Apakah Ada Bukti NJOP Bisa Lebih Tinggi daripada Nilai Pasar?
NJOP sering dianggap sebagai angka minimum dalam menentukan harga properti. Jika NJOP tercatat Rp5 juta per meter persegi, pemilik dapat beranggapan bahwa tanahnya tidak mungkin memiliki nilai pasar di bawah angka tersebut.
Namun, sejumlah penelitian menunjukkan bahwa NJOP dan nilai pasar tidak selalu berada pada tingkat yang sama. NJOP dapat lebih rendah, mendekati, ataupun lebih tinggi daripada nilai pasar. Kondisi ketika NJOP berada di atas nilai pasar dikenal sebagai over-assessment.
Bagaimana Kesesuaiannya Diukur?
Salah satu metode yang digunakan adalah assessment ratio, yaitu perbandingan antara NJOP dan nilai pasar:
Assessment Ratio = NJOP ÷ Nilai Pasar
Jika hasilnya melampaui tingkat kesesuaian yang digunakan dalam penelitian, terdapat indikasi bahwa objek atau kelompok properti mengalami over-assessment. Namun, pengujian tidak cukup hanya melihat satu angka rata-rata. Peneliti juga menganalisis tingkat penilaian, keseragaman, serta distribusi rasio antarobjek.
Apa Temuan Penelitiannya?
Penelitian Adhipradana Prabu Swasito yang diterbitkan dalam Info Artha pada 2021 menemukan bahwa tingkat akurasi NJOP pada objek yang diteliti belum memenuhi standar IAAO yang digunakan dalam penelitian tersebut (hlm. 45). Temuan ini menunjukkan bahwa kesesuaian NJOP dengan harga pasar tetap perlu diuji. Namun, penelitian tersebut tidak dapat digunakan untuk menyimpulkan bahwa seluruh NJOP berada di atas ataupun di bawah pasar.
Penelitian lain di wilayah Lampung Barat pada 2017 menemukan hasil yang lebih spesifik. Secara keseluruhan, rasio penilaian tanah, bangunan, dan properti masih rendah. Namun, salah satu pengukuran tendensi sentral pada komponen bangunan menunjukkan over-assessment sebesar 124%. Artinya, dalam satu wilayah dapat ditemukan kelompok atau komponen yang dinilai terlalu tinggi meskipun rata-rata keseluruhannya masih berada di bawah pasar.
Studi Universitas Malikussaleh pada 2025 juga menemukan kondisi yang berbeda pada dua wilayah. Aset yang dianalisis di Kabupaten Aceh Utara mengalami under-assessment, sedangkan aset di Kota Lhokseumawe mengalami over-assessment. Penelitian tersebut menyebut kondisi fisik bangunan, lokasi properti, dan metode penilaian sebagai faktor yang memengaruhi tingkat akurasi NJOP.
Apa Kesimpulannya?
Berbagai studi tersebut tidak dapat digunakan untuk menyimpulkan bahwa NJOP di seluruh Indonesia terlalu tinggi. Namun, hasilnya membuktikan bahwa NJOP yang melebihi nilai pasar merupakan kondisi yang mungkin terjadi.
Karena itu, NJOP perlu diuji terhadap bukti pasar, tanggal penilaian, kondisi fisik, lokasi mikro, luas, akses, dan karakteristik masing-masing objek. PMK Nomor 85 Tahun 2024 juga mengatur penjaminan mutu melalui pengukuran rasio NJOP terhadap harga pasar serta memungkinkan penilaian kembali apabila hasilnya belum sesuai.
Jika NJOP properti Anda tampak jauh lebih tinggi daripada kondisi pasar, jangan langsung menggunakannya sebagai batas minimum harga jual. Dapatkan gambaran awal melalui CekNilai.id. Untuk kebutuhan keberatan pajak atau kepentingan formal lainnya, konsultasikan kebutuhan penilaian melalui KJPP dan instansi pajak daerah terkait.
Demikian artikel “Apakah Ada Bukti NJOP Bisa Lebih Tinggi daripada Nilai Pasar?”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
Sumber:
- Swasito—Uji Tingkat Kesesuaian NJOP dengan Menggunakan Assessment Ratio
- Universitas Gadjah Mada—Analisis Tingkat Akurasi NJOP di Lampung Barat
- Universitas Malikussaleh—Faktor yang Memengaruhi Akurasi NJOP terhadap Nilai Pasar
- Direktorat Jenderal Pajak—NJOP Lebih Tinggi daripada Harga Pasar dalam Praktik
- JDIH Kementerian Keuangan—PMK Nomor 85 Tahun 2024
