Harga Pasar?
Dalam dunia penilaian, acuannya adalah Nilai Pasar menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI). Menurut SPI 2018, nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
Artinya, Nilai Pasar melihat tanah Anda secara spesifik, pada waktu tertentu.
Jadi, Harga Jual Pakai Patokan Apa?
| Keperluan | Acuan yang tepat |
|---|---|
| Menghitung PBB | NJOP |
| Menentukan harga jual/beli | Nilai Pasar |
| Pengajuan kredit ke bank | Nilai Pasar |
| Pembagian waris yang adil | Nilai Pasar |
Menjual tanah dengan patokan NJOP berisiko membuat Anda menjual terlalu murah. Sebaliknya, memasang harga hanya dari “katanya tetangga” bisa membuat tanah tidak laku bertahun-tahun.
Namun, Anda juga perlu berhati-hati, di beberapa daerah ditemukan NJOP yang lebih tinggi dari Nilai Pasarnya, seperti yang pernah di bahas di website Penilaian.id
Penasaran berapa nilai pasar properti Anda, bukan sekadar NJOP-nya? Cek sekarang di CekNilai.id. Mulai dari estimasi harga yang wajar di sekitar Anda hingga penilaian formal yang diterbitkan oleh KJPP.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
Demikian artikel “NJOP Tanah Saya Rp2 Juta, Kok Tetangga Laku Rp5 Juta per Meter?”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Referensi:
