Premis Nilai: HBU

Premis Nilai: HBU

Dalam penilaian properti, sebagai contohnya misalnya Penilaian untuk tujuan Pelaporan Keuangan, Nilai Pasar tidak selalu digunakan sebagai dasar nilai. Sebaliknya, properti bisa dinilai menggunakan dasar nilai lainnya yang mencerminkan perspektif non-pasar dari pemanfaatan atau fungsinya, atau kondisi yang tidak lazim/jarang terjadi.

Ini menunjukkan bahwa ada berbagai faktor atau pertimbangan yang dapat memengaruhi penilaian nilai suatu aset atau liabilitas, bukan hanya faktor kondisi pasar yang umum. Misalnya, dasar nilai tersebut mungkin mempertimbangkan faktor seperti intrinsik, strategis, atau faktor-faktor kualitatif lainnya yang tidak sepenuhnya tergantung pada kondisi pasar saat ini.

Untuk itu, dasar nilai lainnya yang bukan berdasar Nilai Pasar ini bisa mencakup premis nilai yang berbeda, yang menentukan bagaimana aset atau kewajiban tersebut digunakan atau dianggap dalam penilaian. Berbagai premis nilai ini bisa mempengaruhi nilai yang dihasilkan dari penilaian. Adapun premis nilai yang umum digunakan antara lain:

1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use – HBU): Ini adalah premis yang mengasumsikan bahwa properti akan digunakan dalam cara yang menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik bagi pemiliknya, terlepas dari penggunaan saat ini atau kondisi pasar.
2. Penggunaan Saat Ini (Existing Use): Premis ini mengasumsikan bahwa properti akan tetap digunakan untuk penggunaan yang sama atau serupa dengan penggunaan saat ini, tanpa mengubah fungsinya.
3. Likuidasi Secara Teratur (Orderly Liquidation): Premis ini mengasumsikan bahwa properti akan dijual dalam periode waktu yang wajar untuk mendapatkan penbeli/beberapa pembeli dimana penjual terpaksa untuk menjual secara apa adanya.
4. Jual Paksa (Forced Sale): Premis ini mengasumsikan bahwa properti akan dijual dengan tekanan atau paksaan, mungkin dalam situasi keuangan yang sulit atau situasi hukum tertentu, yang mungkin menghasilkan harga yang lebih rendah dari nilai pasar yang sebenarnya.

Sekarang, mari kita bahas mengenai Premis Nilai: HBU/Highest and Best Use (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik).

• Berdasarkan SPI/Standar Penilaian Indonesia, HBU adalah penggunaan yang dari perspektif pelaku pasar akan menghasilkan nilai tertinggi dari aset. Meskipun konsep ini terutama diterapkan pada aset non keuangan karena umumnya aset keuangan tidak memiliki penggunaan alternatif, terdapat situasi dimana HBU dari aset keuangan perlu dipertimbangkan.

• Untuk dianggap sebagai aset yang HBU, suatu penggunaan harus memenuhi persyaratan fisik, hukum, dan finansial yang layak sehingga menghasilkan nilai tertinggi. Jika berbeda dengan penggunaan saat ini, biaya untuk mengubah atau mengonversi aset ke dalam penggunaan yang lebih baik/HBU akan memengaruhi nilai dari aset tersebut.

• HBU aset dapat berupa penggunaan saat ini atau penggunaan yang ada apabila digunakan secara optimal. Namun demikian HBU dapat berbeda dari pengunaan saat ini.

• Selain itu, HBU dari suatu aset, ketika dinilai secara independen atau berdiri sendiri (stand alone), mungkin berbeda dari HBU saat aset tersebut dianggap sebagai bagian dari kelompok aset yang lebih besar.

• Ketika suatu aset dinilai secara berdiri sendiri, penilaian lebih mementingkan kondisi, potensi, dan nilai langsung dari aset itu sendiri. Namun, ketika aset tersebut dipertimbangkan sebagai bagian dari kelompok aset yang lebih besar, nilai tambah atau kontribusi aset terhadap keseluruhan nilai kelompok aset atau sebaliknya juga dipertimbangkan. Ini berarti, meskipun aset tersebut mungkin memiliki nilai optimal dalam penggunaan independen, nilai HBU-nya bisa berubah ketika kontribusinya terhadap nilai kelompok aset diperhitungkan.

Terkait dengan menentukan Nilai Wajar sesuai dengan PSAK 68 (Kini PSAK 113 Nilai Wajar per 1 Januari 2024), Penilai harus dapat menentukan apakah aset dan/atau liabilitas (individu atau kelompok) telah memenuhi HBU-nya.

Penentuan HBU melibatkan pertimbangan berikut:

1. Untuk menentukan apakah suatu penggunaan secara fisik dimungkinkan, penilai harus mempertimbangkan penggunaan yang dianggap paling wajar oleh pelaku pasar
2. untuk mencerminkan persyaratan yang scara hukum diijinkan, setiap restriksi legal mengenai penggunaan aset, misalnya peraturan tata kota/peruntukan harus dipertimbangkan penilai termasuk kemungkinan perubahan restrisksi tersebut.
3. persyaratan bahwa penggunaan seecara finansial layak mempertimbangkan apakah penggunaan alternatif yang secara fisik dimungkinkan dan secara hukum diijinkan akan menghasilkan pengembalian yang memadai bagi pelaku pasar tipikal setelah memperhitungkan biaya konversi akan melebihi tingkat pengembalian dari penggunaan yang ada.

Contoh:

Misalkan ada sebidang tanah di pinggiran kota yang saat ini digunakan untuk pertanian. Penentuan HBU dari tanah ini akan melibatkan pertimbangan-pertimbangan berikut:

1. Fisik Dimungkinkan: Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang dianggap paling wajar oleh pelaku pasar, seperti mengubah tanah tersebut menjadi area perumahan atau komersial. Jika tanah tersebut memungkinkan untuk dikembangkan sesuai dengan fisik tanah tersebut, penggunaan alternatif ini akan menjadi pertimbangan penting.
2. Secara Hukum Diijinkan: Setiap restriksi hukum atau peraturan tata kota yang membatasi penggunaan tanah, misalnya batasan zonasi, harus dipertimbangkan oleh penilai. Penilai juga harus mempertimbangkan kemungkinan perubahan restriksi ini di masa depan.
3. Secara Finansial Layak: Penilai harus mengevaluasi apakah penggunaan alternatif yang fisik dimungkinkan dan diijinkan secara hukum, seperti pembangunan perumahan atau komersial, akan menghasilkan pengembalian investasi yang memadai. Hal ini termasuk mempertimbangkan apakah biaya konversi ke penggunaan alternatif tersebut akan dapat terbayarkan melalui pengembalian yang dihasilkan, dan apakah tingkat pengembalian dari penggunaan alternatif tersebut akan lebih tinggi daripada penggunaan pertanian yang ada saat ini.

Dalam kondisi dimana penggunaan eksisting aset berbeda dengan HBU-nya, Penilai akan memberikan opini Nilai Wajar berdasarkan HBU serta sebagai penjelasan tambahan dan penilai dapat memberikan opini Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada untuk bangunan atau pengembangan di atas tanah.

Sebagai contoh:

Misalkan ada sebuah pabrik yang terletak di sebuah daerah yang semakin berkembang menjadi area perumahan. Di sini, terdapat indikasi bahwa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) dari tanah tersebut adalah untuk pengembangan hunian vertikal atau apartemen. Dalam kondisi ini, penilai dapat memberikan pendapat Nilai Wajar atas tanah dengan asumsi bahwa tanah tersebut akan digunakan untuk pengembangan residensial.

Namun, bangunan pabrik yang ada di atas tanah tersebut masih memiliki nilai untuk penggunaan yang ada saat ini, meskipun itu mungkin bukan penggunaan yang HBU (tertinggi dan terbaik). Oleh karena itu, terkait Penilaian untuk tujuan Laporan Keuangan, Penilai juga dapat memberikan pendapat Nilai Pasar untuk penggunaan yang ada dari bangunan pabrik dan pengembangan lainnya yang ada di atas tanah tersebut. Ini memungkinkan pihak yang berkepentingan untuk memahami nilai dari properti secara menyeluruh, termasuk Nilai Wajar (berdasarkan kondisi HBU) dan Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada saat ini.

Demikian penjelasan tentang Premis Nilai: HBU, terkait juga untuk Penilaian Pelaporan Keuangan.

Semoga bermanfaat!

Salam,

Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

Sumber: SPI 102 dan SPI 201; SPI 2018.

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.