Interest During Construction (IDC): Biaya Tak Terlihat tapi Nyata
Pernah mendengar tentang Interest During Construction (IDC)?
Sederhananya, IDC adalah bunga atas uang yang dipakai selama bangunan masih dibangun dan belum menghasilkan apa-apa.
Bayangkan kamu membangun hotel. Beton, baja, dan kaca bisa kamu lihat. Tapi selama 1–2 tahun masa konstruksi, ada satu hal yang terus berjalan meski hotel belum buka: bunga atas uang yang kamu pakai. Itulah IDC.
Jadi, Apa Itu IDC?
Interest During Construction atau Bunga Selama Masa Konstruksi adalah biaya atas pembiayaan (financing cost) yang timbul selama masa pembangunan, sebelum properti menghasilkan pendapatan atau terjual.
Contoh Sederhana
- Pinjaman konstruksi: Rp100 miliar
- Waktu pembangunan: 2 tahun
- Bunga: 10% per tahun
Selama 2 tahun hotel belum beroperasi, tapi bunga tetap berjalan. Total bunga itulah IDC, biaya karena uang “terkunci oleh waktu”.
IDC dalam Pendekatan Biaya
Dalam pendekatan biaya, pengeluaran dibagi dua:
- Direct Cost (fisik): material, tenaga kerja, alat
- Indirect Cost (non-fisik): perizinan, konsultan, pajak, asuransi, dan IDC
- IDC termasuk carrying cost, artinya biaya untuk menanggung investasi selama konstruksi.
- Kenapa IDC Penting?
- Karena waktu itu punya harga.
- Jika IDC tidak diperhitungkan:
- Modal proyek terlihat lebih kecil dari kenyataan
- Nilai properti berpotensi terlalu rendah (undervaluation)
- Menurut prinsip substitusi, membangun properti baru berarti uang “terkunci” selama waktu tertentu, dan nilai properti harus mencerminkan biaya waktu tersebut.
Bagaimana Mempertimbangkan IDC?
Kita perlu melihat pengaruh pasar terhadap IDC.
- Jika pasar lesu dan properti lambat terserap:
- Bunga terus berjalan
- IDC membesar
Oleh karena itu,
- IDC sering tidak terlihat, tapi dampaknya sangat nyata.
- Properti bukan hanya soal biaya fisik, tapi juga soal waktu, uang, dan risiko. Penilaian yang akurat harus memahami ketiganya bukan hanya beton dan baja.
Artikel terkait:
Demikian artikel “Interest During Construction (IDC): Biaya Tak Terlihat tapi Nyata”.
Semoga bermanfaat!
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
CekNilai.id – Ketahui estimasi harga wajar properti maupun nilai properti secara mudah hanya di CekNilai.id
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert.) adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
: Biaya Tak Terlihat tapi Nyata. Interest During Construction atau Bunga Selama Masa Konstruksi adalah biaya atas){kind=link}