Berpikir Seperti Investor dalam Menganalisis Kontrak Sewa Gedung Perkantoran Sewa

Menganalisis Kontrak Sewa Gedung Perkantoran Sewa dengan Berpikir Seperti Investor

Untuk melakukan penilaian gedung kantor, analisis dilakukan setelah dilakukan pengumpulan data dan inspeksi lapangan. Adapun secara praktikal, langkah pertama yang dapat dilakukan untuk melakukan analisis dalam rangka penilaian untuk gedung kantor (sewa) menggunakan pendekatan pendapatan adalah dengan menganalisis kontrak sewa dan tingkat kekosongan.

Dalam melakukan penilaian, terutama untuk properti yang menghasilkan, sangat diperlukan cara berpikir sebagai seorang investor. Seorang investor berinvestasi pada properti gedung kantor akan memeriksa kelayakan penyewa (credit worthiness) yang sudah ada/eksisting secara hati-hati untuk mengetahui seperti apa risiko arus kas dari properti gedung kantor tersebut di masa depan. Sehingga, seorang penilai diharapkan dapat mengevaluasi secara teliti credit worthiness dari setiap penyewa. Riwayat pembayaran sewa yang sudah berlangsung dan struktur kepemilikan dari penyewa dapat memberikan pandangan mengenai kestabilan penyewa.

Sebagai contoh: 

Bayangkan ada seorang investor yang tertarik untuk membeli sebuah gedung perkantoran. Sebelum investor tersebut membuat keputusan, tentunya investor tersebut ingin memahami risiko terkait arus kas di masa depan dari properti tersebut. Salah satu faktor penting yang perlu dipertimbangkan adalah kelayakan kredit penyewa yang ada dalam gedung tersebut.

1. Misalnya, ada beberapa penyewa yang sudah lama menempati gedung tersebut dan memiliki rekam jejak pembayaran sewa yang konsisten dan baik. Investor ini akan merasa lebih percaya diri bahwa arus kas dari penyewa ini akan stabil di masa depan. Namun, apabila ada penyewa lain yang memiliki riwayat pembayaran yang bermasalah atau tidak konsisten, maka investor harus mempertimbangkan risiko bahwa penyewa semacam ini mungkin tidak dapat membayar sewa secara konsisten di masa depan, yang tentunya dapat mempengaruhi arus kas properti.

2. Selain itu, investor juga akan melihat dari jenis perusahaan penyewa:

• Public Corporation (Perusahaan Publik):

Umumnya, perusahaan publik / terbuka diwajibkan untuk menyajikan laporan keuangan mereka yang dapat diakses oleh publik. Laporan keuangan ini mencakup rincian tentang pemasukan, keuntungan, aliran kas, kewajiban, dan aset perusahaan. Dengan memeriksa laporan keuangan tersebut, investor dapat mengevaluasi kesehatan keuangan perusahaan serta kaitannya dengan kemampuannya dalam membayar sewa secara konsisten. Apabila perusahaan publik memiliki laporan keuangan yang kuat dan stabil, ini dapat dianggap sebagai tanda positif mengenai kelayakan kredit mereka sebagai penyewa.

• Closely Held Corporations (Perusahaan Tertutup):

Perusahaan yang dimiliki secara tertutup mungkin tidak memiliki kewajiban untuk menyediakan informasi keuangan mereka kepada publik. Dalam hal ini, penilai harus menggunakan pendekatan yang lebih kreatif untuk menilai kelayakan kredit perusahaan ini. Penilai bisa mempertimbangkan faktor-faktor seperti seberapa lama perusahaan telah beroperasi (firm longevity) dan reputasi perusahaan. Jika perusahaan telah bertahan lama dan memiliki reputasi baik, ini bisa memberikan wawasan positif mengenai kemampuan mereka untuk membayar sewa secara konsisten.

Dengan kata lain, jika perusahaan telah berdiri lama dan memiliki reputasi baik, ini mungkin menunjukkan bahwa mereka memiliki integritas bisnis yang baik dan kemampuan untuk menjaga kesehatan keuangan mereka, meskipun informasi keuangan mereka tidak tersedia secara terbuka.

3. Investor juga akan mempertimbangkan pemilik atau tokoh utama dari sebuah perusahaan apakah memberikan jaminan pribadi terhadap pembayaran sewa perusahaan. Ini berarti bahwa meskipun perusahaan itu sendiri mengalami kesulitan keuangan, pemilik atau tokoh utama tetap bertanggung jawab untuk membayar sewa. Keberadaan jaminan pribadi ini dapat memberikan jaminan tambahan kepada investor bahwa pembayaran sewa akan tetap stabil, bahkan jika perusahaan penyewa mengalami masalah keuangan.

Mengapa Perlu Mengetahui Kelayakan Penyewa?

Mengetahui kelayakan kredit dari penyewa adalah bagian yang penting dalam proses penilaian gedung perkantoran sewa utamanya untuk multi tenant office properties. Hal ini dikarenakan, investor ataupun penilai dapat mengukur risiko arus kas masa depan. Penyewa yang memiliki kelayakan kredit yang baik lebih mungkin untuk membayar sewa tepat waktu dan konsisten, mengurangi risiko ketidakstabilan arus kas properti.

Oleh karena itu, bagi penilai yang kurang berpengalaman sebaiknya mencari bantuan dari penilai yang lebih berpengalaman jika diperlukan untuk menilai risiko dalam daftar sewa dari penyewa yang ada. Karena menilai risiko kredit penyewa bisa menjadi tugas yang kompleks, terutama jika ada banyak penyewa dengan latar belakang dan situasi keuangan yang beragam.

Dengan meminta bantuan dari penilai yang berpengalaman, penilai dapat memastikan bahwa mereka melakukan penilaian yang akurat dan komprehensif terhadap risiko kredit dari daftar penyewa yang ada.

Setelah itu, maka proses selanjutnya yang dapat dilakukan dengan berpikir seperti investor dalam menganalisis kontrak sewa:

• Mengestimasi Pendapatan Bruto Potensial:
  Penilai akan mencoba memproyeksikan jumlah pendapatan bruto yang dapat dihasilkan dari setiap penyewa di properti tersebut. Pendapatan bruto adalah total pendapatan sebelum dikurangi biaya apapun. Ini melibatkan menghitung pendapatan dari kontrak sewa yang ada dan memproyeksikan jumlah tersebut ke masa depan.
• Memeriksa Kontrak Sewa:
  Penilai akan menggunakan informasi dari kontrak-kontrak sewa yang telah ada dengan penyewa-penyewa properti. Informasi yang diperlukan dapat meliputi periode sewa, besaran sewa bulanan atau tahunan, apakah ada peningkatan sewa, atau komponen lain yang berkaitan dengan pembayaran sewa.
• Proyeksi Pendapatan Bruto:
  Dengan menggunakan informasi dari abstrak kontrak sewa, penilai akan memproyeksikan pendapatan bruto potensial dari setiap penyewa selama periode tertentu, seperti beberapa tahun ke depan. Ini bisa melibatkan perhitungan sederhana seperti mengalikan besaran sewa dengan jumlah bulan dalam kontrak atau bisa lebih kompleks jika ada peningkatan sewa atau istilah-istilah lain yang mempengaruhi pendapatan.
• Menghitung Total Pendapatan Bruto:
  Setelah memproyeksikan pendapatan bruto dari setiap penyewa, penilai akan menghitung total pendapatan bruto potensial dari seluruh penyewa properti.

Melalui langkah-langkah di atas, penilai dapat memahami potensi pendapatan bruto yang dapat dihasilkan dari setiap penyewa dalam properti dengan berpikir seperti investor dalam menganalisis kontrak sewa. Ini membantu dalam menilai potensi arus kas dan nilai properti secara keseluruhan dalam proses penilaian.

Semoga bermanfaat!

Salam,

Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.