Analisis kondisi lingkungan dalam penerapan penilaian dengan pendekatan pasar adalah hal yang sangat penting. Peran analisis kondisi lingkungan sekitar objek penilaian akan semakin penting terutama ketika penilaian dilaksanakan untuk memperoleh opini “Nilai Pasar”.
Analisis kondisi lingkungan dimaksudkan untuk mendalami atau mendeteksi tentang perilaku pasar peminat properti yang menjadi objek penilaian, misalnya rata-rata persamaan profil atau latar belakang peminat propertinya, apa hal yang menjadi “center of attraction” di sekitar objek penilaian, lata belakang historis dan prospek perkembangan properti daerah setempat di masa depan, serta aspek lainnya yang disesuaikan dengan situasi atau kondisi pada saat analisis dilakukan.
Dengan analisis yang tepat, diharapkan pemilihan data pembanding yang akan digunakan adalah data yang mewakili pasar properti setempat dimana objek penilaian berada, serta memudahkan dalam menentukan faktor penyesuaian yang tepat untuk digunakan dalam proses penilaian.
Sebagai contoh, misalnya objek penilaian berupa gedung kantor sewa yang berada pada lingkungan atau akses ke suatu pelabuhan, maka patut diduga sebagai bahwa peminat properti kantor atau pasar tenant gedung kantor di wilayah tersebut adalah pihak-pihak yang memiliki kepentingan atau usaha yang terkait dengan aktivitas di pelabuhan. Para pihak (pasar properti) tersebut diduga memiliki pemahaman dan pengetahuan yang sama tentang besaran kisaran tarif sewa kantor yang dapat diterima di daerah setempat dan tercermin dari kisaran tarif sewa kantor yang ditawarkan di properti-properti tersebut.
Sehingga apabila tujuan dari penilaian yang dilakukan adalah untuk memperoleh nilai pasar, maka sebaiknya diutamakan mencari properti yang berada di lingkungan setempat dengan karakteristik peminat/penghuni yang mirip (memiliki kepentingan di pelabuhan), kemudian disusul dengan kriteria berikutnya yaitu kemiripan fisik properti (tahun pembangunan, kelengkapan fasilitas, dll) jika ada.
Namun demikian, apabila dilakukan sebaliknya (dalam kasus ini mencari pembanding dengan mengutamakan atau mendahulukan kriteria kemiripan fisik properti dibandingkan dengan pasar propertinya untuk tujuan memperoleh opini nilai pasar), dikhawatirkan hasil atau kesimpulan “Nilai Pasar” yang dihasilkan dari proses penilaian ini kurang mencerminkan kondisi atau situasi pasar properti objek yang dinilai atau dalam pengertian lain adalah kesimpulan yang dihasilkan adalah bias.
Salam,
Penilai dan Konsultan Properti
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
