Pelajaran dari Brisbane untuk Faktor Penentu Nilai Properti
Pada artikel sebelumnya, dibahas mengenai beberapa faktor yang dapat mempengaruhi nilai. Diantara faktor tersebut, terdapat faktor “Kebijakan” yang merupakan representasi kebijakan atau regulasi dari pemerintah, kemudian ada juga faktor “Sosial” yang merupakan representasi dari preferensi masyarakat atau pasar. Dan pada artikel ini, akan coba kita berikan contoh agar terdapat gambaran dari faktor-faktor tersebut.
Untuk contoh, supaya menarik dan gak bosen, kita ambil contoh dari Australia, lebih tepatnya di sekitar wilayah kota Brisbane, Queensland. Ceritanya Penilaian.id melakukan kunjungan ke Brisbane pada Juli 2024 dan Juli 2025, setelah berpetualang ke beberapa sudut kota ternyata banyak hal menarik yang dapat dibahas, yang beberapa diantaranya bisa dijadikan contoh terkait faktor yang mempengaruhi nilai, khususnya nilai properti.
Brisbane adalah ibukota negara bagian Queensland, Australia, yang juga mempunyai status kota terbesar ke-tiga di Australia (nomor 1 dan 2 masing masing adalah Sydney dan Melbourne). Pada tahun 2021, Brisbane ditetapkan menjadi tuan rumah olimpiade tahun 2032. Hal ini membuat Brisbane berproses mempersiapkan diri menuju olimpiade tahun 2032.
Pada saat kunjungan ke Brisbane, kota ini sedang mengalami masalah yang populer dengan sebutan“Housing Crisis” atau secara umum adalah kondisi yang menggambarkan jumlah pasokan tempat tinggal yang kurang dibandingkan dengan permintaan / kebutuhan akan tempat tinggal. Bayangin aja, menurut beberapa sumber pemberitaan, tingkat kekosongan atau vacancy cuma sekitar 1% atau artinya tingkat penyerapan pasokan mencapai lebih dari 98%, agen properti hunian sewa yang lokasinya favorit sampai ada yang harus bikin janji survey dengan calon pembeli atau calon tenant bisa sampai lebih dari 10 janji di lokasi dan hari yang sama.
Permasalahan ini tidak terjadi hanya di Brisbane tapi beberapa wilayah lain di Australia juga mengalami hal yang sama. Akibat dari kondisi ini, pada akhir tahun 2023 sampai di kunjungan saya yang pertama ke Brisbane pada juli 2024 marak pemberitaan mengenai hal ini, salah satunya yang cukup berkesan adalah menjamurnya tenda sementara di taman-taman kota yang ditempati oleh warga yang tidak bisa membayar kenaikan harga sewa tempat tinggal yang terlalu mendadak dan signifikan sehingga terusir dari tempat tinggalnya.
Perlu diketahui bahwa kondisi “housing crisis” lebih dirasakan oleh kelompok penyewa properti (skema yang cukup populer di Brisbane), calon pembeli rumah pertama, dan kelompok berpenghasilan rendah setempat (saya tegaskan “setempat” karena definisi “berpenghasilan rendah” nya beda sama Indonesia..he he he).
Namun pada kunjungan yang kedua di bulan Juli 2025, sepertinya keadaan ini terlihat sudah mulai teratasi meskipun belum sepenuhnya tuntas. Hal ini terlihat dari berkurangnya tenda sementara di taman-taman kota dan adanya penetapan tarif seragam transportasi angkutan umum`perkotaan Brisbane yang hanya 50 cent per perjalanan per orang yang mana hal ini dirasa sangat berdampak langsung meringankan beban operasional warga setempat.
Adanya penyelenggaraan Olimpiade di Brisbane pada tahun 2032, membuat antusiasme
pasar khususnya pasar properti semakin tinggi terhadap potensi perkembangan kota ini, Hal ini terbukti dari meningkatnya harga properti di sekitar Brisbane, yang berpusat di lokasi pembangunan venue utama untuk olimpiade 2032 yaitu di Victoria Park.
Jika dilihat berdasarkan beberapa data historis, bisa diketahui dampak penyelenggaraan event olahraga skala internasional terhadap nilai property di sekitar lokasi pelenggaraannya antara lain sebagai berikut:
- London 2012
- Area Stratford & East London (Olympic Park)
- Harga rumah naik sekitar 26–30% lebih tinggi dibanding rata-rata London dalam 5 tahun setelah Olimpiade (2012–2017).
- Revitalisasi kawasan menjadi faktor utama (sumber: UK Office for National Statistics & Savills).
- Beijing 2008
- Distrik Chaoyang (dekat Olympic Green)
- Harga properti naik 15–20% lebih tinggi dibanding rata-rata Beijing antara 2005–2009.
- Namun, beberapa area dengan pembangunan berlebihan stagnan pasca Olimpiade.
- Tokyo 2020 (digelar 2021)
- Area pusat kota & distrik sekitar venue Olimpiade
- Kenaikan harga apartemen mencapai sekitar 10–15% lebih tinggi dari rata-rata pasar Tokyo menjelang Olimpiade (2013–2019).
- Pandemi COVID-19 menahan kenaikan lebih besar, tetapi infrastruktur baru (transportasi & perumahan) tetap memberi efek jangka panjang.
- Sydney 2000
- Properti di Homebush Bay (Olympic Park)
- Harga naik sekitar 50% antara 1997–2003, lebih tinggi dari rata-rata Sydney pada periode yang sama (sekitar 30%).
- Infrastruktur transportasi & rekreasi menjadi pendorong utama.
- Jakarta & Palembang – Asian Games 2018
- Dampaknya relatif lebih kecil dibanding Olimpiade:
- Di Jakarta, apartemen di sekitar Gelora Bung Karno dan kawasan Senayan tercatat naik sekitar 5–10% di tahun 2017–2019.
- Di Palembang, kawasan sekitar LRT dan Jakabaring naik sekitar 8–12%.
- Namun, efek jangka panjang terbatas karena daya beli masyarakat dan iklim investasi domestik masih menahan pertumbuhan harga.
Namun demikian, Menurut Hunter Galloway dalam publikasinya yang berjudul “Brisbane Property Market Overview 2025”, dikatakan bahwa ada banyak alasan mengapa pasar properti di Brisbane mengalami penguatan, tapi yang paling utama adalah “imigrasi”. Populasi warga negara bagian Queensland naik sampai dengan 16 % di saat penyelenggaraan olimpiade tahun 2032. Artinya akan ada banyak orang yang membutuhkan tempat tinggal dan sebagian besar dipastikan akan memilih area Brisbane dan sekitarnya.
Adanya pembangunan infrastruktur yang diperkirakan terus berkelanjutan, stabilitas ekonomi, dan pasokan tempat tinggal yang terbatas akan menjadi faktor pendukung kenaikan harga properti di Brisbane.
Selain itu, Brisbane secara geografis sangat menarik bagi calon investor / warga yang berasal dari kota lain yang memiliki biaya hidup lebih tinggi seperti Sydney dan Melbourne yang posisinya cukup dekat dengan Brisbane.
Dengan demikian, ditambah adanya prospek rencana pengembangan yang disebabkan oleh penyelenggaraan olimpiade, maka secara “sosial” Brisbane sangat menarik untuk menjadi tujuan investasi atau bermukim berdasarkan persepsi umum masyarakat.
Berikutnya, disamping faktor “sosial” yang menyebabkan kenaikan prospek pasar properti di Brisbane, faktor lain yang tidak kalah berpengaruh besar adalah faktor “kebijakan”. Peran regulator atau pemerintah dalam menetapkan kebijakan-kebijakan berpengaruh terhadap pasar properti yang juga akan mempengaruhi nilai.
Regulasi yang berlaku di Brisbane sama dengan Australia secara umum yaitu secara garis besar warga asing atau bukan residen Australia boleh memiliki / berinvestasi properti wilayah Australia. Para investor asing yang ingin memiliki property di Australia perlu mengikuti beberapa persyaratan yang berlaku, secara umum antara lain:
- Warga negara asing harus mengajukan permohonan persetujuan dari FIRB (Foreign Investment Review Board) sebelum membeli properti di Australia. FIRB mengevaluasi proposal investasi asing yang masuk ke Australia untuk memastikan kesesuaiannya dengan kebijakan investasi asing Australia dan kepentingan nasional.
FIRB - Umumnya, warga asing hanya diperbolehkan membeli properti baru atau tanah kosong untuk pengembangan, sedangkan untuk jenis properti bekas atau yang sudah terbangun memiliki syarat atau izin yang lebih spesifik dan tertentu saja.
Dan beberapa syarat teknis detail lainnya yang mungkin berubah mengikuti situasi dan kondisi yang mungkin berkembang.
Berdasarkan penjelasan poin tersebut, artinya ada kepastian bahwa investor asing boleh memiliki properti di Australia dengan aturan yang jelas. Hal tentang kejelasan dan kepastian aturan investasi ini tentu menarik bagi investor asing yang berminat berinvestasi, tidak hanya untuk Brisbane tapi berlaku di berbagai tempat di Australia.
Sebagai perbandingan, misalnya kita bandingkan dengan Indonesia, investor asing atau Secara umum warga negara asing (WNA) tidak boleh memiliki hak milik atas tanah di Indonesia, karena menurut UUD 1945 Pasal 33 ayat 3 dan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, tanah di Indonesia hanya boleh dimiliki oleh WNI.
Adapun bagi investor asing yang berminat dengan properti di Indonesia, terdapat beberapa skema:
- Hak Pakai
- Hak sewa
- HGB melalui perusahaan PMA
- Memiliki Apartemen Strata Title yang bangunannya berdiri diatas tanah Hak Pakai atau HGB
Hal ini menunjukkan bahwa kepemilikan properti bagi WNA di Indonesia lebih “terbatas” dibandingkan dengan di Australia. Namun demikian masih ada satu skema lagi yang biasanya menjadi alternatif bagi WNA yang ingin berinvestasi properti di Indonesia, yaitu dengan menikahi warga lokal dan membeli properti atas nama pasangannya yang WNI (xixixixixi).
Demikian artikel “Pelajaran dari Brisbane untuk Faktor Penentu Nilai Properti”.
Penulis: Gilang Adiwijaya Budi Santoso
Penilai dan Konsultan Properti
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
