Selain teknik perbandingan data pasar, teknik penilaian tanah dapat dilakukan dengan beberapa teknik. Diantaranya Teknik Pengembangan Lahan, Teknik Ekstraksi, dan Teknik Penyisaan Tanah.
1. Teknik Pengembangan Lahan
- Konsep Dasar: Digunakan untuk menilai tanah dengan memproyeksikan pengembangan menjadi kavling-kavling, lalu menganalisis pendapatan dan biaya dari pengembangan tersebut.
- Proses: Membuat proyeksi pendapatan setelah pengembangan selesai. Pendapatan bersih ini kemudian didiskontokan ke nilai saat ini sebagai indikasi nilai tanah.
- Penggunaan: Sesuai untuk tanah kosong dengan potensi pengembangan, namun bergantung pada asumsi biaya dan pendapatan yang diharapkan di masa depan.
- Kehati-hatian: Rentan terhadap ketidakpastian karena banyaknya asumsi yang diperlukan, termasuk harga jual, biaya pengembangan, dan kondisi pasar di masa depan.
2. Teknik Ekstraksi
- Konsep Dasar: Merupakan teknik perbandingan tidak langsung yang menghitung nilai tanah dengan cara mengekstraksi nilai bangunan dari harga total properti pembanding.
- Proses: Menggunakan properti pembanding dengan bangunan, teknik ini menghitung biaya penggantian bangunan (dikurangi depresiasi), lalu mengurangi nilai tersebut dari harga total properti. Sisa dari hasil pengurangan ini dianggap sebagai indikasi nilai tanah.
- Penggunaan: Digunakan ketika data pembanding tanah langsung tidak tersedia. Metode ini cocok untuk properti yang memiliki bangunan di atasnya.
- Kehati-hatian: Hasilnya mungkin kurang akurat karena tergantung pada estimasi biaya penggantian bangunan dan depresiasi bangunan, yang bisa bervariasi.
3. Teknik Penyisaan Tanah
- Konsep Dasar: Menilai tanah berdasarkan sisa pendapatan bersih setelah mengurangi pengembalian finansial yang dibutuhkan untuk pengembangan bangunan atau fasilitas lainnya.
- Proses: Analisis dilakukan dengan mengidentifikasi pendapatan properti, kemudian dikurangi biaya dari pendapatan. Pendapatan sisa ini dianggap sebagai residu untuk tanah, yang kemudian dikapitalisasikan menjadi indikasi nilai tanah.
- Penggunaan: Cocok untuk properti penghasil pendapatan yang relatif baru, di mana pendapatan dan pengeluaran telah ada dan jumlah asumsi lebih sedikit dibandingkan teknik pengembangan lahan.
- Kehati-hatian: Berfokus pada properti yang sudah menghasilkan pendapatan terutama diterapka untuk properti yang relatif baru.
Intisari Perbedaan
- Teknik Pengembangan Lahan: Berbasis proyeksi pendapatan dari penjualan atau sewa hasil pengembangan di masa depan, cocok untuk tanah dengan potensi pengembangan.
- Teknik Ekstraksi: Menggunakan harga properti pembanding untuk menilai tanah secara tidak langsung, lebih cocok untuk properti yang memiliki bangunan.
- Teknik Penyisaan Tanah: Mengandalkan sisa pendapatan setelah menghasilkan pendapatan dan pengurangan dari pendapatan bersih, cocok untuk properti yang menghasilkan pendapatan terutama yang relatif baru.
Demikian teknik penilaian tanah ini. Ketiga teknik digunakan sesuai dengan jenis properti dan data yang tersedia, serta mempertimbangkan tingkat risiko dan asumsi yang diperlukan dalam setiap situasi.
Semoga bermanfaat!
Salam,
Penilaian.id by Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
