Pasar Real Estate dan Pesertanya

Pasar Real Estate dan Pesertanya (Real Estate Markets and Participants)

Di Indonesia maupun di negara lain, persaingan pasar (market competition) berfungsi untuk mendistribusikan sumber daya kepada berbagai pihak/pengguna.

Kekuatan permintaan dan penawaran pasar berinteraksi dalam perekonomian untuk menentukan harga atas barang, modal, maupun jasa yang dipertukarkan dan kepada siapa hal tersebut dialokasikan. Sumber daya real estat dialokasikan di antara berbagai penggunanya, yakni kepada individu, rumah tangga, bisnis, dan institusi di pasar real estat.

Nilai real estat berasal dari interaksi tiga sektor yang berbeda dalam perekonomian:

1. Dunia “nyata” atau pasar pengguna/user markets;
2. Dunia “keuangan” atau pasar modal (finance world/capital markets); dan
3. Pemerintah.

User Markets/Pasar Pengguna

Pasar pengguna real estat dicirikan oleh persaingan di antara pengguna terhadap lokasi fisik dan ruang. Kompetisi pasar pengguna ini menentukan siapa yang dapat menggunakan bidang tanah dan berapa yang harus mereka tawarkan untuk dapat menggunakan bidang tanah tersebut.

Peserta utama (primary participant) di pasar pengguna di antaranya adalah para penghuni potensial, baik itu penghuninya adalah si pemilik maupun dari penyewa.

Pada akhirnya, permintaan terhadap real estat berasal dari adanya kebutuhan dari para individu, perusahaan, dan institusi akan kemudahan akses ke lokasi lain serta tempat berlindung/shelters untuk mengakomodasi kegiatan mereka. Selain itu, posisi/kondisi keuangan, keinginan dan kebutuhan rumah tangga dan perusahaan turut menentukan keputusan untuk memiliki dan menempati properti atau menyewa properti kepada orang lain.

Capital Markets/Pasar Modal

Pasar modal berfungsi untuk mengalokasikan sumber daya keuangan kepada para pihak (perusahaan, dll) yang membutuhkan dana. Peserta di pasar modal berinvestasi dalam saham, obligasi, reksa dana, perusahaan bisnis swasta, kontrak hipotek, real estat, dan peluang lainnya dengan harapan menerima pengembalian finansial atas investasi mereka.

Sejalan dengan yang diharapkan oleh para investor, investor akan mengaliran dana mereka ke investasi yang menghasilkan pengembalian yang tertinggi, tentunya dengan mempertimbangkan risiko. Begitu pula dengan real estat. Real estate turut berkompetisi untuk mendapatkan modal investasi, bersaing dengan beragam peluang investasi lain yang tersedia di pasar modal.

Pasar Modal dapat dibedakan menjadi dua kategori, yakni:

1. Equity interest
2. Debt interest

Kita sering melihat equity participant/perserta equitas sebagai pemilik dari real estate. Equity investors di real estate memiliki ekspektasi untuk mendapatkan pengembalian investasi mereka melalui sewa dan juga apresiasi harga/price appreciation terhadap properti mereka.

Debt participants, the lenders (penyewa) mengklaim bunga atas dana pinjaman yang dijamin oleh individu, bisnis, dan properti. Equity dan Debt Interest masing-masing dapat dibagi lebih lanjut menjadi komponen pasar swasta dan publik. Peserta utama di masing-masing dari empat kategori pasar modal di antaranya ekuitas swasta, ekuitas publik, utang swasta dan utang publik. Penjelasannya dapat dilihat melalui gambar berikut.

REAL ESTATE CAPITAL MARKET PARTICIPANTS

Pemerintah/Government

Pemerintah juga turut mempengaruhi pasar dan nilai dari real estat dalam berbagai cara.

Pemerintah daerah mungkin memiliki pengaruh terbesar pada real estat dibandingkan tingkatan pemerintahaan lainnya. Misalnya, pemerintah daerah dapat mempengaruhi pasokan dan biaya real estat melalui kebijakan zonasi dan peraturan penggunaan lahan lainnya, biaya-biaya untuk pengembangan lahan baru, dan regulasi terhadap bangunan yang membatasi konstruksi.

Lebih lanjut, pemerintah daerah mempengaruhi tarif sewa di pasar pengguna (user markets) melalui pengenaan berbagai pajak properti.

Hingga akhirnya, pemerintah daerah juga sangat mempengaruhi pasokan dan kualitas real estat terkait dengan penyediaan jalan, jembatan, angkutan massal, utilitas, sekolah, layanan sosial, dan infrastruktur lain untuk masyarakat.

Interaksi dari Tiga Sektor Penentu Nilai

Masing-masing tiga sektor tersebut di atas (user market, capital markets, and governments) memiliki pengaruhnya sendiri. Lalu bagaimana interaksi ketiganya terhadap nilai properti?

Interaksi antara User Markets/Pasar Pengguna dengan Capital Markets terlihat pada aliran pendapatan sewa yang diharapkan dikapitalisasi menjadi nilai melalui “diskonto”, yang merupakan proses mengubah arus kas masa depan yang diharapkan menjadi nilai sekarang.

Kemudian, seperti disebutkan di atas, pengaruh pemerintah pada proses penentuan nilai ini sangat banyak, mulai dari kontrol penggunaan tanah pemerintah daerah dan kebijakan pajak properti hingga kebijakan pajak pendapatan pemerintah pusat.

-Asti Widyahari-

Property Valuer & Advisor

Penilaian.id

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.

Sumber: Real Estate Principles, 2008.