Asumsi dan Asumsi Khusus dalam Penilaian
Dalam penilaian properti, seringkali dibutuhkan asumsi dan asumsi khusus untuk memperjelas keadaan objek penilaian dan asumsi ini memiliki dampak yang signifikan terhadap nilai.
Jenis asumsi menurut SPI 2018 (Konsep dan Prinsip Umum Penilaian, butir 12.2):
- “Asumsi fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan yang terjadi pada tanggal penilaian, dan
- Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal penilaian.”
- Contoh Asumsi Fakta yang Konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan yang terjadi pada tanggal penilaian:
Asumsi ini mencerminkan fakta yang sesuai dengan keadaan pada tanggal penilaian atau fakta yang masuk akal untuk diasumsikan berdasarkan kondisi tersebut.
- Asumsi bahwa suatu bisnis dialihkan sebagai entitas operasional yang lengkap
Bisnis diasumsikan beroperasi sepenuhnya saat dialihkan, mencakup seluruh elemen yang mendukung kelangsungannya. - Asumsi bahwa aset yang digunakan dalam suatu bisnis dialihkan tanpa bisnisnya baik secara individu maupun kelompok
Aset diasumsikan dialihkan terpisah dari bisnisnya, baik secara individu maupun dalam kelompok aset terkait. - Asumsi bahwa suatu aset dinilai secara individual dialihkan dengan aset pelengkap lainnya
Aset tertentu dinilai secara individu, namun diasumsikan dialihkan bersama aset pelengkap yang mendukung fungsi atau penggunaannya. - Asumsi bahwa suatu kepemilikan saham dialihkan baik secara langsung maupun individual
Saham diasumsikan dapat dialihkan sebagai satu kesatuan secara langsung atau dalam proporsi individual. - Asumsi bahwa suatu properti yang ditempati oleh pemilik sendiri diasumsikan dalam keadaan kosong saat dialihkan secara hipotesis
Properti yang ditempati pemilik diasumsikan kosong untuk keperluan analisis pasar secara hipotesis.
2. Contoh Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal penilaian:
Asumsi ini disebut dengan asumsi khusus.
- Asumsi yang dibuat dengan mempertimbangkan fakta yang berbeda dengan yang sebenarnya pada tanggal penilaian.
- Digunakan untuk memperhitungkan nilai suatu properti dengan mempertimbangkan pandangan yang umunya tidak lazim oleh pelaku pasar.
- Contoh Asumsi Khusus:
- Asumsi bahwa properti adalah dimiliki dalam keadaan kosong
- Asumsi bahwa bangunan yang direncanakan sudah selesai pada tanggal penilaian
- Asumsi bahwa kontrak tertentu sudah ada pada tanggal penilaian padahal sebenarnya belum ada
- Asumsi bahwa instrimen keuangan dinilai menggunakan yield curve yang berbeda dari yang biasa digunakan pelaku pasar
Akhir kata, asumsi dan asumsi khusus ini harus dipertimbangkan dengan wajar dan relevan sehingga tetap sesuai dengan tujuan penilaian yang dibutuhkan oleh Pemberi Tugas.
Semoga bermanfaat!
Salam,
Penilai dan Advisor Properti
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
