Rumah Tetangga Laku Rp3 Miliar: Apakah Nilai Rumah Anda Pasti Sama?
Dua rumah berdampingan belum tentu bernilai sama. Bisa jadi lebih rendah nilainya, atau lebih tinggi. Perbedaannya dapat disebabkan misalnya oleh lebar muka (frontage), posisi sudut, bentuk tanah, kondisi bangunan, legalitas, dan kemudahan akses yang dapat menghasilkan daya tarik pasar yang berbeda.
Informasi yang Anda dapatkan bahwa rumah tetangga laku Rp3 miliar memang dapat menjadi referensi awal bagi Anda. Akan tetapi, angka tersebut tidak dapat langsung digunakan sebagai nilai rumah lain tanpa memeriksa tingkat kesebandingan kedua properti. Ini yang biasa digunakan dalam pendekatan Penilaian oleh KJPP/Kantor Jasa Penilai Publik atau Penilai.
Lokasinya Dekat, Karakternya Bisa Berbeda?
Walaupun suatu properti berada pada jalan yang sama, luas serta bentuk tanah dapat mempengaruhi kemudahan pemanfaatannya yang tentu saja berpengaruh ke nilainya. Sebagai contoh, tanah berbentuk relatif beraturan umumnya lebih mudah dikembangkan dibandingkan tanah yang memanjang, menyempit, atau memiliki bagian yang sulit dimanfaatkan, misalnya bentuk tanahnya terlalu sempit di sisi jalan dan memanjang ke belakang, tanah mengantong, atau bahkan bentuk tanah yang berbentuk segitiga. Pernah melihatnya? Hal ini disebabkan, lebar muka juga berpengaruh terhadap akses, tampilan, dan bentuknya berpengaruh ke fleksibilitas pengembangan.
Posisi properti turut membedakan daya tariknya. Rumah sudut memiliki dua sisi yang berhadapan dengan jalan, tetapi dapat pula menghadapi ketentuan garis sempadan yang berbeda. Rumah di bagian depan kawasan mungkin lebih mudah dijangkau, sedangkan rumah yang lebih ke dalam dapat menawarkan suasana yang lebih tenang.
Bangunannya pun perlu dibandingkan. Luas, usia bangunan, kualitas konstruksi, tingkat perawatan, serta kebutuhan renovasi dapat menyebabkan perbedaan nilai yang material. Biaya renovasi yang telah dikeluarkan pemilik juga tidak otomatis menambah nilai dalam jumlah yang sama karena pasar belum tentu menghargai seluruh biaya tersebut. Untuk hal ini biarkan Penilai Anda yang menghitungnya.
Rp3 Miliar Itu Angka Apa?
Sebelum menggunakan angka rumah tetangga, pastikan apakah Rp3 miliar merupakan harga penawaran atau harga transaksi.
- Harga penawaran adalah angka yang diminta penjual dan masih dapat berubah selama proses negosiasi.
- Sementara itu, harga transaksi merupakan harga yang telah disepakati dan ditransaksikan. Harga ini pun dalam perannya sebagai masukan terhadap nilai properti tetap perlu diperiksa tanggal, kondisi, dan kewajaran transaksinya.
Transaksi yang sudah terlalu lama mungkin tidak lagi mencerminkan kondisi pasar saat ini. Demikian pula transaksi dengan motivasi atau hubungan khusus antara para pihak belum tentu menggambarkan perilaku pasar secara umum (ada kepentingan yang terjadi antara pihak terkait).
Pembanding Harus Dianalisis dan Disesuaikan
Jika berbicara tentang Nilai, maka menggunakan Penilaian Properti yang mana ada namanya pendekatan pasar. Pendekatan ini dilakukan terhadap properti yang dinilai dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis dan sebanding (nanti Anda banyak mendengar dua kata ini) berdasarkan informasi transaksi atau penawaran yang tersedia. Data tersebut akan disesuaikan dengan cara dianalisis berdasarkan perbedaannya.
Sebagai contoh, pedoman OJK misalnya untuk penilaian properti di pasar modal mencantumkan identifikasi kondisi fisik tanah, ukuran, topografi, karakter lingkungan, penggunaan lahan, kondisi bangunan, perizinan, dan tata ruang sebagai informasi yang relevan dalam proses penilaian.
Jadi, apabila misalnya ada rumah tetangga yang laku Rp3 miliar memang dapat menjadi pembanding, namun tidak berarti nilai rumah Anda juga Rp3 miliar, ya!
Oleh sebab itu, sebelum menggunakan harga rumah tetangga sebagai dasar menjual, membeli, atau mengambil keputusan keuangan, pastikan karakter kedua properti benar-benar sebanding. Untuk keputusan yang bernilai material, pertimbangkan analisis atau penilaian independen oleh Penilai Publik/KJPP berdasarkan kondisi objek dan data pasar yang relevan.
Demikian artikel “Rumah Tetangga Laku Rp3 Miliar: Apakah Nilai Rumah Anda Pasti Sama?”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Sumber: OJK—SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal. Analisis dan interpretasi: Penilaian.id.
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
