Menghitung Nilai Kontribusi Peningkatan KLB berdasarkan Pergub DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2026 tentang Pemberian Insentif dan Pengenaan Disinsentif dalam Peningkatan Nilai Koefisien Lantai Bangunan, dapat dilakukan sebagai berikut.
- Rumus Menghitung Nilai Kontribusi Peningkatan KLB
Nilai kontribusi dihitung menggunakan rumus sebagai berikut:
K = Ik × L × NJOP × Ieg
Penjelasan rumus:
K = nilai kontribusi (Rp)
Ik = indeks kawasan
L = besaran luas lantai bangunan yang ditingkatkan (m2)
NJOP = Nilai Jual Objek Pajak bumi yang akan dibangun (Rp/m2)
Ieg = indeks pertumbuhan ekonomi (economic growth).
2. Langkah Hitungnya
- Langkah 1 : Tentukan luas lahan perencanaan
- Misalnya:Luas lahan / LP = 5.000 m²
- Langkah 2 : Tentukan KLB dasar menurut RTR
- Misalnya menurut RDTR/RTR:
- KLB dasar = 4
- Maka luas lantai yang boleh dibangun berdasarkan KLB dasar:
- 4 × 5.000 m² = 20.000 m²
- Misalnya menurut RDTR/RTR:
- Langkah 3 : Tentukan KLB yang dimohonkan
- Misalnya pemohon ingin menaikkan KLB menjadi:
- KLB dimohonkan = 6
- Maka total luas lantai setelah peningkatan:
- 6 × 5.000 m² = 30.000 m²
- Misalnya pemohon ingin menaikkan KLB menjadi:
- Langkah 4 : Hitung tambahan luas lantai
- Tambahan luas lantai adalah selisih antara luas lantai setelah peningkatan dan luas lantai dasar.
- 30.000 m² – 20.000 m² = 10.000 m²
Jadi:
L = 10.000 m²
Atau rumus singkatnya:
- L = (KLB dimohonkan – KLB dasar) × luas lahan
- L = (6 – 4) × 5.000 m² = 10.000 m²
Ingat, yang dihitung kontribusinya bukan seluruh luas lantai bangunan, tapi hanya luas lantai tambahan akibat peningkatan KLB.
3. Tentukan Indeks Kawasan
Langkah selanjutnya adalan menentukan indeks kawasan tergantung apakah lokasi masuk kategori insentif atau disinsentif.
Untuk insentif (baca kembali Pasal 28) indeks kawasan bisa:
- Zona wilayah I: 12,5%
- Zona wilayah II: 15%
- Zona wilayah III: 17,5%
Misalnya lokasi masuk insentif zona wilayah II, maka:
Ik = 15%
4. Tentukan NJOP bumi
Yang dipakai adalah NJOP bumi, bukan NJOP bangunan.
Misalnya:
NJOP bumi = Rp20.000.000/m²
Kalau satu lahan punya beberapa NJOP bumi, maka dipakai NJOP bumi rata-rata tertimbang berdasarkan luas lahan.
Contoh:
| Bagian lahan | Luas | NJOP bumi |
|---|---|---|
| A | 3.000 m² | Rp20.000.000/m² |
| B | 2.000 m² | Rp25.000.000/m² |
Maka NJOP rata-rata:
- [(3.000 × 20.000.000) + (2.000 × 25.000.000)] / 5.000
- = [60.000.000.000 + 50.000.000.000] / 5.000
- = 110.000.000.000 / 5.000
- = Rp22.000.000/m²
Jadi NJOP yang dipakai:
Rp22.000.000/m²
5. Tentukan indeks pertumbuhan ekonomi
Normalnya:
Ieg = 1,0
Bisa kurang dari 1,0 kalau ekonomi melambat/krisis, atau lebih dari 1,0 kalau ekonomi sedang mengalami percepatan. Tapi penyesuaian ini harus berdasarkan indikator ekonomi pada data nasional dan daerah yang dikeluarkan oleh Badan Pusat Statistik (BPS), atau ditetapkan dalam keputusan gubernur.
Untuk contoh sederhana, pakai:
Ieg = 1,0
6. Masukkan ke rumus
Misalnya:
Ik = 15%
L = 10.000 m²
NJOP = Rp20.000.000/m²
Ieg = 1,0
Maka:
K = Ik × L × NJOP × Ieg
K = 15% × 10.000 × Rp20.000.000 × 1,0
K = 0,15 × 10.000 × Rp20.000.000
K = Rp30.000.000.000
Jadi nilai kontribusi yang harus dipenuhi adalah:
Rp30 miliar.
7. Setelah ketemu angka kontribusi, lalu apa?
Angka Rp30 miliar itu bukan berarti selalu dibayar tunai. Dalam Pergub ini, kontribusi dipenuhi dalam bentuk pembangunan dan penyerahan fasilitas publik, misalnya RTH publik, rumah susun umum, waduk/situ, infrastruktur, jalur pedestrian, atau jalur sepeda.
Jadi:
Tambahan KLB menghasilkan kewajiban kontribusi Rp30 miliar.
Lalu pemohon harus membangun fasilitas publik yang nilainya setara dengan Rp30 miliar.
Misalnya:
- membangun pedestrian dan fasilitas integrasi transit senilai Rp30 miliar; atau
- membangun RTH publik senilai Rp30 miliar; atau
- membangun infrastruktur lain sesuai usulan perangkat daerah teknis.
8. Titik masuk KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik)
KJPP masuk untuk memastikan bahwa nilai fasilitas publik yang dibangun benar-benar setara dengan nilai kontribusi.
Misalnya kewajiban kontribusi = Rp30 miliar.
Pemohon membangun fasilitas pedestrian. Maka perlu dicek:
Apakah nilai pembangunan pedestrian tersebut benar-benar Rp30 miliar?
Kalau hasil penilaian/validasi menunjukkan nilainya hanya Rp27 miliar, berarti ada potensi kekurangan kontribusi Rp3 miliar.
Nilai kontribusi dihitung dari tambahan luas lantai akibat kenaikan KLB, dikalikan NJOP bumi, indeks kawasan, dan indeks ekonomi. Setelah itu, pemohon harus membangun dan menyerahkan fasilitas publik dengan nilai yang setara dengan hasil perhitungan tersebut dan divalidasi dengan penilaian dari KJPP.
Demikian artikel tentang “Menghitung Nilai Kontribusi Peningkatan KLB”. Semoga bermanfaat!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
