Pasar properti berjalan mengikuti suatu pola yang disebut dengan Siklus Properti/Siklus Real Estate. Artikel pendahuluan telah Penilaian.id tuliskan untuk Anda pembaca kami, perihal mengenal fase recovery/pemulihan Siklus Properti dan juga strategi investor di masa ini. Namun, saya ingin berbagi cerita tentang banyak yang masih terjebak di angan-angan saat fase recovery siklus properti.
Fase Recovery
Pada fase recovery, permintaan dan harga properti mulai menunjukkan tanda-tanda kenaikan, bergerak kembali menuju kondisi normal, meskipun secara umum harga properti masih lebih rendah dibandingkan dengan kondisi puncaknya.
Terjebak di Angan-Angan
Sebagai Penilai Properti, saya, Asti Widyahari, sering menemukan Penjual yang hendak menjual properti di fase ini, seringkali cenderung masih berpijak pada harga historis saat pasar sedang tinggi, sebelum resesi atau koreksi terjadi. Hal ini menyebabkan munculnya bias dalam penawaran harga, yang tidak sesuai dengan kondisi pasar saat ini.
Hal ini sangat wajar terjadi, karena secara psikologis, banyak pemilik properti masih membawa ekspektasi harga lama, harga saat pasar sedang tinggi, sebelum koreksi terjadi. Padahal, realita di lapangan telah berubah. Pasar sedang berada dalam masa transisi fase recovery, di mana permintaan mulai tumbuh, tetapi daya beli dan kepercayaan pembeli belum sepenuhnya pulih.
Di sisi lain, pembeli justru mulai melakukan pendekatan rasional. Mereka mencari peluang yang sesuai dengan kondisi pasar saat ini, tidak ingin membayar harga seolah pasar sudah dalam fase ekspansi kecuali pembeli ini memiliki alasan khusus tertentu misalnya selera dan lainnya. Maka terjadilah gap antara ekspektasi harga dari penjual tidak sejalan dengan penilaian objektif pasar.
Beberapa kalimat yang sering terucap dari penjual:
- “Dulu, rumah saya pernah ditawar sekian rupiah, jauh lebih tinggi.”
- “Di sebelah sana, dulu dibeli sekian.”
- “Harusnya properti saya nilainya sekian, karena dulu disini ada yang terjual sekian.”
Di sinilah peran Penilaian Properti menjadi sangat penting.
Peran Penilaian Properti
Penilaian yang objektif dan profesional yang dilakukan oleh seorang yang memiliki kompetensi sebagai Penilai Properti tidak hanya membantu menemukan nilai pasar properti sesuai dengan kondisi yang ada, namun juga membantu kedua pihak, baik itu penjual maupun pembeli:
- Membantu penjual menyesuaikan ekspektasi dengan kondisi nyata di lapangan.
- Membantu pembeli mengenali kelayakan harga secara data-driven, bukan hanya opini tidak berdasar.
Ketidaksesuaian ekspektasi ini tidak hanya memperlambat transaksi, tapi juga berisiko merugikan kedua pihak. Berikut beberapa diantaranya yang sering terjadi di lapangan:
1. Penjual Terjebak pada Harga Masa Lalu
- Masalah: Penjual masih berharap bisa menjual propertinya dengan harga tinggi seperti sebelum resesi, tanpa menyadari bahwa pasar sudah berubah.
- Akibat: Harga jual tidak laku, waktu penjualan panjang, dan biaya-biaya tetap perlu dibayar.
2. Pembeli Takut Membeli di Harga yang Salah
- Masalah: Pembeli ragu apakah harga properti yang ditawarkan masuk akal. Banyak yang takut “kemahalan” atau membeli aset overvalued.
- Akibat: Mereka menunda keputusan, terlalu banyak bertanya, atau malah batal beli karena tidak ada pijakan data yang meyakinkan.
3. Negosiasi Buntu karena Tidak Ada Acuan Netral
- Masalah: Penjual dan pembeli punya persepsi harga yang berbeda, tapi tidak ada acuan objektif yang dipercaya kedua belah pihak.
- Akibat: Transaksi tertunda, diskusi berputar-putar, dan potensi deal dapat hilang.
4. Ketergantungan pada Opini, Bukan Data
- Masalahnya: Banyak keputusan harga masih didasarkan pada “kata orang”, “harga sebelah”, atau “dulu sempat ditawar segitu.”
- Akibat: Nilai properti tidak ditentukan berdasarkan kondisi pasar saat ini, sehingga dapat membuat kedua belah pihak rentan salah langkah.
Penilaian bukan soal menurunkan harga atau menaikkan harga, melainkan menemukan kebenaran nilai sesuai dengan kondisi yang sesungguhnya, agar kedua belah pihak bisa membuat keputusan yang rasional dan adil, dengan pijakan yang kuat.
Masih ragu apakah harga properti Anda realistis dengan kondisi pasar saat ini?
Konsultasikan dengan Asti Widyahari, Penilai Publik dan Advisor Properti berpengalaman, untuk mendapatkan pandangan objektif berbasis data dan kondisi pasar terkini.
Demikian artikel “Terjebak di Angan-Angan saat Fase Recovery Siklus Properti”.
Semoga bermanfaat!
Salam,
Asti Widyahari
Penilai Publik – Property Valuer & Advisor
Artikel terkait:
- Memahami Siklus Properti
- Mengenal Real Estate Cycle (Investor)
- Siklus Properti dan Dampaknya terhadap Penilaian Aset BUMN dan Komersial
- Mengenal Fase Recovery dalam Siklus Properti
- Strategi Investor di Tengah Fase Recovery: Beli, Tahan, atau Tunggu?
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
