Biaya KJPP Dapat Diperhitungkan dalam Kontribusi KLB: Apa Artinya?

Biaya KJPP Dapat Diperhitungkan dalam Kontribusi KLB: Apa Artinya?

Pergub DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2026 mengatur bahwa pemohon yang memperoleh peningkatan Koefisien Lantai Bangunan atau KLB harus memberikan kontribusi kepada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.

Kontribusi tersebut diwujudkan melalui pembangunan dan penyerahan:

1. ruang terbuka hijau publik;
2. rumah susun umum;
3. waduk atau situ;
4. infrastruktur;
5. fasilitas pejalan kaki yang terintegrasi dengan angkutan umum; dan/atau
6. jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum.

Namun, terdapat satu hal menarik yang perlu dicermati: nilai kontribusi tidak selalu sama dengan nilai fisik aset yang akhirnya diterima oleh pemerintah.

Apa yang Membentuk Nilai Kontribusi?

Pasal 22 ayat (1) menyatakan bahwa kontribusi dihitung dalam rupiah per meter persegi peningkatan luas lantai.

Selanjutnya, Pasal 23 ayat (4) menyebutkan bahwa besaran nilai kontribusi disetarakan dengan nilai pembangunan prasarana dan sarana umum yang dihitung berdasarkan:

1. biaya pembangunan fisik;
2. pembelian barang bergerak dan/atau tidak bergerak;
3. biaya retribusi perizinan;
4. biaya konsultan perencanaan dan pengawasan;
5. pajak-pajak terkait; dan/atau
6. biaya Kantor Jasa Penilai Publik atau KJPP.

Artinya, nilai kontribusi mencakup lebih dari sekadar biaya konstruksi yang terlihat secara fisik.

Contoh sederhananya:

Misalnya nilai kewajiban kontribusi ditetapkan sebesar Rp30 miliar.

Pemenuhannya dapat terdiri atas:

• pekerjaan konstruksi: Rp25 miliar;
• konsultan perencanaan dan pengawasan: Rp1,5 miliar;
• perizinan: Rp500 juta;
• pajak terkait: Rp2,5 miliar; dan
• biaya KJPP: Rp500 juta.

Totalnya tetap Rp30 miliar. Namun, nilai pekerjaan fisik yang terbangun hanya Rp25 miliar.

Dari sini terlihat bahwa:

Nilai kontribusi dan nilai fisik aset yang diserahkan merupakan hal yang perlu dibedakan.

Mengapa Biaya KJPP Ikut Diperhitungkan?

KJPP dibutuhkan untuk mendukung akuntabilitas nilai dalam proses serah terima kontribusi.

Setelah kontribusi selesai dibangun, Pasal 34 ayat (4) mensyaratkan dua dokumen sebelum proses serah terima, yaitu:

• hasil pemeriksaan fisik dan teknis dari Perangkat Daerah Teknis; dan
• hasil penilaian akhir dari KJPP.

Berdasarkan kedua dokumen tersebut, perangkat daerah yang menangani pengelolaan aset menerbitkan Berita Acara Serah Terima atau BAST.

Pembagian perannya dapat dipahami sebagai berikut:

• Perangkat Daerah Teknis memeriksa pekerjaan, volume, spesifikasi, dan kesesuaian teknis;
• KJPP memberikan penilaian akhir untuk mendukung pertanggungjawaban nilai;
• Derangkat daerah pengelola aset memproses penerimaan dan serah terima kontribusi.

Apa yang Perlu Dicermati?

Ketentuan ini menimbulkan beberapa pertanyaan penting:

Bagaimana jika biaya aktual lebih tinggi, tetapi nilai aset yang dihasilkan lebih rendah?

Pertanyaan tersebut penting karena biaya yang dikeluarkan belum tentu selalu sama dengan nilai aset yang dihasilkan.

• Di mana Penilai dapat membantu?

Secara eksplisit, KJPP masuk pada tahap penilaian akhir sebelum BAST. Namun, Penilai juga dapat memberikan dukungan lebih awal melalui:

Analisis potensi peningkatan KLB;
Kajian dampak kontribusi terhadap kelayakan proyek;
Penilaian aset yang akan diserahkan;
Telaah struktur biaya pembangunan; dan
Advisory untuk mengurangi risiko selisih nilai saat serah terima.

Dengan analisis sejak awal, pemohon tidak hanya mengetahui berapa kewajiban kontribusinya, tetapi juga memahami apakah bentuk kontribusi, anggaran, dan hasil pembangunan akan menghasilkan nilai yang dapat dipertanggungjawabkan.

• Konsultasikan sebelum mengambil keputusan

Ni Luh Asti Widyahari, pendiri Penilaian.id, merupakan Penilai Publik klasifikasi Penilaian Properti, Partner, dan Kepala Cabang Bandar Lampung pada KJPP Pical Niken Tjahjono dan Rekan.

Asti membantu pemilik aset, pengembang, perusahaan, dan instansi pemerintah dalam memahami hubungan antara:

• potensi tata ruang (HBU);
• peningkatan KLB;
• nilai kontribusi;
• biaya pembangunan (RAB);
• nilai aset; dan
• kelayakan keputusan pengembangan (FS).

Karena dalam peningkatan KLB, pertanyaannya bukan hanya “berapa kontribusinya?”, tetapi juga:

“Apakah tambahan hak membangun tersebut benar-benar menciptakan nilai yang lebih besar daripada biaya dan kewajiban yang harus dipenuhi?”

Untuk konsultasi penilaian properti dan analisis aset, hubungi Asti Widyahari.

Demikian artikel “Biaya KJPP Dapat Diperhitungkan dalam Kontribusi KLB: Apa Artinya?”. Semoga bermanfaat, ya!

Salam,

Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.)
Strategic Property Valuation & Asset Advisory

Tentang Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) 

Public Valuer • Property Advisor • International Speaker • Professional Instructor

Ni Luh Asti Widyahari adalah Penilai Publik dan Property Advisor dengan pengalaman dalam penilaian tanah, properti komersial, infrastruktur, aset korporasi, dan aset khusus.

Melalui Penilaian.id, Asti membagikan pengetahuan mengenai penilaian properti, Highest and Best Use, analisis pasar, strategi dan optimalisasi aset, serta berbagai isu yang memengaruhi nilai dan pengambilan keputusan terkait properti.

Building valuation legacy with A.S.T.I.
Authority • Selectivity • Thoughtfulness • Integrity

Membutuhkan Penilaian atau Property Advisory?
Konsultasikan kebutuhan penilaian, Highest and Best Use, studi kelayakan, analisis pasar, atau strategi aset Anda.

Ingin mengetahui kisaran harga properti?
Temukan estimasi harga wajar properti secara mudah melalui CekNilai.id.