Nilai Buku Properti Bukan Nilai Pasar: Apa Perbedaannya?
Sebuah perusahaan mencatat tanah dan bangunan senilai Rp4 miliar dalam laporan keuangannya. Apakah itu berarti properti tersebut dapat dijual dengan harga Rp4 miliar? Belum tentu.
Angka yang tercatat dalam laporan keuangan tidak selalu sama dengan Nilai Pasar. Keduanya memiliki dasar pengukuran dan tujuan penggunaan yang berbeda.
Apa Itu Nilai Buku Properti?
Nilai buku atau jumlah tercatat (carrying amount) merupakan jumlah suatu aset yang diakui dalam laporan keuangan berdasarkan standar akuntansi dan kebijakan pengukuran yang diterapkan entitas.
Pada aset tetap yang menggunakan model biaya, jumlah tercatat ditentukan berdasarkan biaya perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai, jika ada.
Perlu diperhatikan bahwa tanah dan bangunan umumnya dicatat secara terpisah. Tanah pada umumnya tidak disusutkan, sedangkan bangunan umumnya mengalami penyusutan sesuai umur manfaatnya.
Pengukuran aset juga tidak selalu menggunakan model biaya. Aset tetap dapat menggunakan model revaluasi, sedangkan properti investasi dapat menggunakan model nilai wajar, sesuai standar akuntansi yang berlaku.
Dengan demikian, nilai buku tidak otomatis mencerminkan Nilai Pasar suatu properti pada tanggal tertentu.
Lalu, Apa Itu Nilai Pasar?
Menurut International Valuation Standards (IVS), Nilai Pasar (Market Value) merupakan estimasi jumlah uang yang dapat dipertukarkan untuk suatu aset pada tanggal penilaian antara pembeli yang bersedia membeli dan penjual yang bersedia menjual, dalam transaksi bebas ikatan, setelah pemasaran yang layak, dengan kedua pihak bertindak berdasarkan pengetahuan yang memadai, secara hati-hati, dan tanpa paksaan.
Nilai Pasar mempertimbangkan kondisi pasar, karakteristik aset, serta asumsi yang relevan pada tanggal penilaian.
Namun, Nilai Pasar tetap merupakan suatu estimasi, bukan jaminan bahwa transaksi akan terjadi pada angka yang sama.
Baca juga: Pengertian Nilai Pasar Berdasarkan SPI 2018 sebagai referensi pembahasan sebelumnya.
Mengapa Nilai Buku dan Nilai Pasar Bisa Berbeda?
Bayangkan sebuah perusahaan memiliki tanah dan bangunan yang digunakan untuk kegiatan operasional. Properti tersebut dicatat sebesar Rp4 miliar berdasarkan model biaya.
Seiring waktu, kawasan di sekitarnya berkembang menjadi koridor komersial. Perubahan ini berpotensi memengaruhi Nilai Pasar tanah dan bangunan secara keseluruhan, bergantung pada kondisi pasar, karakteristik properti, serta ketentuan pemanfaatan ruang yang berlaku.
Sementara itu, jika perusahaan menggunakan model biaya, perubahan harga pasar tidak otomatis menaikkan jumlah tercatat aset.
Bangunan juga dapat mengalami penurunan kondisi fisik atau keusangan meskipun lokasi tanahnya semakin diminati.
Karena itu, Nilai Pasar properti secara keseluruhan dapat berbeda dari jumlah tercatatnya, baik lebih tinggi maupun lebih rendah.
Nilai Buku Juga Bukan NJOP
Selain Nilai Buku dan Nilai Pasar, terdapat istilah lain yang sering digunakan dalam pembahasan properti.
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) merupakan nilai yang digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan, sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku.
Harga penawaran adalah harga yang diminta penjual, sedangkan harga transaksi merupakan harga yang disepakati dalam transaksi yang benar-benar terjadi.
Biaya berkaitan dengan pengeluaran untuk memperoleh atau membangun aset.
Istilah-istilah tersebut mempunyai pengertian dan kegunaan yang berbeda sehingga tidak dapat saling menggantikan, meskipun dalam kondisi tertentu angka yang dihasilkan mungkin berdekatan.
Mengapa Perbedaan Ini Penting?
Bagi pemilik pribadi, pemahaman mengenai Nilai Pasar dapat membantu pengambilan keputusan terkait jual beli, pembagian aset, atau kepentingan waris sesuai tujuan dan ketentuan yang berlaku.
Bagi korporasi, perbedaan dasar pengukuran menjadi penting dalam pengelolaan portofolio properti, pengalihan aset, pelaporan keuangan, dan pengujian penurunan nilai.
Setiap keperluan tersebut dapat memiliki dasar pengukuran dan persyaratan yang berbeda.
Sebelum menggunakan suatu angka sebagai dasar keputusan, pastikan terlebih dahulu apa yang diukur, untuk tujuan apa, pada tanggal berapa, dan berdasarkan ketentuan atau asumsi apa.
Sumber
Demikian artikel “Nilai Buku Properti Bukan Nilai Pasar: Apa Perbedaannya?”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
