Mengapa NJOP Tinggi, tetapi Nilai Pasar Tanah Lebih Rendah?
Pemilik tanah sering merasa bingung ketika, contoh saja, NJOP tercatat Rp9 juta per meter persegi, tetapi hasil penilaian untuk nilai pasar hanya sekitar Rp2,5 juta per meter persegi.
Apakah berarti nilai tanahnya terlalu rendah? Belum tentu.
Mengapa NJOP Tinggi, tetapi Nilai Pasar Tanah Lebih Rendah?
NJOP bukan harga transaksi minimum
NJOP digunakan sebagai dasar perpajakan. Angka tersebut tidak otomatis menunjukkan bahwa ada pembeli yang bersedia membeli properti pada harga yang sama.
Nilai Pasar menjawab pertanyaan yang berbeda:
Berapa harga yang kemungkinan dapat disepakati oleh penjual dan pembeli, setelah mempertimbangkan kondisi objek dan keadaan pasar?
Karena itu, Nilai Pasar harus melihat properti secara lebih spesifik.
Sekarang, mengapa perbedaannya bisa besar?
- NJOP dapat mengikuti zona, bukan karakter setiap bidang
Tanah dalam satu kawasan dapat memiliki NJOP yang sama atau hampir sama, walaupun kondisi aktualnya berbeda.
Tanah di jalan utama tentu berbeda dengan tanah di jalan lingkungan. Demikian pula tanah dalam cluster siap bangun berbeda dengan tanah luas yang masih memerlukan pematangan.
- Luas tanah memengaruhi harga per meter
Kavling 200–500 m² dapat dibeli untuk membangun rumah. Pasar pembelinya relatif luas.
Sebaliknya, misalnya tanah yang dinilai seluas 15.000 m² sehingga, membutuhkan dana puluhan miliar rupiah. Calon pembelinya terbatas pada investor atau pengembang.
Karena total investasinya besar, harga per meter tanah luas biasanya lebih rendah daripada kavling kecil.
- Harga kawasan belum tentu berlaku untuk seluruh lokasi
Tanah dekat kampus, jalan utama, area komersial, atau cluster premium dapat ditawarkan lebih tinggi. Namun harga tersebut tidak langsung berlaku untuk tanah pada jalan lingkungan dengan akses dan potensi penggunaan yang berbeda.
- Pembeli memperhitungkan biaya dan risiko
Pembeli tanah kecil dan tanah besar masih harus menanggung biaya yang komponennya berbeda, untuk pembeli tanah luas misalnya menanggung biaya:
- jalan dan drainase;
- utilitas;
- perizinan;
- pematangan tanah;
- biaya pendanaan; dan
- waktu penjualan kembali.
Oleh karena itu, menurut saya, perbedaan antara NJOP dan nilai pasar tidak selalu berarti salah satu angka keliru. Keduanya dapat mempunyai tujuan dan dasar yang berbeda.
Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor. Konsultasi penilaian membantu pemilik memahami kewajaran harga sebelum tanah dijual, dijaminkan, dibagi, atau digunakan untuk keputusan perusahaan.
Demikian artikel “Mengapa NJOP Tinggi, tetapi Nilai Pasar Tanah Lebih Rendah?”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
