Simulasi Insentif dan Disinsentif dalam Bentuk Perhitungan

Simulasi Insentif dan Disinsentif dalam Bentuk Perhitungan. Berdasarkan Pergub DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2026, pemberian insentif tetap disertai pembangunan dan penyerahan kontribusi kepada Pemprov DKI Jakarta. Sehingga, perbedaan antara insentif dan disinsentif bukan pada ada atau tidaknya kontribusi, melainkan sangat erat kaitannya dengan besarnya indeks kawasan.

Berikut simulasi insentif dan disinsentif dalam bentuk perhitungan.

Misalkan, terdapat:

• Luas Lahan Perencanaan (LP): 5.000 m²
• KLB menurut RTR: 4
• KLB yang dimohonkan: 6
• NJOP bumi: Rp20.000.000/m²
• Indeks pertumbuhan ekonomi: 1,0
• Zona pertumbuhan: Zona Wilayah II

Rumus Nilai Kontribusi (Pasal 25):

K = Ik × L × NJOP × Ieg

• Ik = Indeks Kawasan
• L = Luas LP
• NJOP = Nilai Jual Objek Pajak Bumi
• Ieg = Indeks Economic Growth (Pertumbuhan Ekonomi)
  • Baca lebih lanjut di artikel: Menghitung Nilai Kontribusi Peningkatan KLB

Sebelum membandingkan insentif dan disinsentif yang didapatkan, hitung dulu kenaikan luas lantai dari KLB yg dimohonkan:

Tambahan luas lantai:

L = (KLB dimohonkan−KLB dasar) × luas LP

L =( 6−4) × 5.000 = 10.000 m²

Sekarang simulasi insentif dan disinsentif dalam bentuk perhitungan:

1. Insentif

   • Misalnya lokasi berada:

     • di dalam radius titik transit berbasis rel; atau
     • kawasan yang didorong pertumbuhannya;

     dan termasuk Zona Wilayah II.

     Indeks kawasan insentif Zona Wilayah II adalah 15%

   • Maka,

     • K=Ik×L×NJOP×Ieg

     • K= 15% × 10.000 × Rp20.000.000 × 1,0

     • K = Rp30.000.000.000​

       Jadi, nilai kontribusi untuk mekanisme insentif adalah: 30 M, artinya, setiap tambahan 1 m² luas lantai menimbulkan kontribusi sebesar Rp3 juta.

2. Disinsentif

   • Misalnya lahan yang sama berada:

     • di luar radius titik transit; atau
     • pada kawasan yang dikendalikan pertumbuhannya;

     dan termasuk Zona Wilayah II.

     Indeks kawasan disinsentif Zona Wilayah II adalah: 35%.

   • Maka,
     • K=Ik×L×NJOP×Ieg
     • K= 35% × 10.000 × Rp20.000.000 × 1,0
     • K = Rp70.000.000.000​

       Jadi, nilai kontribusi untuk mekanisme insentif adalah: 70 M, artinya, setiap tambahan 1 m² luas lantai menimbulkan kontribusi sebesar Rp7 juta.

Apa artinya?

Artinya:

• Selisih kontribusi: Rp70 miliar − Rp30 miliar = Rp40 miliar​
• Dengan data yang sama, kontribusi disinsentif menjadi sekitar: 35%/15%=2,33
• Kontribusi disinsentif besarnya 2,33 kali kontribusi insentif.

Selain itu, ada batasan tentang perbedaan batas KLB. Lihat artikel sebelum artikel ini ya.

Disebutkan bahwa:

• Misalnya KLB berdasarkan RTR adalah 4.
  • Kawasan strategis pertumbuhan ekonomi
    • Batas maksimal dapat mencapai: 2,0×4=8
    • Jadi, secara ketentuan batas lokasi, KLB dapat dimohonkan sampai 8, dengan tetap memperhatikan RTR dan ketentuan lain.
  • Kawasan di luar radius transit atau kawasan dikendalikan
    • Batas maksimal: 1,5×4=6
    • Jadi, KLB maksimal hanya 6.

Apa pengaruhnya?

Misalnya pemohon ingin mengajukan KLB menjadi 7.

Apabila lokasi yang dimohonkan di kawasan yang didukung pertumbuhannya, maka KLB yang dimohonkan dapat diberikan. Sedangkan untuk kawasan disinsentif, permohonan KLB tidak diperbolehkan.

Susah membayangkannya? Begini tabelnya.

Dengan demikian, disinsentif bukan hanya membuat kontribusi lebih mahal, tetapi juga dapat membuat hak membangun tambahan menjadi lebih terbatas.

Sehingga, perlu dicermati bahwa:

• Insentif bukan berarti tanpa kontribusi. Dalam simulasi ini, pemohon tetap harus memenuhi kontribusi Rp30 miliar.
• Disinsentif menimbulkan beban yang lebih berat. Dengan data yang sama, kontribusinya menjadi Rp70 miliar, atau Rp40 miliar lebih tinggi.

Demikian artikel “Simulasi Insentif dan Disinsentif dalam Bentuk Perhitungan”. Semoga bermanfaat!

Salam,

Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory

Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) 

Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor

Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.

Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.

Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity

Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.

Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.