Apakah NJOP Bisa Lebih Tinggi dari Harga Pasar? Pelajaran dari Tiga Kajian
NJOP kerap diperlakukan sebagai patokan harga properti. Pemilik mungkin menganggap tanah tidak seharusnya dijual di bawah NJOP, sedangkan calon pembeli menggunakan angka tersebut untuk menilai kewajaran harga penawaran.
Padahal, NJOP dan nilai pasar memiliki fungsi serta proses penentuan yang berbeda. NJOP digunakan untuk kepentingan perpajakan, sedangkan nilai pasar menggambarkan estimasi nilai suatu properti pada tanggal tertentu berdasarkan kondisi objek dan bukti pasar yang relevan.
Mengapa NJOP dan Pasar Bisa Berbeda?
Dalam PMK Nomor 85 Tahun 2024, Nilai Indikasi Rata-Rata atau NIR didefinisikan sebagai nilai pasar rata-rata yang mewakili tanah dalam suatu Zona Nilai Tanah. Satu zona dapat terdiri atas beberapa objek pajak dengan NIR yang sama.
Pendekatan tersebut dibutuhkan dalam penilaian massal. Namun, setiap bidang tetap dapat memiliki karakteristik berbeda, seperti posisi, akses, luas, bentuk, elevasi, peruntukan, dan potensi pengembangannya. Perbedaan inilah yang dapat membuat nilai pasar suatu bidang berada di bawah ataupun di atas nilai rata-rata zonanya.
Apa yang Terlihat dari Tiga Kajian?
Pertama, analisis terbatas terhadap sebuah properti residensial di salah satu wilayah Depok, menunjukkan NJOP bumi sebesar Rp5,625 juta per meter persegi. Setelah data penawaran di sekitar objek disesuaikan dan indikasi nilai bangunannya dipisahkan, diperoleh estimasi nilai pasar tanah sekitar Rp3,90 juta sampai Rp5,11 juta per meter persegi. Artinya, indikasi pasar berada sekitar 9,2%–30,7% di bawah NJOP. Hasil tersebut hanya berlaku untuk objek dan tanggal analisis terkait.
Kedua, gambaran pasar di wilayah Semarang, memperlihatkan pentingnya segmentasi. Tanah pengembangan seluas sekitar 40.000 meter persegi memiliki indikasi sekitar Rp400.000–Rp800.000 per meter persegi. Sementara itu, kavling siap bangun berukuran 180–200 meter persegi dapat berada di kisaran Rp4,40 juta per meter persegi. Perbedaan besar ini menunjukkan bahwa tanah dalam wilayah yang sama tidak otomatis memiliki harga satuan yang sama.
Kondisi tersebut sejalan dengan keluhan yang diterima Pemerintah Kota Semarang. Salah satu pengaduan yang diberitakan menyebut NJOP sekitar Rp7 miliar, sedangkan properti tersebut terjual sekitar Rp2,5 miliar. Kasus itu tidak mewakili seluruh Kota Semarang, tetapi menunjukkan bahwa NJOP di atas harga aktual memang mungkin terjadi.
Ketiga, penelitian Adhipradana Prabu Swasito dalam Info Artha tahun 2021 menemukan bahwa tingkat akurasi NJOP pada objek penelitiannya belum memenuhi standar IAAO yang digunakan. Temuan pada halaman 45 tersebut tidak menyimpulkan bahwa seluruh NJOP lebih tinggi daripada pasar, tetapi memperkuat perlunya pengujian kesesuaian NJOP terhadap data pasar.
Jadi, Apakah NJOP Dapat Menjadi Patokan Harga Jual?
NJOP dapat menjadi informasi awal, tetapi bukan batas minimum harga jual dan bukan pengganti penilaian properti. Untuk mengambil keputusan, periksa karakteristik objek, tanggal data, jenis harga yang digunakan, kondisi pasar, serta kesebandingan properti pembanding.
Menemukan NJOP yang berbeda jauh dari harga di pasar? Konsultasikan lokasi, karakteristik objek, tujuan, dan tanggal analisis untuk menentukan pemeriksaan atau layanan penilaian yang sesuai.
Demikian artikel “Apakah NJOP Bisa Lebih Tinggi dari Harga Pasar? Pelajaran dari Tiga Kajian”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
Sumber:
- PMK Nomor 85 Tahun 2024 tentang Penilaian PBB-P2
- Peraturan Wali Kota Depok Nomor 1 Tahun 2025
- DDTCNews—Ramai Keluhan NJOP Terlalu Tinggi, Pemkot Bakal Ubah Sistem Hitungnya
- Adhipradana Prabu Swasito—Uji Tingkat Kesesuaian NJOP dengan Menggunakan Assessment Ratio, Info Artha, 2021, hlm. 45–53; pernyataan terkait akurasi terdapat pada hlm. 45.
- Analisis terbatas wilayah Depok dan Semarang, 2026. Analisis dan interpretasi: CekNilai.id.
