Memahami Posisi Penilai dalam Penugasan Pertambangan
Tambang tidak hanya perihal tanah luas, alat berat, dan izin usaha. Di balik satu objek pertambangan, terdapat unsur geologi, teknik pertambangan, legalitas, lingkungan, pasar komoditas, akuntansi, dan regulasi. Karena itu, penilaian pertambangan tidak dapat diperlakukan seperti penilaian biasa.
Dalam penugasan pertambangan, Penilai tidak bekerja sendirian. Penilai harus memahami bahwa objek tambang adalah objek yang bersifat multidisiplin. Nilainya tidak hanya dipengaruhi oleh luas lahan atau bangunan yang berdiri di atasnya, tetapi juga oleh jumlah cadangan, kualitas mineral, rencana penambangan, masa berlaku izin, biaya produksi, harga komoditas, kewajiban reklamasi, serta risiko lingkungan dan sosial.
Sehingga, dalam penilaian pertambangan, Penilai diharapkan memiliki pemahaman terhadap industri pertambangan, proses bisnis, operasional, regulasi, perizinan, akuntansi, pengawasan regulator, laporan teknis KCMI (Komite Cadangan Mineral Indonesia), dan penerapan SPI dalam penilaian sektor pertambangan.
Penilai Tidak Sama dengan Competent Person
Salah satu kesalahan yang perlu dihindari dalam penilaian pertambangan adalah ketika Penilai bertindak seolah-olah ia adalah ahli geologi atau Competent Person, padahal kompetensinya berbeda.
Penilai bertugas memberikan opini nilai. Sementara itu, informasi mengenai hasil eksplorasi, sumber daya mineral, dan cadangan mineral seharusnya bersumber dari laporan teknis yang disusun oleh pihak yang memiliki kompetensi teknis di bidang pertambangan. Dalam standar KCMI/SNI, pelaporan hasil eksplorasi, sumber daya, dan cadangan menekankan prinsip bahwa informasi harus relevan, wajar, dan disusun oleh orang yang mumpuni, bertanggung jawab, berpengalaman, serta terikat oleh kode etik profesional.
Dengan kata lain, Penilai tidak menghitung cadangan secara mandiri apabila tidak memiliki kompetensi teknis untuk itu. Penilai menggunakan laporan teknis dari pihak yang kompeten, lalu menginterpretasikan informasi tersebut menjadi analisis ekonomi dan opini nilai.
Orang yang berkompeten (competent person) orang yang memiliki pengetahuan, kemampuan, dan pengalaman paling kurang 5 (lima) tahun yang relevan untuk melakukan pelaporan hasil eksplorasi dan/atau estimasi sumber daya dan/atau estimasi cadangan mineral yang dibuktikan dengan sertifikat kompetensi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Posisi Penilai dapat diringkas sebagai berikut:
Penilai bukan pihak yang membuktikan keberadaan cadangan, tetapi pihak yang menilai manfaat ekonomi dari cadangan, hak, aset, dan operasi pertambangan berdasarkan data teknis yang dapat dipertanggungjawabkan.
Tambang Adalah Aset yang Menghasilkan Sekaligus Habis
Berbeda dengan properti komersial seperti gedung perkantoran, hotel, atau pusat perbelanjaan, tambang merupakan depleting asset. Artinya, aset utama tambang akan berkurang seiring kegiatan produksi.
Nilai tambang tidak hanya ditentukan oleh keberadaan deposit, tetapi oleh kemampuan deposit tersebut untuk ditambang dan menghasilkan arus kas dalam periode tertentu.
Karena itu, dalam penilaian tambang, pertanyaan yang harus dijawab bukan hanya:
“Berapa banyak sumber daya mineral yang ada?”
Tetapi juga:
“Berapa yang dapat ditambang secara teknis, legal, ekonomis, dan berkelanjutan?”
Mengapa Laporan Teknis Menjadi Fondasi
Dalam penilaian pertambangan, laporan teknis adalah fondasi. Penilai perlu membaca dan memahami laporan eksplorasi, laporan sumber daya dan cadangan, mine plan, production schedule, serta laporan dari Competent Person.
Beberapa informasi teknis yang penting antara lain:
- tonase;
- kadar atau kualitas;
- klasifikasi sumber daya dan cadangan;
- metode penambangan;
- recovery;
- stripping ratio
- (perbandingan antara volume batuan buangan (waste) yang harus dipindahkan dengan tonase bijih atau mineral (run of mine / ROM) yang ditambang);
- cut-off grade;
- kapasitas produksi;
- umur tambang;
- rencana produksi tahunan;
- kebutuhan CAPEX (biaya modal) dan OPEX (biaya operasional);
- serta kewajiban reklamasi dan pascatambang.
Tanpa pemahaman atas data teknis tersebut, model DCF dapat menjadi sangat menyesatkan. Salah satu kesalahan umum adalah menggunakan seluruh resource sebagai dasar cash flow tanpa terlebih dahulu memahami apakah resource tersebut telah dikonversi menjadi reserve.
Dalam praktik pertambangan, resource tidak sama dengan reserve. Resource menunjukkan potensi mineral secara geologi, sedangkan reserve merupakan bagian dari resource yang telah dinilai layak ditambang setelah mempertimbangkan faktor teknis, ekonomi, legal, lingkungan, sosial, dan regulasi.
Peran Penilai: Menguji Kewajaran, Bukan Mengambil Alih Peran Ahli Teknis
Penilai harus mampu melakukan professional judgment atas data yang diterima. Artinya, Penilai tidak hanya menyalin laporan teknis, tetapi juga menguji kewajarannya dalam konteks penilaian.
Beberapa pertanyaan yang perlu diajukan:
- Apakah laporan teknis disusun oleh pihak yang kompeten?
- Apakah klasifikasi resource dan reserve jelas?
- Apakah rencana produksi sesuai dengan cadangan?
- Apakah proyeksi produksi sesuai dengan kapasitas alat dan fasilitas?
- Apakah proyeksi produksi konsisten dengan RKAB?
- Apakah harga komoditas yang digunakan realistis?
- Apakah biaya produksi mencakup seluruh komponen penting?
- Apakah kewajiban reklamasi sudah diperhitungkan?
- Apakah risiko legal, lingkungan, dan sosial sudah tercermin dalam analisis?
Di sinilah nilai tambah Penilai berada. Penilai tidak menggantikan geolog atau mining engineer, tetapi Penilai harus cukup memahami bahasa teknis pertambangan agar tidak salah menggunakan data dalam opini nilai.
Legalitas Bukan Formalitas
Dalam pertambangan, legalitas adalah salah satu faktor paling menentukan nilai. IUP yang bermasalah, masa berlaku izin yang pendek, tumpang tindih lahan, status kawasan hutan, atau ketidakpatuhan terhadap RKAB (Rencana Kerja Anggaran Biaya) dapat berdampak langsung terhadap kelayakan cash flow.
Ketentuan ESDM mengenai RKAB menunjukkan bahwa pemegang IUP atau IUPK memiliki kewajiban penyusunan dan penyampaian laporan, termasuk laporan RKAB, reklamasi dan pascatambang.
Karena itu, due diligence legal dalam penilaian pertambangan minimal harus mencakup:
- status dan masa berlaku IUP/IUPK;
- kesesuaian komoditas dan wilayah izin;
- RKAB per tahun, termasuk:
- Persetujuan RKAB
- Matriks RKAB OP (rencana dan realisasi: titik rawan Penilaian)
- Bandingkan realisasi produksi, penjualan, kualitas, capex terhadap RKAB dan FS.
- Cek histori keterlambatan , tunggakan PNBP, jamrek (jaminan reklamasi), dll.
- Jangan gunakan nameplate capacity, verifikasi.
- FS yang disetujui (teknis ekonomi untuk cadangan)
- Laporan berkala (wajib)
- Persetujuan lahan/ruang
- Persetujuan blending (yang tertera di RKAB);
- persetujuan lingkungan;
- kewajiban reklamasi dan pascatambang;
- status kawasan hutan;
- tumpang tindih izin atau lahan;
- sengketa dengan masyarakat atau pihak lain.
Tambang dengan cadangan besar belum tentu bernilai tinggi apabila legalitasnya tidak kuat atau operasinya tidak dapat dilanjutkan secara sah.
Kompetensi Penilai Menentukan Kualitas Laporan
Penilaian pertambangan juga membutuhkan kehati-hatian. Penilai harus memahami batas kompetensinya dan, bila diperlukan, melibatkan tenaga ahli.
Dalam PMK tentang Penilai Publik, Penilai Publik, KJPP, dan Cabang KJPP wajib mematuhi KEPI dan SPI yang ditetapkan oleh Asosiasi Profesi Penilai sepanjang tidak bertentangan dengan Peraturan Menteri, serta peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan bidang jasa penilaian yang diberikan.
Artinya, dalam penilaian pertambangan, kepatuhan tidak hanya berarti mengikuti SPI. Penilai juga harus memperhatikan ketentuan pertambangan, pasar modal, sektor jasa keuangan, lingkungan, akuntansi, dan regulasi lain yang relevan dengan tujuan penilaian.
Kesimpulan
Penilaian pertambangan adalah proses menilai manfaat ekonomi dari suatu hak, cadangan, aset, dan operasi pertambangan berdasarkan data teknis, legal, keuangan, lingkungan, dan pasar yang dapat dipertanggungjawabkan.
Penilai tidak masuk ke ranah geolog. Namun Penilai harus mampu membaca laporan teknis, memahami perbedaan resource dan reserve, menguji kewajaran proyeksi, memahami risiko legal dan lingkungan, serta menerjemahkan seluruh informasi tersebut menjadi opini nilai yang objektif.
Dalam penugasan pertambangan, posisi Penilai juga tidak mengambil alih peran Competent Person, tetapi menjadi pihak independen yang menghubungkan data teknis dengan analisis nilai.
Karena pada akhirnya, nilai tambang tidak hanya terletak pada apa yang ada di dalam tanah, tetapi pada sejauh mana potensi tersebut dapat ditambang, dijual, menghasilkan arus kas, dan dipertanggungjawabkan secara teknis, legal, ekonomi, dan profesional.
Sumber
- Kode KCMI/SNI, pedoman pelaporan hasil eksplorasi, sumber daya, dan cadangan mineral.
- POJK No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
- PMK No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, sebagaimana telah diubah, khususnya ketentuan mengenai kepatuhan terhadap KEPI, SPI, dan peraturan perundang-undangan terkait.
- Permen ESDM No. 10 Tahun 2023 mengenai tata cara penyusunan, penyampaian, dan persetujuan RKAB serta pelaporan kegiatan usaha pertambangan mineral dan batubara.
- Materi “Penilaian Deposit Pertambangan” oleh Ir. Benny Supriyanto, MSc.
Demikian artikel “Memahami Posisi Penilai dalam Penugasan Pertambangan”, semoga bermanfaat!
Salam,
Penilaian.id by Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Property Valuer & Advisor
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
About Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
