Metode Menghitung Penyusutan dalam Penilaian

Metode Menghitung Penyusutan dalam Penilaian

Secara garis besar, menghitung nilai properti berdasarkan pendekatan biaya dilakukan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan. Penyusutan sendiri terdiri dari tiga jenis, yakni:

• Penyusutan Fisik
• Keusangan Fungsional
• Keusangan Ekonomi

Pemahaman yang tepat tentang metode penyusutan sangat penting untuk penilaian properti yang akurat! Agar lebih mendalam, dapatkan e-book ‘Langkah Demi Langkah Memahami dan Menghitung Penyusutan dalam Penilaian Properti’ dengan teori lengkap dan soal studi kasus untuk berbagai level. Beli sekarang dan kuasai semua metode penyusutan!

Adapun penjelasannya sudah ada di halaman berikut ini: Macam-Macam Penyusutan dalam Penilaian

Ada tiga metode untuk menghitung besarnya penyusutan/keusangan atau depresiasi, yaitu:

• Metode Ekstraksi Pasar (Market Extraction Method)
• Metode Umur Ekonomis (Economic Age-Life Method)
• Metode Breakdown (Breakdown Method)

Metode Ekstraksi Pasar (Market Extraction Method)

• Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika:
  • harga jual properti pembanding tersedia;
  • properti pembanding wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis;
  • Usia dan kondisi dari properti pembanding berupa mesin dan peralatan dapat diketahui; dan
  • perhitungan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat.
• Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah:
  1. Memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding;
  2. Melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding;
  3. Menghitung indikasi nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) dengan cara menyesuaikan data transaksi atau penawaran properti pembanding;
  4. Menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding;
  5. Menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti
     pembanding dengan indikasi nilai properti pembanding berupa mesin dan peralatan yang telah disusutkan; dan
  6. mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya
     Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding.

Metode Ekstraksi Pasar dan Metode Umur Ekonomis adalah kunci dalam menghitung penyusutan. Jika Anda ingin memahami lebih lanjut dan menguasai praktiknya, e-book kami memberikan penjelasan mendalam dan soal praktis untuk meningkatkan keterampilan Anda. Dapatkan e-booknya sekarang!

Metode Umur Ekonomis (Economic Age-Life Method)

Metode ini mempertimbangkan hubungan antara umur ekonomis, umur efektif dan sisa umur ekonomis .

Berikut penjelasannya:

1. Umur Aktual
   • Umur aktual sering disebut dengan Historical Age atau Chronological Age.
   • Umur aktual adalah umur suatu bangunan (juga bisa untuk mesin dan peralatan) selesai dibangun/dibuat sampai dengan tanggal penilaian.
2. Umur Efektif
   • Umur efektif adalah umur berdasarkan kondisi dan kegunaan suatu bangunan.
   • Contoh :
     • Terdapat dua rumah tinggal yang bersebelahan di suatu kompleks perumahan. Sebut saja rumah A dan rumah B. Spesifikasi rumah sama, tahun dibangun rumah juga sama, namun rumah A lebih terawat sedangkan rumah B tidak ditinggali dan dibiarkan tidak terawat. Sehingga rumah A memiliki usia efektif yang lebih kecil daripada umur rumah B.
3. Umur Ekonomis
   • Umur ekonomis adalah umur pada saat bangunan mulai dibangun hingga tidak dapat memberikan kontribusi nilai bagi penggunaannya pada akhir umur ekonomis atau umur tahun sejak bangunan dibangun sampai dengan estimasi waktu dimana
     tidak lagi dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
   • Umur ekonomis dapat diperpanjang dengan cara melakukan peningkatan-peningkatan sehingga terus memberikan nilai bagi penggunaannya.
   • Adapaun peningkatan-peningkatan yang dimaksud dapat berupa:
     • Renovasi atau konversi
     • Rehabilitasi
     • Perubahan model
     • Penghancuran dan penggantian dangan struktur baru yang lebih baik.
   • Umur ekonomis terbentuk atas pertimbangan:
     • Fisik, dimana komponen fisik, kualitas, penggunaan, standar pemeliharaan dan iklim suatu wilayah mempengaruhi umur ekonomis.
     • Fungsi, contohnya perubahan dalam teknologi, selera arsitektur, faktor efisiensi energi dan rancangan bangunan dapat menyebabkan bangunan mengalami kehilangan fungsinya dengan mengabaikan faktor usia dan kondisi.
     • Eksternal, tidak terlepas dari pengaruh jangka pendek maupun panjang, siklus kehidupan dan faktor lainnya.
4. Sisa umur ekonomis (remaining economic life)
   • estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum bangunan/mesin dan peralatan tidak lagi dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis.

Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah:

1. Menentukan umur ekonomis, umur efektif dan sisa umur ekonomis yang menjadi objek Penilaian;
2. Menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis objek Penilaian, atau 100% (seratus persen) dikurangi dengan
   presentase pembagian sisa umur ekonomis dengan umur ekonomis yang menjadi objek
   Penilaian.

Metode Breakdown

Di dalam metode breakdown, penyusutan dikelompokkan ke dalam tiga bagian utama yaitu:

1. Kemunduran fisik (Physical Deterioration);
   • Faktor penyebab Kemunduran fisik, yaitu:
     1. Akibat umur;
     2. Intensitas penggunaan;
     3. Cara pemeliharaan; dan
     4. Kondisi terlihat.
   • Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration), antara lain:
     • kemunduran fisik yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis; atau
     • kemunduran fisik yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara memperkirakan besaran biaya perbaikan yang diperlukan.
2. Keusangan Fungsional (Functional Obsolescence);
   • Penyusutan akibat keusangan fungsional yang diakibatkan oleh sebab-sebab yang timbul dari objek Penilaian tetapi diluar kemunduran fisik, antara lain:
     • perencanaan yang tidak baik;
     • ukuran ruangan yang tidak sesuai dengan fungsinya;
     • pemakaian bahan bangunan yang tidak sesuai dengan kelaziman;
     • tidak tersedianya sarana yang seharusnya ada;
     • penggunaan yang tidak sesuai dengan fungsi semula; atau
     • ketertinggalan teknologi (model); dan
   • Penyusutan akibat keusangan fungsional dapat dihitung dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat objek Penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi operasional.
3. Keusangan ekonomis (Economic Obsolescence),
   • Penyusutan akibat keusangan ekonomis diakibatkan oleh sebab-sebab yang timbul dari luar, antara lain:
     1. ketentuan peraturan perundang-undangan;
     2. perubahan peruntukkan;
     3. perubahan kondisi sosial dan ekonomi;
     4. kondisi keamanan;
     5. masa penggunaan tanah dan bangunan dimana mesin dan peralatan melekat;
     6. kelangkaan bahan baku; dan
     7. isu lingkungan hidup.
   • Penyusutan akibat keusangan ekonomis dari mesin dan peralatan yang menjadi objek Penilaian dapat dihitung dengan cara, antara lain:
     • Dalam hal objek Penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan
       ekonomis (economic obsolescence);
     • Dalam hal objek Penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan objek Penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut; dan
     • Dalam hal objek Penilaian merupakan properti industri, maka dihitung dari besarnya penurunan produksi objek Penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut.

Artikel ini membahas langkah-langkah praktis untuk menghitung penyusutan properti. Jangan berhenti di sini! Dapatkan e-book ‘Langkah Demi Langkah Memahami dan Menghitung Penyusutan dalam Penilaian Properti’ dan pelajari lebih lanjut dengan studi kasus untuk level dasar hingga lanjutan. Beli e-booknya dan tingkatkan keahlian Anda!

 

Demikian penjelasan mengenai metode menghitung penyusutan penilaian yang digunakan dalam pendekatan biaya.

Semoga bermanfaat!

Salam,

— Asti Widyahari —

Property Valuer & Advisor

Mengenal Lebih Dekat Depresiasi – Infografis

Download Now!506 Downloads

Sumber:

• Standar Penilaian Indonesia
• SEOJK No. 33 Tahun 2021 tentang Pedoman Penilaian Properti di Pasar Modal

Artikel terkait:

• Cek Pengetahuan Anda tentang Penyusutan dalam Penilaian Properti (QUIZ)!
• Memahami dan Menghitung Penyusutan Properti: Panduan Lengkap untuk Penilai Properti (E-Book!)
• Memahami Depresiasi dalam Penilaian Properti
• Dampak Penyusutan Eksternal terhadap Nilai Tanah dan Bangunan
• Macam-Macam Penyusutan dalam Penilaian
• Metode Menghitung Penyusutan dalam Penilaian
• Memahami Kondisi Terlihat dalam Penilaian Properti

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.