Penilaian retrospektif memiliki sejumlah batasan dan tantangan unik.
Pertama, keterbatasan data dan bukti historis: Penilai mungkin tidak dapat melakukan inspeksi fisik kondisi aset seperti pada tanggal lampau, terutama jika aset tersebut telah berubah, rusak, atau bahkan sudah tidak ada lagi. Misalnya, suatu mesin mungkin sudah dipindahkan atau gedung sudah direnovasi di masa kini, sehingga penilai harus mengandalkan dokumentasi, foto, atau catatan kondisi di masa lampau. Hal ini menimbulkan ketidakpastian lebih besar dibanding penilaian saat ini, karena informasi yang tersedia bisa jadi terbatas atau kurang lengkap. Penilai wajib berusaha mencari bukti historis selengkap mungkin (misalnya foto udara, arsip laporan kondisi, data penjualan lalu, dll.) dan memverifikasi informasi tersebut semampunya. Jika masih ada aspek yang tidak terjawab, penilai perlu membuat asumsi yang wajar dan mengungkapkannya secara jelas dalam laporan.
Kedua, tantangan terkait penggunaan data setelah tanggal penilaian. Secara prinsip, penilaian retrospektif tidak boleh “tercemari” oleh pengetahuan setelah fakta (hindsight bias). Penilai harus menempatkan diri seolah-olah berada pada tanggal lampau tersebut, hanya menggunakan data pasar dan ekspektasi yang tersedia saat itu. Data transaksi atau peristiwa yang terjadi setelah tanggal penilaian umumnya tidak boleh dijadikan justifikasi langsung untuk nilai pada tanggal tersebut. Namun, boleh saja data sesudah itu dipakai secara terbatas untuk mengonfirmasi tren yang memang sudah terindikasi sebelumnya. Misalnya, jika menilai properti per 1 Jan 2020 dan diketahui harga-harga properti terus naik hingga pertengahan 2020, penilai bisa menggunakan data penjualan hingga beberapa bulan setelah Januari sebagai indikator tren kenaikanasal tren itu sudah dirasakan pasar per awal tahun. Penilai harus menetapkan cutoff (batas) waktu, misal tidak mengambil data terlalu jauh setelah itu. Karena makin lama jarak data, makin besar kemungkinan kondisi pasar sudah berbeda. Ini adalah area grey area yang membutuhkan kebijakan profesional; jika ragu, sebaiknya penilaian murni berdasarkan data ex-ante saja. Dalam konteks litigasi, ada pula aturan bahwa bukti penjualan setelah tanggal sengketa bisa dianggap tidak relevan apabila kondisi pasar sudah berubah signifikan, sebab penilai (atau para pihak) tidak mungkin mengetahui hal tersebut pada saat itu. Misalnya, pengadilan Australia pernah menyatakan bahwa “penjualan setelah tanggal penilaian dapat diterima sebagai bukti selama situasi pasar tetap sebanding; namun jika ada perubahan kondisi material setelahnya, maka data penjualan itu tidak dapat dijadikan perbandingan” (api.org.au). Oleh karena itu, penilai retrospektif harus sangat berhati-hati dalam menimbang data pasca-tanggal dan biasanya akan memberi penekanan lebih pada data sebelum atau tepat pada tanggal penilaian untuk menjaga objektivitas.
Ketiga, dari segi ketidakpastian dan keandalan, penilaian retrospektif sering memiliki tingkat keyakinan yang lebih rendah dibanding penilaian pada saat ini. Hal ini akibat faktor-faktor di atas (informasi kurang lengkap, tidak bisa inspeksi langsung, dsb.). Pasar mungkin juga memiliki volatilitas tinggi di sekitar tanggal tersebut, yang sulit dipahami sepenuhnya dengan data terbatas. Oleh karena itu, batasan ini perlu disampaikan oleh penilai. Sebagai contoh, pedoman API (Australian Property Institute) menyarankan bahwa bila data kondisi aset tidak lengkap atau penilai tidak dapat memeriksa langsung, maka penilai dapat memberikan rentang estimasi nilai atau skenario dengan special assumptions yang dijelaskan secara eksplisit. Tetap harus ada single-point value utama yang diopini penilai, namun rentang dapat membantu menggambarkan potensi variasi jika asumsi berbeda. Teknik ini sering dipakai untuk menghadapi ketidakpastian besar, misal “Nilai per tanggal X diperkirakan 10 miliar, dengan rentang 9–11 miliar jika diasumsikan kondisi bangunan dalam kisaran tertentu karena tidak dapat inspeksi penuh.” Penilai juga sebaiknya menyatakan bahwa jika di kemudian hari ditemukan informasi material yang seharusnya diketahui pada tanggal tersebut namun tidak tersedia saat penilaian, maka penilai berhak merevisi opininya. Ini memberikan perlindungan profesional mengingat penilaian dilakukan ex-post dengan keterbatasan informasi.
Keempat, ada batasan hukum atau administratif yang perlu diperhatikan. Beberapa yurisdiksi menerapkan kadaluarsa waktu untuk penilaian retrospektif digunakan dalam konteks legal tertentu. Misalnya, bila penilaian retrospektif dimaksudkan untuk memenuhi regulasi tertentu, mungkin ada periode maksimum seberapa jauh ke belakang yang diizinkan. Walau tidak selalu dinyatakan eksplisit. Secara umum, penilai perlu memastikan penugasan retrospektifnya masih relevan dan sesuai koridor aturan yang berlaku untuk tujuan dimaksud.
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti WidyahariNi Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
