Peralihan Antara Nilai Pasar dan Non-Pasar serta Analisisnya
Pendekatan biaya (Cost Approach) adalah salah satu pendekatan penilaian yang digunakan untuk menentukan nilai sebuah properti. Pendekatan ini sangat berguna ketika properti tidak dapat dengan mudah dibandingkan dengan properti lain yang memiliki pasar aktif, seperti halnya pada properti khusus atau yang tidak banyak diperdagangkan.
Metode DRC (Depreciated Replacement Cost) adalah salah satu bentuk metode penilaian dengan cara menghitung biaya yang digunakan terutama untuk properti yang memiliki sedikit atau tidak ada data pasar yang relevan. Dalam metode ini, nilai properti dihitung berdasarkan biaya untuk mengganti properti dengan yang baru (replacement) tetapi kemudian dikurangi dengan depresiasi.
Penggunaan DRC:
- Properti Spesialis: DRC sering digunakan untuk menilai properti yang sangat khusus atau unik, seperti pabrik, pembangkit listrik, rumah sakit, atau bangunan lain yang jarang diperdagangkan atau tidak memiliki pasar aktif. Properti seperti ini tidak mudah ditemukan pembanding harga pasarannya.
- Tidak Ada Data Pasar yang Memadai: Jika properti tersebut tidak diperdagangkan secara luas, penilaian berbasis pasar (market value) tidak dapat diterapkan dengan mudah, sehingga metode DRC menjadi pilihan untuk menghitung biaya penggantian dengan penyesuaian depresiasi.
Berdasarkan IVS, terdapat grafik di bawah ini dan berikut ini Penilaian.id jabarkan penjelasannya:
Nilai Pasar:
- Mewakili properti yang diperdagangkan di pasar terbuka dengan data pasar yang cukup tersedia.
- Alat Analisis: Biasanya Pendekatan Biaya dengan metode Contractor’s Method atau Summation Approach.
- Kategori Properti: Properti non-spesial yang mudah dibandingkan di pasar.
- Dibutuhkan lebih sedikit asumsi karena data pasar yang memadai tersedia.
Nilai Non-Pasar:
- Mewakili properti yang tidak memiliki pasar yang mudah diakses atau aktif, seperti properti dengan pasar terbatas atau properti spesialis.
- Alat Analisis: Metode DRC umumnya diterapkan.
- Kategori Properti: Properti spesialis atau unik di mana data pasar terbatas atau tidak ada.
- Membutuhkan lebih banyak asumsi untuk memperkirakan nilai karena kurangnya bukti pasar langsung.
Peralihan (Kontinuum):
- Ketika bergerak dari Nilai Pasar ke Nilai Non-Pasar, jumlah asumsi tentang nilai meningkat, dan ketergantungan pada data pasar berkurang.
- Ini mencerminkan pergeseran dari penilaian properti yang diperdagangkan secara luas dan standar menjadi penilaian aset unik atau spesialis yang memerlukan asumsi seperti pembeli hipotetik, biaya, dan kegunaan.
Tujuan: Diagram ini bertujuan untuk:
- Menyoroti spektrum jenis properti dan metode penilaian.
- Menunjukkan bagaimana alat analisis bervariasi berdasarkan ketersediaan data pasar dan jenis properti.
- Menekankan meningkatnya ketergantungan pada asumsi saat menilai properti non-pasar.
Semoga bermanfaat!
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
