Siklus Properti dan Dampaknya terhadap Penilaian Aset BUMN dan Komersial

Siklus Properti dan Dampaknya terhadap Penilaian Aset BUMN dan Komersial

Berbicara mengenai dunia properti, siklus properti memiliki pengaruhnya terhadap semua properti tidak hanya bagi individu atau investor kecil. Bahkan, aset BUMN dan entitas komersial terutama yang memiliki nilai besar memiliki eksposur terhadap risiko yang lebih besar pula terhadap adanya perubahan siklus pasar.

Investor individu (sering disebut investor ritel) cenderung melakukan investasi dengan jumlah relatif kecil hingga menengah, dengan sumber dana utama berasal dari tabungan pribadi atau pendapatan harian. Mereka memiliki fleksibilitas yang lebih besar dalam pengambilan keputusan investasi, dapat berinvestasi dalam jangka pendek atau panjang sesuai preferensi pribadi. Meskipun investor individu tetap rentan terhadap fluktuasi pasar properti dan menghadapi risiko inheren seperti biaya transaksi tinggi, beban perawatan, proses akuisisi yang memakan waktu, dan likuiditas properti yang rendah , skala risiko yang mereka hadapi terbatas pada aset pribadi mereka.   

Meskipun penurunan properti dapat sangat merugikan secara finansial bagi investor individu, yang menyebabkan kerugian pribadi yang signifikan , nilai absolut investasi mereka biasanya lebih kecil. Ini berarti bahwa kerugian mereka, meskipun parah pada tingkat pribadi, jarang menimbulkan risiko sistemik bagi sistem keuangan yang lebih luas atau ekonomi nasional. Keputusan investasi mereka seringkali didorong oleh tujuan keuangan pribadi (misalnya, kepemilikan rumah, pendapatan pasif) daripada analisis pasar yang kompleks atau tanggung jawab fidusia kepada sejumlah besar pemangku kepentingan. Dampak siklus properti pada individu, meskipun penting bagi keuangan pribadi mereka, umumnya terlokalisasi dan tidak menyebar ke seluruh ekonomi seperti halnya kesulitan keuangan entitas besar yang saling terkait.  

Kenapa Siklus Properti Penting untuk Aset BUMN atau Komersil (Swasta)?

Siklus properti terdiri dari empat fase: recovery, expansion, hypersupply, dan recession. Di tiap fase, kondisi pasar berubah secara substansial:

• Di fase ekspansi, permintaan tinggi, nilai properti melonjak, dan proyeksi pendapatan biasanya optimistis.
• Di fase recession, sebaliknya tingkat hunian anjlok, harga properti turun, dan arus kas ikut terdampak.

Bila aset tidak dinilai ulang secara berkala, angka-angka dalam laporan keuangan bisa membingungkan, karena tidak lagi mencerminkan nilai wajar. Risiko ini bisa berdampak pada audit, pengambilan keputusan strategis, bahkan persepsi publik.

Dampak Siklus terhadap Nilai Aset

Nilai properti dipengaruhi oleh beragam faktor, termasuk kondisi fisik bangunan, luas tanah, luas bangunan, lokasi (seperti akses ke transportasi umum, jarak ke pusat belanja, tempat kerja), dan kualitas lingkungan sekitarnya. Faktor-faktor ini bersifat dinamis dan dapat berubah secara signifikan seiring waktu serta karakteristik pasar yang bergeser. Fluktuasi harga properti secara langsung memengaruhi nilai aset yang tercatat di neraca keuangan perusahaan, terutama bagi entitas yang memiliki portofolio properti masif. Penurunan nilai aset yang signifikan dapat menyebabkan penurunan nilai perusahaan secara keseluruhan. Sebagai contoh, sektor properti di Bursa Efek Indonesia (BEI) mencatat penurunan nilai perusahaan rata-rata yang substansial, sebesar -25.2% pada tahun 2021 dan -20.1% pada tahun 2022.

Risiko Tidak Melakukan Penilaian

Proses penilaian profesional yang melibatkan KJPP bertindak sebagai mekanisme validasi kritis, menjembatani pelaporan keuangan internal dengan realitas pasar eksternal, sehingga meningkatkan akuntabilitas dan mengurangi risiko keputusan investasi. Peran KJPP bukan hanya formalitas regulasi, ini adalah mekanisme kontrol kualitas. Dengan mensyaratkan tinjauan eksternal dan profesional, sistem memastikan bahwa penilaian  didasarkan pada data pasar yang objektif dan standar profesional, mengurangi risiko bias internal atau kesalahan penilaian.

Validasi eksternal ini sangat penting bagi BUMN, yang beroperasi di bawah pengawasan publik dan persyaratan tata kelola yang ketat. Bagi entitas komersial, ini meningkatkan kepercayaan investor dan memfasilitasi pembiayaan. Tindakan melibatkan KJPP menjadikan penilaian yang divalidasi pasar, yang vital untuk keputusan strategis.

Risiko tidak melakukan Penilaian, antara lain:

1. Laporan Keuangan Menjadi Tidak Relevan: Nilai buku yang terlalu tinggi atau rendah bisa menciptakan persepsi yang mungkin kurang pas dengan kinerja perusahaan.
2. Risiko Hukum dan Regulasi: Dalam beberapa kasus, ketidaksesuaian nilai wajar dapat menimbulkan pertanyaan dari auditor atau regulator.
3. Gagal Mengantisipasi Penurunan Nilai Aset: Misalnya, gedung perkantoran dengan okupansi 40% seharusnya tidak lagi dinilai setara dengan saat okupansi 95%.
4. Kehilangan Peluang Strategis: Banyak keputusan penting, seperti revaluasi, divestasi, atau refinancing, yang bersandar pada angka penilaian terkini.

Contoh Nyata: Dampak Siklus pada Aset Besar

1. Mall & Hotel saat Pandemi Covid-19
   Okupansi turun drastis. Pendapatan sewa hilang. Nilai wajar properti jatuh, tetapi banyak perusahaan tetap mencatat nilainya di saat pre-pandemi.
2. Bandara dan Fasilitas Transportasi
   Ketika volume penumpang anjlok, aset kehilangan nilai keekonomiannya. Jika tidak dinilai ulang, angka yang muncul dalam neraca menjadi ilusi.
3. Gedung Kantor di Era Hybrid Work
   Tren bekerja jarak jauh membuat banyak perkantoran kosong. Permintaan menurun, dan investor mulai selektif. Penilaian yang tetap mengacu pada kondisi lama akan overestimate nilai sesungguhnya.

Nilai bukan hanya untuk hari ini, tapi untuk melindungi langkah institusi ke depan.

Hubungi Asti Widyahari untuk revaluasi aset strategis Anda sekarang!

Solusi: Revaluasi Berkala sebagai Strategi Transparansi dan Tata Kelola

Melakukan penilaian ulang aset secara berkala bukan sekadar memenuhi kewajiban, malah merupakan bagian dari Good Corporate Governance (GCG) dan manajemen risiko strategis. Dengan nilai yang mutakhir, BUMN dan perusahaan komersial dapat:

• Mengambil keputusan investasi yang lebih tepat
• Menyusun strategi penggunaan aset idle
• Menjalin komunikasi yang transparan dengan pemegang saham dan publik
• Memenuhi kewajiban audit dan regulator dengan keyakinan

Siklus properti adalah kenyataan yang tak bisa diabaikan. Untuk institusi dengan eksposur properti besar, memahami dan merespons siklus pasar menjadi penting. Penilaian yang yang terkini berdasarkan dinamika pasar justru menciptakan perlindungan terhadap risiko.

Demikian artikel “Siklus Properti dan Dampaknya terhadap Penilaian Aset BUMN dan Komersial”. Semoga bermanfaat!

Salam,

Asti Widyahari

Penilai Publik – Property Valuer & Advisor

Artikel terkait:

• Mengenal 8 Elemen Risiko di Properti (Sudut Pandang Penilai)
• Memahami Siklus Properti
• Mengenal Real Estate Cycle (Investor)

Sumber: 
https://digilib.esaunggul.ac.id/public/UEU-Undergraduate-14352-BAB1.Image.Marked.pdf
DAMPAK PERUBAHAN VARIABEL EKONOMI MAKRO TERHADAP KINERJA KEUANGAN BUMN SEKTOR ENERGI, Dzulfikar Kharisma, Sri Yani Kusumastuti.

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.