Insentif dan Disinsentif pada Penataan Ruang

Insentif dan Disinsentif pada Penataan Ruang. Dalam konteks A.S.T.I Asset Decision Framework (framework analisis oleh Asti), ingat bahwa dalam pengambilan keputusan terhadap suatu aset kita perlu melihat:

• A = Asset and Legal Context
• S = Spatial and Market Potential
• T = Technical and Financial Analysis
• I = Implementation and Strategic Recommendation

Pergub DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2026 tentang Pemberian Insentif dan Pengenaan Disinsentif dalam Peningkatan Nilai Koefisien Lantai Bangunan menjadi contoh yang sangat relevan untuk menjelaskan hal ini. Dalam konteks aset perkotaan, khususnya tanah dan bangunan di Jakarta, aspek spasial bukan sekadar latar lokasi. Aspek spasial dapat menentukan apakah suatu aset memiliki peluang peningkatan intensitas pemanfaatan ruang, apakah lokasinya masuk kawasan yang didorong pertumbuhannya, atau justru masuk kawasan yang perlu dikendalikan.

Di sinilah aspek S – Spatial and Market Potential dalam A.S.T.I menjadi penting. Tata ruang tidak hanya mengatur boleh atau tidaknya suatu fungsi dibangun, tetapi juga dapat membentuk nilai ekonomi aset melalui instrumen pengendalian pemanfaatan ruang. Salah satu instrumen tersebut adalah pemberian insentif dan pengenaan disinsentif.

Secara nasional, PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang mengatur bahwa pengendalian pemanfaatan ruang merupakan bagian dari sistem penataan ruang. Pengendalian tersebut mencakup antara lain pemberian insentif dan disinsentif, pengenaan sanksi, serta penyelesaian sengketa penataan ruang.

Pertama, mari kita pahami apa itu:

• Pengendalian pemanfaatan ruang:
  • Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaran Penataan Ruang:
    • Penataan Ruang adalah suatu sistem proses :
      • Perencanaan Tata Ruang,
      • Pemanfaatan Ruang, dan
      • Pengendalian Pemanfaatan Ruang.
        • Pengendalian Pemanfaatan Ruang didefinisikan sebagai:
          • Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah upaya untuk mewujudkan tertib Tata Ruang.
        • Yang mana arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang wilayah (baik untuk provinsi, kabupaten/kota, pulau/kepulauan, KSN/Kawasan Strategis Nasional) berisi indikasi arahan zonasi sistem provinsi, arahan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi.
          • Pasal 148, Pengendalian Pemanfaatan Ruang sebagaimana dimaksud
            dalam Pasal 147 dilakukan melalui:
            • a. penilaian pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan pernyataan rnandiri pelaku UMK;
              b. penilaian perwujudan RTR;
              c. pemberian insentif dan disinsentif;
              d. pengenaan sanksi; dan
              e. penyelesaian sengketa Penataan Ruang.
  • Apa itu Insentif?
    • Insentif merupakan perangkat untuk memotivasi, mendorong, memberikan daya tarik, dan/atau memberikan percepatan terhadap kegiatan Pemanfaatan Ruang yang memiliki nilai tambah pada zona yang perlu didorong pengembangannya. (Pasal 165).
  • Apa itu Disinsentif?
    • Disinsentif merupakan perangkat untuk mencegah dan/atati memberikan batasan terhadap kegiatan Pemanfaatan Ruang yang sejalan dengan RTR dalam hal berpotensi melampaui daya dukung dan daya tampung lingkungan. (Pasal 179).

Terkait dengan Pergub DKI, maka seperti apa sekilas insentif dan disinsentif ini?

Bahasa sederhananya:

Insentif = “dorongan” dari pemerintah agar pembangunan terjadi di lokasi yang memang diinginkan untuk tumbuh.

Dalam konteks Pergub ini, bentuk insentifnya adalah:

Pemohon boleh mendapat peningkatan KLB, tetapi harus memberi kontribusi berupa pembangunan dan penyerahan prasarana/fasilitas publik/ruang terbuka publik.

Jadi bukan “hadiah gratis”. Tetap ada kontribusi.

Sedangkan,

Disinsentif = “pembatas/pengendali” agar pembangunan tidak terlalu intensif di lokasi yang seharusnya dikendalikan.

Artinya pemohon masih bisa mengajukan peningkatan KLB, tetapi konsekuensinya lebih berat karena ada kewajiban kontribusi sebagai kompensasi atas dampak peningkatan intensitas bangunan.

Peningkatan Nilai KLB adalah penambahan besaran nilai KLB melebihi ketentuan dasar yang ditetapkan dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), yang dapat diberikan
melalui mekanisme Insentif atau Disinsentif dengan disertai kontribusi.

Tulisan ‘Insentif dan Disinsentif pada Penataan Ruang” ini bersambung. 
Baca selanjutnya melalui artikel berikut:

• Insentif dalam Peningkatan Nilai KLB di DKI Jakarta

Salam,

Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory

Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) 

Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor

Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.

Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.

Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity

Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.

Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.