Sebuah Reaction: Bagaimana Cara Kerja KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik)?

Tulisan ini terinspirasi oleh sebuah video di Youtube dengan judul yang sama, yakni “Bagaimana Cara Kerja KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik)?” yang dibuat oleh akun Youtube dengan subscriber saat ini 197k. Namun, sangat disayangkan, in my humble opinion, informasi di video tersebut misleading dan menyesatkan.

Baiklah, mari kita bahas isinya dengan mengikuti alur pembahasan yang disajikan oleh video tersebut.

1. Video ini menjelaskan bagaimana cara kerja KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik) dan Penilai melalui Lelang.

• Untuk yang belum tahu, Penilaian yang dilakukan oleh Profesi Penilai dilakukan untuk berbagai tujuan, diantaranya Penilaian dilakukan untuk tujuan jual-beli, laporan keuangan, penjaminan utang, pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, dan masih banyak lagi. Lelang merupakan salah satunya.

2. Mengenai Lelang

Video ini menjelaskan lelang dengan peran pihak Penilai, debitur/pemilik rumah yang akan dilelang, dan bank. 

• Salah satu cara untuk meminimalisir risiko kredit atau pendanaan dilakukan dengan ketersediaan jaminan berupa agunan dari pihak debitur (peminjam). Mengapa? Karena, apabila pihak debitur wanprestasi atau dalam kondisi kredit macet, agunan akan direalisasikan sebagai pengganti kredit atau pendanaan yang gagal bayar dalam bentuk penjualan/eksekusi. Proses penjualan/eksekusi pengembalian kerugian kreditur (bank) dapat dilakukan dengan menjual agunan yang diambil alih melalui Lelang.
• Lelang yang dimaksud di sini adalah Lelang Eksekusi. Ada jenis lelang yang lain, Lelang Non-Eksekusi Wajib dan Lelang Non-Eksekusi Sukarela. Untuk yang ingin memahami lebih lanjut tentang pelaksanaan lelang dapat membaca PMK No. 213 tahun 2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. 

3. Mengenai Nilai Limit

• Betul yang disampaikan oleh video tersebut bahwa setiap pelaksanaan lelang disyaratkan harus terdapat Nilai Limit. Hal ini sesuai dengan Pasal 47, PMK 213/2020.
• Apa itu Nilai Limit? Nilai Limit adalah nilai minimal Barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual. (Pasal 1, PMK 213,2020).
• Penjual menetapkan Nilai Limit berdasarkan:
  • Laporan hasil Penilaian oleh Penilai;
  • Laporan hasil penaksiran oleh Penaksir; atau
  • Harga perkiraan sendiri. (Pasal 48)
• Penilai yang dimaksud di atas, sesuai dengan Pasal 48, merupakan pihak yang telah memperoleh izin Menteri dan memiliki kualifikasi kemampuan dan pengalaman dalam melakukan kegiatan praktik penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki.
• Untuk yang belum tahu, Penilai ada yang disebut dengan Penilai Independen, Penilai Pemerintah, dan Penilai Internal Bank. Definisi yang disebutkan di pasal 48 PMK 213 tahun 2020 di atas terkait dengan Lelang tersebut adalah definisi dari Penilai Independen. Baca lebih lanjut mengenai Penilai di PMK 101/2014, PMK 56/2017, dan PMK 228/2019 di link berikut. 

4. Statement dari Pembuat Video tentang Penilai/KJPP bahwa “Dia pasti nurut Bank to, termasuk Hasil yang diinginkan.” 

• Dalam konteks video ini, Penilai yang melakukan Penilaian untuk tujuan Lelang adalah Penilai Independen.
• Di video dikatakan “Dalam rangka menentukan limit lelang, KJPP ini ditunjuk dan dipilih oleh Bank, dimana kredit kita macet, sehingga dia juga dibayar oleh Bank, otomatis dia pasti nurut to, termasuk hasil yang diinginkan.” (menit 0:42).
• Statement tersebut adalah keliru. Kenapa?
  • Penilai Independen yaitu Kantor Jasa Penilai Publik memenuhi persyaratan:
    • Tidak merupakan Pihak Terkait dengan Bank;
    • Tidak merupakan kelompok peminjam dengan debitur Bank;
    • Melakukan kegiatan penilaian berdasarkan Kode Etik Profesi dan ketentuan yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang; 
    • Menggunakan metode penilaian berdasarkan standar profesi penilaian yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang;
    • Memiliki izin usaha dari instansi yang berwenang sebagai Kantor Jasa Penilai Publik; dan
    • Tercatat sebagai anggota asosiasi yang diakui oleh instansi yang berwenang. 
  • Selain itu, Penilai dalam melakukan praktek Penilaian berpedoman pada:
    • Peraturan dan Perundangan terkait; 
    • Kode Etik Penilai Indonesia yang selanjutnya disebut KEPI adalah pedoman etik yang wajib dipatuhi oleh Penilai;
    • Standar Penilaian Indonesia yang selanjutnya disingkat SPI adalah pedoman dasar yang wajib dipatuhi oleh Penilai dalam melakukan Penilaian;
  • Dalam Kode Etik Penilai, ada 5 prinsip etik yakni: 
    • Integritas;
    • Objektivitas;
    • Kompetensi;
    • Kerahasiaan;
    • Perilaku profesional.
  • Objetivitas disini artinya menghindari benturan kepentingan, atau tidak dipengaruhi atau tidak memihak dalam pertimbangan profesional atau bisnis. (Baca lebih lanjut mengenai Kode Etik Penilai Indonesia di link ini). 

5. Statement di menit 0:51 : “Untuk menilai aset Anda, KJPP akan datang ke rumah melakukan foto kunjungan dan sebagainya. Otomatis dia akan berusaha masuk ke rumah. Saran saya kalau ada orang KJPP yang datang bareng orang Bank, jangan dibolehin masuk biar dia tidak bisa atau minimal kesulitan melakukan penilaian atas aset Anda.”

• Proses penilaian terdiri dari beberapa tahapan atau prosedur. Salah satunya yakni Implementasi yang merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian.
• Investigasi dalam konteks penilaian adalah proses pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelahaan, perhitungan dan analisis sesuai dengan tujuan penilaian.
• Kunjungan ke rumah yang dilakukan penilaian termasuk ke dalam kategori inspeksi. Gunanya adalah untuk melakukan pengumpulan data dan verifikasi terhadap data yang diperoleh.
• Tujuannya inspeksi untuk apa? Untuk menghasilkan Penilaian yang akurat sesuai dengan kondisi real/sebenarnya atas objek penilaian/rumah. Hal ini akan terjadi apabila Pemilik rumah/objek penilaian bersedia berkomunikasi dan mempersilakan Penilai menginspeksi/masuk ke dalam rumah. Contoh:
  • Dikatakan/informasi/data awal luas bangunan rumah yang dinilai 100 m2, padahal nyatanya 145 m2.
  • Penilai perlu tahu kondisi dari properti yang dinilai terkait dengan depresiasi atau penyusutan/keusangan. Misalnya di data awal yang diterima Penilai disebutkan dibangun tahun 1990, seharusnya bangunan relatif sudah tua, namun ternyata masih terawat.
  • Dari luar terlihat rumah termasuk kategori rumah sederhana apabila dilihat sekilas dari tampilan luar dan ukuran, ternyata material bangunan yang digunakan misalnya sudah kelas menengah.
  • Masih banyak lagi kondisi lainnya.
• Untuk itu, apabila mengaharapkan untuk mendapatkan Nilai yang akurat sesuai dengan kondisi sebenarnya, maka persilakan Penilai melakukan inspeksi/kunjungan terhadap aset/rumah Anda. Dengan tidak mempersilakan Penilai mengetahui kondisi aset yang sebenarnya, maka akan terjadi pembatasan dalam proses penilaian yang berpengaruh terhadap hasil opini Nilai yang dihasilkan.
• Untuk keperluan Penilaian untuk Lelang, pihak Bank biasanya akan berkomunikasi dengan Pihak Debitur perihal akan dilakukannya inspeksi lapangan oleh Penilai/kunjungan ke objek penilaian/rumah yang akan dilelang.

6. Statement 1:32 : “Hasil dari KJPP tersebut biasanya berbentuk buku, atau minimal resume dimana akan ada tiga nilai yaitu nilai bangun baru, nilai pasar, dan nilai likuidasi.”

• Hasil penilaian adalah dalam bentuk Laporan Penilaian, di mana untuk tujuan Lelang, dinyatakan dalam 2 (dua) nilai, yaitu Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi. 
• Nilai Limit ditetapkan dengan rentang paling tinggi sama dengan Nilai Pasar dan paling rendah sama dengan Nilai Likuidasi (PMK No. 213/2020, Pasal 51).
• Sehingga, Penjual menetapkan Nilai Limit berdasarkan Nilai Pasar sebagai prioritas pertama (batas atas) dan Nilai Likuidasi sebagai alternatif terakhir (batas bawah). Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi diopinikan oleh Penilai dalam suatu pelaporan penilaian secara bersamaan.

7. Statement 3:21 hingga seterusnya: “Ketika appraisal atau orang KJPP datang bersama orang bank mintain nomer telfon trus dinego agar nilai likuidasinya masih tinggi. Sehingga, kalaupun aset anda dilelang maka tidak laku karena nilai likuidasinya masih mahal… dst.”

• Kembali lagi, Penilai dibutuhkan jasa Penilaiannya bagi banyak pihak karena Penilai memiliki prinsip objektivitas selain kompetensinya, integritasnya, perilaku profesionalnya, dan lain-lain.
• Mohon dicermati bahwa Penilai bekerja secara independen, tidak memihak, meskipun Pemberi Tugas atau yang melakukan kontrak/pembayaran adalah salah satu pihak. Baik itu, pihak Bank atau Debitur, Penilai bersikap netral pada posisinya memberikan Penilaian.

Semoga tulisan ini bermanfaat memberikan gambaran umum mengenai bagaimana cara kerja KJPP.

Salam,

Asti Widyahari

Seorang Advisor dan Penilai Properti yang berkomitmen memberikan edukasi kepada masyarakat umum melalui website dan Youtube: Penilaian ID. 

Rujukan: KEPI & SPI Edisi VII -2019 
SPI 205 tentang Penilaian untuk Tujuan Lelang 
PMK 213 Tahun 2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang 
PMK tentang Penilai Publik

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.