Properti Strategis Belum Tentu Bisa Dikembangkan Sesuai Keinginan. Sebuah properti dapat berada di lokasi strategis, memiliki akses yang baik, dan dikelilingi aktivitas komersial. Namun, sebelum membeli, membiayai, atau mengembangkannya, ada satu pertanyaan penting:
Apakah penggunaan bangunan tersebut sesuai dengan ketentuan tata ruang?
Nilai properti tidak hanya ditentukan oleh lokasi dan kondisi fisik. Potensi pemanfaatannya juga dipengaruhi oleh aturan yang berlaku pada bidang tanah tersebut.
Apa yang perlu diperiksa?
Pertama, periksa zonasi. Zonasi menentukan kegiatan yang diperbolehkan, diperbolehkan dengan syarat, atau tidak diperbolehkan pada suatu lokasi.
Kedua, periksa parameter intensitas ruang, seperti:
- KDB, koefisien dasar bangunan, yaitu batas luas dasar bangunan;
- KLB, koefisien lantai bangunan, yaitu batas total luas lantai;
- KDH, koefisien dasar hijau, yaitu kewajiban ruang hijau; dan
- KTB, koefisien tapak bangunan, yaitu batas luas tapak basemen.
Ketiga, cocokkan ketentuan tersebut dengan penggunaan aktual, luas bangunan, jumlah lantai, serta IMB atau PBG.
Sebuah rumah yang digunakan sebagai kantor, gudang di kawasan yang tidak mendukung kegiatan pergudangan, atau bangunan yang melebihi intensitas ruang dapat menimbulkan risiko. Dampaknya bukan hanya pada proses perizinan, tetapi juga pada pembiayaan, transaksi, pengembangan, dan pemasaran kembali properti.
Mengapa hal ini memengaruhi nilai?
Berdasarkan pengalaman saya sebagai Penilai Publik, potensi yang tidak dapat diwujudkan secara legal tidak seharusnya dinilai seolah-olah sudah pasti dapat dikembangkan.
Tanah mungkin terlihat cocok untuk apartemen, bangunan komersial, atau perluasan gudang. Namun, apabila zonasi dan parameter ruang membatasi pengembangan tersebut, maka potensi ekonominya juga terbatas.
Karena itu, analisis penggunaan tertinggi dan terbaik atau Highest and Best Use harus menghubungkan empat aspek: legal, fisik, finansial, dan produktivitas maksimum.
Sebelum membeli atau mengembangkan properti, jangan hanya bertanya, “Berapa harga tanahnya?” Tanyakan juga:
Apa yang secara legal dan realistis dapat dibangun di atasnya?
Asti Widyahari adalah Penilai Publik, Property Advisor, dan lulusan Perencanaan Wilayah dan Kota ITB pada KJPP Pical Niken Tjahjono dan Rekan. Asti membantu perusahaan, bank, investor, dan pemilik aset memahami hubungan antara nilai, tata ruang, legalitas, serta potensi pengembangan properti.
Demikian artikel “Properti Strategis Belum Tentu Bisa Dikembangkan Sesuai Keinginan”. Semoga bermanfaat, ya!
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory
Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor
Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.
Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.
Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity
Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.
Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.
