Apabila memperhatikan tren pengembangan properti di Jabodetabek, maka terlihat bahwa pengembangan properti berorientasi dan berintegrasi dengan transportasi publik sedang menjadi primadona. Lokasi-lokasi yang memiliki akses langsung terhadap MRT (Mass Rapid Transit) dan LRT (Light Rapid Transit) menjadi incaran para developer. Konsep pengembangan properti ini dikenal dengan sebutan konsep TOD (Transit-Oriented Development). Namun, konsep TOD bukan sekedar konsep pembangunan properti yang mengikuti arah pengembangan infrastruktur transit. TOD merupakan suatu konsep keruangan yang bertujuan untuk menciptakan lingkungan berjalan kaki bagi semua umur dan kelas sosial dengan menyediakan beragam pilihan mode transportasi dan tipe hunian (CTOD, 2007).
Istilah TOD pertama kali dipopulerkan oleh Peter Calthorpe pada tahun 1993 dalam bukunya yang berjudul The Next American Metropolis (Renne, 2005). Calthorpe menyatakan bahwa TOD adalah kawasan mixed-use yang berada dalam radius 2000 kaki dari transit stop dan area pusat komersial. TOD mengintegrasikan area tempat tinggal, pertokoan, perkantoran, ruang terbuka, dan fasilitas publik di dalam lingkungan yang walkable dan membuatnya nyaman bagi penduduk dan juga pekerja untuk bepergian dengan menggunakan transit, sepeda, jalan kaki, ataupun kendaraan pribadi.
Victoria Transport Policy Institute (2012) menyebutkan bahwa Transit-oriented Development (TOD) adalah bagian dari yang dimaksud dengan smart growth, new urbanism, dan location efficient develoment. Dikatakan pula bahwa TOD dapat berperan lebih dari sekedar melakukan perubahan dari penggunaan kendaraan bermotor menjadi transit. TOD juga dapat meningkatkan aksesibilitas dan pemilihan moda transportasi pada lahan mixed-use serta mampu meningkatkan peningkatan penggunaan moda non-motorized.
Parker dan Arrington (2001), mendefinisikan TOD sebagai pembangunan berkepadatan sedang hingga tinggi, berlokasi dalam terminal transit utama yang dapat dicapai dengan hanya berjalan kaki, dan secara umum merupakan permukiman campuran, pusat perkantoran dan komersial yang dirancang dengan mengutamakan kenyamanan pejalan kaki tanpa menyingkirkan penggunaan kendaraan pribadi. TOD juga didefinisikan sebagai konstruksi baru atau redevelopment untuk satu atau lebih bangunan yang berorientasi pada penggunaan transit. Parker dan Arrington juga melihat TOD sebagai alternatif untuk sprawl, mixed-use, transit-friendly community, dan specific develoment type.
Sementara itu, Bay Area Rapid Transit Authority (BART) San Fransico, mendefinisikan TOD sebagai pembangunan dengan kepadatan sedang hingga tinggi, terletak dalam suatu lokasi yang mudah dijangkau dengan berjalan kaki dari perhentian angkutan umum, pada umumnya suatu campuran antara tempat tinggal, tempat bekerja dan memungkinkan untuk berbelanja yang didesain untuk pejalan kaki tanpa menghilangkan penggunaan kendaraan pribadi. TOD dapat berupa suatu pembangunan baru (new development) atau pembangunan kembali (redevelopment) dari satu atau lebih gedung yang didesain dan berorientasi kepada penggunaan fasilitas angkutan umum (TCRP, 2004).
The Greater Cleveland Regional Transit Authority (2004), mendefinisikan TOD sebagai pembangunan mixed-use berkepadatan sedang hingga tinggi dengan radius pengembangan sejauh 1.200 hingga 2000 kaki (perkiraan membutuhkan waktu selama lima menit) dari titik pusat transit (transit node). TOD menitikberatkan pada prinsip desain tradisional yang dapat ditemukan di pusat kota dan sub-urban. Hal ini mencakup penggunaan lahan campuran yang ditengahnya berlokasi koridor-koridor komersial yang terhubung dengan baik satu sama lain sehingga memudahkan akses ke transit.
The Maryland Department of Transortation (MDOT) (2006), mendefinisikan TOD menciptakan lingkungan yang kompak dan walkable di sekitar terminal transit. MDOT juga menyatakan bahwa TOD dapat meningkatkan penggunaan transit dengan menciptakan destinasi-destinasi yang dapat dijangkau dengan hanya berjalan kaki sekitar 15 menit dari terminal transit atau sekitar setengah mil. TOD juga dikatakan menyatukan orang, perkantoran, dan jasa dalam suatu desain pembangunan yang efisien, aman, dan nyaman sehingga orang-orang akan dapat bepergian dengan berjalan kaki, bersepeda, angkutan umum, atau kendaraan pribadi (Austin, 2006).
Berdasarkan berbagai definisi yang telah diuraikan, dapat ditarik kesimpulan bahwa TOD adalah suatu pengembangan yang terkonsentrasi dan berorientasi di sekitar stasiun transit dengan konsep pembangunan yang mengutamakan area yang walkable, kompak, mixed-use, pembangunan dengan tingkat kepadatan tinggi pada lingkup yang dapat diakses dengan hanya berjalan kaki dari fasilitas transit.
Asti Widyahari
Property Valuer & Consultant
