Rumah Lelang Kelihatan Murah, tapi Murah Dibanding Apa?

By
Asti Widyahari
-
15
Rumah Lelang Kelihatan Murah, tapi Murah Dibanding Apa?
Rumah Lelang Kelihatan Murah, tapi Murah Dibanding Apa?

Rumah Lelang Kelihatan Murah, tapi Murah Dibanding Apa?

Rumah lelang sering terlihat murah. Pertanyaannya, murah dibanding apa?

Jawaban singkatnya: harga lelang belum tentu sama dengan Nilai Pasar.

  • Untuk menilai apakah rumah lelang menarik secara ekonomi, bandingkan total biaya perolehan dan penyiapannya dengan estimasi Nilai Pasar properti dalam kondisi yang setara, sambil memperhitungkan waktu dan risiko. Jika dibandingkan dengan membeli rumah biasa, gunakan total biaya pada kedua alternatif.
  • Pembahasan berikut terutama mengenai rumah yang dijual melalui lelang eksekusi hak tanggungan, seperti agunan kredit bermasalah. Ketentuan untuk jenis lelang lainnya dapat berbeda.

Kacamata Penilai yang Biasa Menilai untuk Lelang

Dalam penugasan penilaian untuk lelang eksekusi agunan, saya membedakan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi sesuai lingkup penugasan.

  • Nilai Pasar menggambarkan estimasi nilai pada tanggal penilaian dalam transaksi dengan pemasaran yang layak, antara pihak-pihak yang berminat, bertindak dengan pemahaman dan kehati-hatian, serta tanpa paksaan.
  • Nilai Likuidasi dalam konteks ini memperhitungkan kondisi penjualan dengan waktu pemasaran yang lebih pendek daripada yang diperlukan untuk memenuhi asumsi Nilai Pasar.

Untuk aset yang sama, perbedaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi terutama berkaitan dengan asumsi serta kondisi penjualannya.

Kondisi fisik dan legalitas properti tetap perlu diperhitungkan dalam penilaian. Pada sebagian objek lelang, keterbatasan akses pemeriksaan, status penghuni, dan ketidakpastian waktu penguasaan juga menjadi pertimbangan calon pembeli saat menentukan penawaran.

Dari pengalaman lapangan, rumah lelang yang “kelihatan murah” biasanya menyimpan satu atau beberapa hal ini:

  • bangunan lama tidak dirawat, misalnya atap bocor atau instalasi listrik rusak;
  • dokumen bangunan atau batas tanah yang tidak sesuai kondisi di lapangan.

Jadi, diskon yang terlihat di pengumuman lelang bisa dikatakan sebagai ongkos untuk menanggung risiko-risiko tersebut jika ada. Pertanyaannya, apakah diskonnya cukup besar untuk menutup semua itu?

Nilai Limit: Angka Minimal, Bukan Cermin Nilai Pasar

Angka yang tercantum di pengumuman lelang disebut nilai limit. Menurut PMK 122/2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, nilai limit adalah nilai minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh penjual, misalnya bank. Penetapannya menjadi kewenangan dan tanggung jawab penjual (Pasal 55).

Beberapa aturan pokok yang perlu diketahui:

Pasal Isi pokok
Pasal 56 Nilai limit ditetapkan berdasarkan laporan Penilai (penilai pemerintah DJKN atau Penilai Publik), laporan penaksir, atau harga perkiraan sendiri

harga perkiraan sendiri berlaku untuk satu kali pelaksanaan Lelang Sukarela. Penaksir merupakan pihak internal atau pihak yang ditunjuk penjual, dengan metode yang dapat dipertanggungjawabkan.
Pasal 57 Untuk lelang eksekusi hak tanggungan dengan nilai limit paling sedikit Rp10 miliar, nilai limit wajib berdasarkan laporan Penilai
Pasal 59 Pada lelang eksekusi hak tanggungan, nilai limit berada di rentang paling tinggi nilai pasar dan paling rendah nilai likuidasi
Pasal 60 Laporan penilaian atau penaksiran yang dipakai berlaku paling lama 12 bulan sampai tanggal lelang, dua belas bulan dihitung sejak tanggal penilaian/penaksiran, bukan tanggal penerbitan laporan.

 

KJPP oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
KJPP dengan Penilai Publik Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)

Nilai limit di bawah Rp10 miliar tidak otomatis membebaskan penjual dari kewajiban menggunakan laporan Penilai. Kondisi lain dalam Pasal 57 tetap perlu diperiksa. Apabila ketentuan memungkinkan penggunaan penaksir, penaksiran tetap harus menggunakan metode yang dapat dipertanggungjawabkan.

Standar Penilaian Indonesia (SPI) membedakan nilai pasar, yaitu harga wajar dengan pemasaran yang layak dan tanpa paksaan, dari nilai likuidasi yang mencerminkan waktu pemasaran yang lebih singkat dari biasanya. Dua dasar nilai inilah yang menjadi batas atas dan batas bawah nilai limit.

Tiga Hal yang Perlu Dicek Sebelum Menawar

  1. Kondisi fisik dan biaya perbaikan. Lihat rumahnya langsung, minimal dari luar, dan tanyakan ke orang sekitar. Ketentuan dalam lampiran PMK 122/2023 menyebut pembeli tidak berhak menolak atau menarik diri setelah pembelian disahkan, walaupun ada kekurangan atau kerusakan, baik yang terlihat maupun tidak.
  2. Status penghuni. Pastikan siapa yang menempati rumah dan dasar penguasaannya. Apabila terlelang tidak bersedia mengosongkan objek lelang hak tanggungan secara sukarela, tersedia mekanisme permohonan eksekusi pengosongan melalui pengadilan yang berwenang. Gugatan baru tidak selalu diperlukan. Meski demikian, proses pengosongan tetap dapat membutuhkan waktu dan biaya, terutama apabila terdapat keberatan atau klaim pihak ketiga.
  3. Legalitas dan kewajiban yang menempel. Cocokkan sertifikat dengan lokasi dan batas di lapangan, cek kesesuaian bangunan dengan izinnya, dan tanyakan tunggakan PBB, listrik, air, serta iuran lingkungan.

Setelah itu, hitung biaya totalnya:

Biaya total = Harga menang + Bea lelang dan pajak + Balik nama + Perbaikan + Tunggakan + Biaya pengosongan

Contoh berikut hanya ilustrasi, bukan data pasar. Misalkan rumah sejenis di lingkungan yang sama bernilai pasar sekitar Rp800 juta, dan Anda menang lelang di Rp650 juta.

Komponen Perkiraan
Harga menang lelang Rp650 juta
Bea lelang pembeli, BPHTB, dan balik nama Rp50 juta
Perbaikan atap, listrik, dan cat Rp80 juta
Asumsi tunggakan/biaya penyelesaian yang dibebankan kepada pembeli Rp10 juta
Asumsi biaya pengosongan dan biaya selama menunggu Rp20 juta
Total Rp810 juta

Dalam ilustrasi ini, Rp800 juta diasumsikan sebagai estimasi Nilai Pasar rumah tersebut dalam kondisi sudah diperbaiki dan kosong, berdasarkan pembanding yang telah disesuaikan. Seluruh komponen biaya merupakan asumsi, bukan tarif resmi atau perkiraan untuk objek tertentu.

Selisih awal Rp150 juta belum merupakan keuntungan. Dengan asumsi tersebut, total pengeluaran Rp810 juta melampaui estimasi Nilai Pasar dalam kondisi siap digunakan sebesar Rp800 juta. Namun, untuk menentukan apakah pembelian lelang lebih mahal daripada membeli rumah biasa, biaya perolehan pada alternatif rumah biasa juga perlu diperhitungkan.

Penutup

Rumah lelang bisa menjadi peluang yang baik, terutama di lokasi yang sudah matang. Kuncinya, bandingkan biaya total dengan nilai pasar, bukan sekadar membandingkan harga menang dengan harga penawaran rumah lain. Bila nilainya besar atau keputusannya penting, minta pendapat Penilai Publik yang memahami karakter aset lelang.

Tulisan ini bersifat edukasi, bukan nasihat hukum atau rekomendasi membeli. Angka dalam ilustrasi bukan data pasar.

 

Demikian artikel “Rumah Lelang Kelihatan Murah, tapi Murah Dibanding Apa?”. Semoga bermanfaat!

Salam,

Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory

Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) Rumah Tetangga Laku Rp3 Miliar: Apakah Nilai Rumah Anda Pasti Sama? Dua rumah berdampingan belum tentu bernilai sama. Bisa jadi lebih rendah nilainya, atau lebih tinggi.
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)

Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) 

Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor

Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.

Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.

Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity



Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian untuk pelaporan keuangan, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.






Artikel Terkait:



Sumber


        



        

                        
            

                                            


            
SHARE
            

	            
	            
	            
	            
	            
            
            
Previous articleKredit Ruko Menyusut: Apa Artinya bagi Nilai Ruko Anda?
            
Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari
Public Valuer •  Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor

Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman profesional di bidang penilaian  properti sejak tahun 2015.

Dengan latar belakang pendidikan Sarjana dan Magister Perencanaan Wilayah dan Kota dari Institut Teknologi Bandung, Asti memandang properti tidak hanya sebagai aset fisik yang perlu ditentukan nilainya, tetapi sebagai bagian dari sistem ruang, pasar, regulasi, investasi, dan strategi bisnis.

Fokus pekerjaannya mencakup penilaian tanah, infrastruktur, properti komersial, aset korporasi, dan aset khusus, serta layanan advisory berupa Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, strategi pemanfaatan, dan optimalisasi aset.

Saat ini, Asti merupakan Partner dan Kepala Cabang Bandar Lampung pada KJPP Pical Niken Tjahjono dan Rekan. Ia juga mendirikan Penilaian.id sebagai media edukasi dan literasi penilaian serta CekNilai.id sebagai platform informasi dan penghubung layanan properti.

Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
	                


    
 

    
RELATED ARTICLESMORE FROM AUTHOR