Memahami Beda Nilai Wajar dan Nilai Pasar dari Paper “Valuation of Plant and Machinery For Bank Finance” oleh Kirit P. Budhapati, AaRVF’S Bi-Monthly Journal I, Valuers’ Bulletin, Desember – Januari 2024.
Menurut Kirit (2024), terkait pembiayaan perbankan, saat memberikan pinjaman atau memantau jaminan yang ditawarkan terhadap pinjaman, Nilai Pasar atas suatu aset yang ditawarkan sebagai jaminan tersebut harus diperiksa. Dimana menurut IVSC, Nilai Pasar didefinisikan sebagai:
“Market Value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”
Kurang lebih definisinya jika diterjemahkan adalah sama dengan Pengertian Nilai Pasar yang kita ketahui. Baca di sini Defisini Nilai Pasar.
Perlu digarisbawahi bahwa definisi dari Nilai Pasar tersebut menggunakan istilah aset dan liabilitas. Hal ini dikarenakan definisi ini telah dipersiapkan tidak hanya untuk objek penilaian real property saja, namun juga untuk objek penilaian tangible lainnya, aset intangible dan aset finansial, serta penilai bisnis juga seringkali melakukan penilaian terhadap liabilitas.
Di India, bank-bank di sana mengarahkan Penilai untuk melaporkan nilai-nilai berikut untuk plant and machinery:
- Fair Market Value (Nilai Pasar Wajar, sama dengan Market Value/Nilai Pasar)
- Book Value
- Realizable Value
- Distress Sale Value.
Lalu, disebutkan pula terdapat istilah lain yakni Fair Value atau Nilai Wajar.
Sekarang mari kita fokuskan pembahasan dari Nilai Wajar dan Nilai Pasar.
Nilai Wajar dan Nilai Pasar penggunaannya sering ditukar-tukar, padahal hal tersebut tidak benar. Sebagai contohnya:
“Fair Value means the amount for which an asset could be exchanged, or a liability settled, between knowledgeable willing parties in an arm’s length transaction.”
Nilai Wajar memiliki arti sejumlah (uang) atas aset atau liabilitas yang dapat dipertukarkan antara dua pihak independen di mana kedua pihak bertindak atas kepentingan diri mereka sendiri. Baik pembeli maupun penjual independen, memiliki kekuatan tawar-menawar yang seimbang, tidak dalam tekanan atau paksaan dari pihak lawan, dan bertindak atas kepentingan diri mereka sendiri untuk mencapai kesepakatan yang paling menguntungkan (arm’s length transaction, sering disebut arm’s length principle (ALP)).
Nilai wajar memerlukan penilaian atas harga yang adil antara dua pihak tertentu, dengan mempertimbangkan keuntungan dan kerugian yang masing-masing pihak akan dapatkan dari transaksi tersebut. Sebagai contoh, sinergi antara dua pihak dapat berarti bahwa harga yang adil di antara mereka lebih tinggi daripada harga yang mungkin dapat diperoleh di pasar. Oleh karena itu, Nilai Wajar sering kali diinterpretasikan sebagai bentuk nilai khusus.
Sebagai contoh :
Ada sebuah pabrik semen (kita sebut: X) yang dijual yang telah dilakukan penilaian yang mana nilainya dinilai oleh Penilai dan Nilai Pasar per tanggal 31 Desember 2021 adalah sebesar (Rp A). Nilai ini diestimasi sedemikian rupa sehingga juga dapat digunakan untuk penjaminan utang.
Kemudian, ada pemilik pabrik semen lain (kita sebut: Y) tertarik untuk membeli pabrik semen X. Si penjual ternyata adalah negosiator yang tangguh, dan penjual ini menyadari kebutuhan mendesak si pembeli (Y). Sebutlah pemilik pabrik semen lain tersebut (Y) membeli pabrik X dengan harga Rp 1,75 (A) atau 1,75 kalinya Rp A (Nilai Pasar).
Di sini, harga yang dibayarkan adalah 1,75 (A) merupakan harga khusus yang dibayarkan oleh salah satu pihak dengan pertimbangan subjektifnya (Penjual paham kebutuhan mendesak si Pembeli). Transaksi dengan harga 1,75 (A) ini masuk dalam kategori Nilai Wajar yang telah didefinisikan sebelumnya. Namun, Nilai Pasar hanya tetap pada (A) saja, dan oleh karena itu Nilai Wajar dan Nilai Pasar tidak dapat digunakan/penggunaannya dipertukarkan/not interchangebly.
Sehingga, dari sini ada perasaan umum bahwa ‘Nilai Pasar Wajar/Fair Market Value‘ mengindikasikan Nilai Pasar tanpa uang yang “tidak tercatat”. Ini sama sekali tidak benar. Karena di Amerika Serikat dan Kanada istilah yang digunakan adalah ‘Nilai Pasar Wajar’ (bukan Nilai Pasar) di mana hampir tidak ada masalah uang yang tidak tercatat.
Nilai Pasar/Nilai Pasar Adil/Nilai Pasar Terbuka yang memenuhi kriteria ‘pembeli yang bersedia’ dan ‘penjual yang bersedia’ memiliki arti yang sama seperti Nilai Pasar yang didefinisikan oleh IVSC.
Kesimpulan dari penjelasan ini adalah terdapat perbedaan antara Nilai Wajar dan Nilai Pasar, yang sering kali tertukar penggunaannya. Nilai Wajar mengacu pada jumlah yang adil untuk pertukaran aset atau penyelesaian kewajiban antara dua pihak independen yang bertindak atas kepentingan diri mereka sendiri dalam transaksi arm’s length. Ini memerlukan penilaian atas harga yang adil antara kedua pihak, mempertimbangkan keuntungan dan kerugian yang mungkin mereka peroleh dari transaksi tersebut. Dalam beberapa kasus, Nilai Wajar bisa lebih tinggi daripada Nilai Pasar yang mungkin dapat diperoleh di pasar. Sehingga, Nilai Wajar sering dianggap sebagai nilai yang khusus atau spesial.
Itulah mengapa di SPI (Standar Penilaian Indonesia) disebutkan:
Lanjut berdasarkan tulisan papert tersebut, di India, bank-bank mewajibkan penilai untuk melaporkan berbagai nilai untuk penilaian aset seperti pabrik dan mesin. Namun, penting untuk memahami bahwa di beberapa negara, seperti Amerika Serikat dan Kanada, istilah “Nilai Pasar Wajar” digunakan, bukan hanya “Nilai Pasar”, untuk menghindari kebingungan.
Hal ini menunjukkan bahwa perbedaan terminologi bisa berdampak pada pemahaman nilai yang tepat. Oleh karena itu, dalam konteks hukum atau peraturan tertentu, definisi yang diberikan oleh lembaga terkait akan menjadi acuan nilai yang dimaksudkan untuk keperluan undang-undang terkait tersebut.
Demikian penjelasan guna memahami beda Nilai Wajar dan Nilai Pasar berdasarkan contoh dari India.
Semoga bermanfaat!
Salam,
Property Valuer and Advisor
Artikel terkait:
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
About Asti Widyahari
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
