Insentif dalam Peningkatan Nilai KLB di DKI Jakarta

Artikel sebelumnya telah membahas pengertian secara umum. Sekarang mari kita bahas bagaimana Pergub DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2026 tentang Pemberian Insentif dan Pengenaan Disinsentif dalam Peningkatan Nilai Koefisien Lantai Bangunan: Insentif dalam Peningkatan Nilai KLB di DKI Jakarta.

• Apa itu Insentif?
  • Insentif adalah perangkat untuk memotivasi, mendorong, memberikan daya tarik, dan/atau memberikan percepatan terhadap kegiatan pemanfaatan ruang yang memiliki nilai tambah pada sub zona yang perlu didorong pengembangannya.
• Mengapa Insentif diperlukan?
  • Jakarta memerlukan pengendalian pemanfaatan ruang yang berdayaguna untuk kepentingan masyarakat, yaitu dengan cara memperhatikan daya dukung lahan dan keserasian lingkungan demi terciptanya tertib tata ruang;
  • bahwa salah satu instrumen pengendalian pemanfaatan ruang, Pemerintah
    Provinsi DKI Jakarta melakukan pemberian insentif peningkatan nilai koefisien lantai bangunan dan pengenaan disinsentif kewajiban kontribusi dalam bentuk
    pembangunan dan penyerahan prasarana, fasilitas publik tertentu, dan/atau ruang terbuka publik;
    c. bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 205 Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2024 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Tahun 2024-2044, pengaturan lebih lanjut mengenai lokasi, bentuk, kriteria kegiatan penerima, mekanisme serta pertimbangan besaran pemberian insentif dan pengenaan disinsentif diatur dengan peraturan gubernur;
    d. bahwa berdasarkan pertimbangan di atas perlu menetapkan Peraturan Gubernur tentang Pemberian Insentif dan Pengenaan Disinsentif dalam Peningkatan Nilai Koefisien Lantai Bangunan.
• Apa Tujuan Diberikannya Insentif?
  • mendorong pemanfaatan ruang yang optimal, intensif, dan berkelanjutan sesuai dengan RTR;
  • mengarahkan pertumbuhan bangunan vertikal agar sesuai dengan kapasitas dan daya dukung infrastruktur kota;
  • menyediakan mekanisme yang adil dan terukur dalam pengelolaan nilai tambah ruang akibat Peningkatan Nilai KLB;
  • mendukung pembiayaan pembangunan Sarana Umum dan Prasarana Umum melalui kontribusi dari Peningkatan Nilai KLB; dan
  • mengendalikan dampak lingkungan, sosial, dan ekonomi dari peningkatan intensitas bangunan di wilayah perkotaan.
• Perda ini secara khusus memberikan insentif dalam Peningkatan Nilai Koefisien Lantai Bangunan. Apa arti dari Peningkatan Nilai Koefisien Lantai Bangunan?
  • Peningkatan Nilai KLB adalah penambahan besaran nilai KLB melebihi ketentuan dasar yang ditetapkan dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), yang dapat diberikan melalui mekanisme Insentif atau Disinsentif dengan disertai kontribusi.
    • Apa itu KLB?
      • Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas lahan yang dikuasai sesuai Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
• Apa kriteria diberikan insentif terkait peningkatan nilai KLB?
  • Pemberian Insentif kepada Pemohon dalam bentuk Peningkatan Nilai KLB diterapkan pada lokasi LP dengan kriteria:
    • a. di dalam radius titik transit; dan/atau
      • Catatan: hanya dapat diberikan pada zona:
        a. perdagangan dan jasa (K);
        b. sarana dan Prasarana Umum (SPU);
        c. perkantoran (KT); dan
        d. perumahan (R) –> untuk membangun rumah susun umum sesuai ketentuan dalam RTR.
    • b. kawasan yang didorong pertumbuhannya sebagaimana ditetapkan dalam RTR.
      • Contoh:
      • a. Zona Bonus;
        b. kawasan strategis pertumbuhan ekonomi; dan/atau
        c. kawasan Bandar Kemayoran.
        • kawasan strategis pertumbuhan ekonom dan kawasan Bandar Kemayorani; diberikan pada zona:
          a. perdagangan dan jasa (K);
          b. sarana dan Prasarana Umum (SPU); dan
          c. perkantoran (KT).
• Berapa Batas Maksimal Peningkatan Nilai KLB?
  • Peningkatan Nilai KLB hanya dapat diberikan sampai batas maksimal KLB yang ditetapkan dalam ketentuan RTR.
  • Untuk lokasi Lahan Perencanaan atau LP yang berada di dalam radius titik transit berbasis rel dan BRT, peningkatan nilai KLB dapat diberikan sesuai ketentuan dalam RTR.
  • Untuk lokasi LP yang berada pada kawasan yang didorong pertumbuhannya dan termasuk dalam Zona Bonus, peningkatan nilai KLB dapat diberikan sesuai ketentuan dalam RTR.
  • Untuk lokasi lahan yang berada pada kawasan strategis pertumbuhan ekonomi, peningkatan nilai KLB dapat diberikan maksimal sebesar 2,0 kali KLB yang ditetapkan dalam RTR.
  • Untuk lokasi lahan yang berada di luar radius titik transit angkutan umum massal berbasis rel dan BRT, peningkatan nilai KLB dapat diberikan maksimal sebesar 1,5 kali KLB yang ditetapkan dalam RTR.
  • Untuk lokasi lahan yang berada pada kawasan yang dikendalikan pertumbuhannya, peningkatan nilai KLB dapat diberikan maksimal sebesar 1,5 kali KLB yang ditetapkan dalam RTR.
  • Ketentuan mengenai KLB maksimal tersebut ditampilkan dalam sistem Jakarta Satu.
  • Apabila LP berada dalam beberapa zona atau lebih, maka penentuan batas maksimal nilai KLB mengikuti urutan prioritas atau strata tertentu.
  • Urutan prioritas penentuan batas maksimal KLB adalah:
    1. kawasan yang dikendalikan pertumbuhannya;
    2. kawasan di dalam radius titik transit berbasis rel;
    3. kawasan di dalam radius titik transit berbasis BRT;
    4. kawasan yang didorong pertumbuhannya; dan
    5. kawasan di luar radius titik transit.
  • Strata tersebut digunakan sebagai dasar prioritas dalam menentukan batas maksimal peningkatan nilai KLB.
  • Apabila batas maksimal KLB berdasarkan ketentuan tersebut masih melebihi batasan Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan atau KKOP, maka yang berlaku adalah ketentuan KKOP.
• Apakah pemberian insentif tanpa “imbalan”? Tidak, ada “Kontribusi”.
  • Pemohon yang mengajukan permohonan pemberian Insentif berupa Peningkatan Nilai KLB melaksanakan pembangunan kontribusi berupa:
    • Prasarana, fasilitas publik tertentu, dan/atau
    • ruang terbuka publik dan selanjutnya diserahkan kepada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.
• Bagaimana menghitung kontribusinya?
  • Kontribusi dihitung berdasarkan nilai kontribusi dalam rupiah per meter persegi
    peningkatan luas lantai.
• Peran Penilai dalam menghitung kontribusi?
  • Peran penilai lebih ke akuntabilitas nilai kontribusi.

  • Ketika pemohon memperoleh peningkatan KLB, pemohon wajib memberikan kontribusi dalam bentuk pembangunan dan penyerahan prasarana, fasilitas publik tertentu, dan/atau ruang terbuka publik. Kontribusi tersebut tidak cukup hanya dilihat dari keberadaan fisiknya, tetapi juga harus dinilai apakah nilainya telah setara dengan kewajiban kontribusi yang ditetapkan.

    Pasal 23 ayat (4) bahkan memasukkan biaya kantor jasa penilai publik sebagai salah satu komponen yang dapat diperhitungkan dalam besaran nilai kontribusi. Dengan demikian, KJPP memiliki posisi penting dalam memastikan bahwa nilai pembangunan prasarana dan sarana umum yang diserahkan kepada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dapat dipertanggungjawabkan secara wajar, independen, dan terukur.

    Dengan kata lain, Penilai tidak berperan menentukan boleh atau tidaknya peningkatan KLB diberikan. Keputusan tersebut tetap berada pada mekanisme tata ruang dan persetujuan pemerintah. Namun, Penilai berperan memastikan bahwa kontribusi yang dibangun dan diserahkan sebagai akibat dari peningkatan KLB memiliki nilai yang sesuai, sehingga mekanisme insentif dan disinsentif tidak hanya tertib secara administratif, tetapi juga akuntabel secara ekonomi.

Demikian artikel tentang “Insentif dalam Peningkatan Nilai KLB di DKI Jakarta”. Semoga bermanfaat!

Salam,

Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory

Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) 

Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor

Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.

Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.

Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity

Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.

Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.