Memahami Siklus Properti

Memahami siklus properti atau real estate cycle adalah penting bagi Penilai. Penilai harus memiliki landasan pemahaman yang kuat untuk kondisi-kondisi makro yang berkaitan dengan perekonomian serta properti. Untuk itu, mari kita bahas secara garis besar tentang siklus properti.

Apa Itu Siklus Properti?

Pernah terbayang mengenai tren fashion? Ataupun tren apapun itu, di mana ada suatu ketika sebuah tren fashion sedang sangat populer, harganya naik tinggi, lalu kadang peminatnya menurun dan harganya menjadi turun. Begitu pula dengan properti, seperti rumah, apartemen, tanah, gedung kantor, dan lainnya. Siklus properti ibaratnya adalah naik-turunnya harga dan aktivitas jual-beli properti yang terjadi berulang kali dari waktu ke waktu.

Siklus properti ini memiliki pola berulang, terdiri atas empat fase pola dari, yakni:

1. Recovery (Pemulihan)
2. Expansion (Ekspansi)
3. Hypersupply (Kelebihan pasokan)
4. Recession (Resesi)

Pola ini menjadi dasar dalam mengetahui kondisi pasar properti saat ini dan memproyeksikan potensi keuntungan investasi. Namun, durasi setiap fase tidak tetap dan tidak dapat diprediksi secara pasti karena banyak hal yang mempengaruhinya seperti kondisi ekonomi, hingga kebijakan pemerintah. Untuk mengetahui sedang berada di kondisi yang mana memerlukan analisis, meskipun misalnya di Indonesia pernah terdapat pola historis seperti “siklus 10 tahun.”

Empat Tahap Siklus Properti

1. Tahap Pemulihan (Recovery)

Setelah pasar properti berada di titik terendah, dimana harga properti menjadi anjlok, pasar properti perlahan mulai bangkit lagi.

• Keadaan: Masih sepi pembeli dan penyewa, banyak properti kosong. Harga properti masih rendah atau baru mulai naik sedikit. Pembangunan proyek baru sangat sedikit.
• Peluang: Secara teori, ini waktu yang tepat untuk pembeli atau investor yang punya modal, karena akan bisa mendapat properti dengan harga yang relatif murah.

2. Tahap Ekspansi (Expansion)
Pasar properti sedang “panas” dan sibuk.

• Keadaan: Banyak orang butuh properti, baik untuk dibeli atau disewa. Harga properti naik terus, bahkan melonjak. Banyak proyek pembangunan baru bermunculan karena permintaan yang tinggi, sehingga menjadi susah untuk mencari properti kosong.
• Peluang: Pengembang properti (developer) akan senang berada di tahap ini karena proyek diprediksi akan laku keras dan penjual juga mendapatkan keuntungan yang besar.

3. Tahap Kelebihan Pasokan (Hypersupply)
Ini tahap “kebablasan” setelah masa ekspansi.

• Keadaan: Karena di tahap ekspansi banyak yang membangun properti, sekarang properti yang tersedia menjadi terlalu banyak atau hypersupply. Padahal, yang membutuhkan properti tidak sebanyak itu. Akibatnya, banyak properti menjadi kosong, tidak laku, harga mulai stagnan atau bahkan turun perlahan.
• Peluang: Pembeli end-user (memakai properti untuk keperluan sendiri) mulai memiliki pilihan lebih banyak, dan harga properti menjadi tidak terlalu mahal.

4. Tahap Resesi (Recession/Kontraksi)
Ini tahap yang paling sepi dan sulit bagi pasar properti.

• Keadaan: Ekonomi sedang lesu, banyak orang kehilangan pekerjaan atau penghasilannya berkurang. Sehingga, sedikit orang yang memiliki dana untuk mampu membeli atau menyewa properti. Banyak properti kosong, harga jatuh drastis, dan hampir tidak ada pembangunan baru. Bertambahnya properti yang disita lembaga pembiayaan seperti misalnya bank karena pemiliknya yang tida mampu membayar cicilan.
• Peluang: Mirip tahap pemulihan, ini bisa jadi kesempatan emas untuk investor yang berani dan memiliki dana untuk membeli properti dengan harga yang sangat miring.

Nilai Properti Anda dengan Presisi. Percayakan pada Otoritas yang Tepat.

Apakah Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli, menjual, menyewa, atau melaporkan aset properti Anda?

Penilaian bukan sekadar angka.
Penilaian adalah dasar keputusan besar dan kesalahan bisa mahal.

Dapatkan penilaian properti dari Asti Widyahari, Penilai Publik berlisensi dengan rekam jejak kuat dalam penilaian properti untuk BUMN, aset komersial, hingga kepentingan strategis lainnya.

Hubungi :

Kenapa Siklus Ini Terjadi? (Faktor-faktor yang Memengaruhi)
Beberapa hal besar yang membuat siklus properti bergerak:

Ekonomi Negara:

• Suku Bunga Bank: Apabila suku bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sedang naik, maka cicilan menjadi mahal, sehingga orang menjadi ragu untuk membeli rumah. Apabila suku bunga turun, cicilan menjadi murah, dan orang cenderung lebih semangat untuk membeli rumah.
• Pekerjaan & Gaji: Apabila banyak orang memiliki pekerjaan bagus, dan gaji atau penghasilan mereka menjadi menjadi lumayan, mereka cenderung makin berani untuk membeli properti. Apabila keadaan sedang banyak orang yang menganggur atau memiliki penghasilan pas-pasan, siapa yang mau membeli properti, sedangkan properti adalah masih menjadi kebutuhan tersier?
• Pertumbuhan Ekonomi: Apabila pertumbuhan ekonomi negara meningkat, negara semakin maju, orang akan makin lebiih percaya diri untuk berinvestasi atau membeli properti.

Jumlah Penduduk:

• Pertumbuhan Penduduk: semakin banyak penduduk, semakin banyak yang membutuhkan tempat tinggal.
• Gaya Hidup: Perubahan gaya hidup (misalnya, lebih suka tinggal di apartemen di kota) juga memengaruhi jenis properti yang dibutuhkan.

Kebijakan Pemerintah:

• Pajak: Aturan pajak properti bisa memengaruhi harga. Kenaikan pajak dapat menekan harga jual, sementara insentif pajak dapat mendorong peningkatan aktivitas transaksi dan investasi.
• Izin Pembangunan: Kalau pemerintah mempersulit izin membangun, jumlah properti baru menjadi sedikit. Sebaliknya, kalau dipermudah, akan mendorong pembangunan.

Bagaimana Kita Tahu Sedang di Tahap Mana? (Indikator Penting)
Untuk tahu kita sedang di tahap mana dan memahami siklus properti, kita bisa lihat beberapa tanda-tanda atau indikator berikut:

• Tingkat Kekosongan Properti: Seberapa banyak properti (kantor, apartemen, rumah) yang kosong tidak ada yang menyewa atau membeli.
• Harga Jual dan Harga Sewa: Naik atau turunnya harga properti dan biaya sewa.
• Pembangunan Properti Baru: Berapa banyak proyek bangunan baru yang sedang dibangun.
• Jumlah Transaksi: Seberapa banyak properti yang laku terjual atau disewa.
• Suku Bunga KPR: Biaya pinjaman dari bank untuk membeli rumah.

Contoh Siklus Properti di Dunia
Siklus ini terjadi di mana-mana:

• Amerika Serikat: Pernah mengalami krisis properti besar di tahun 2008-2009. Banyak rumah disita bank karena pemiliknya yang tidak mampu membayar cicilan. Tapi setelah itu, pasar properti bangkit lagi.
• Inggris: Di sana ada teori “siklus 18 tahun”, di mana harga properti punya pola naik dan turun setiap sekitar 18 tahun.
• Indonesia: Kita juga punya siklus. Misalnya, sekitar tahun 2013-2014, pasar properti di Indonesia sempat sangat ramai (ekspansi), lalu melambat setelah itu. Di masa pandemi Covid-19 kemarin, pasar properti menjadi lesu (resesi/kontraksi) dan sekarang mulai bangkit lagi (pemulihan).

Dampak dan Strategi di Setiap Tahap
Siklus ini memengaruhi semua orang yang berhubungan dengan properti:

1. Bagi Pemilik/Penjual Rumah:
   – Ekspansi: Harga rumahmu naik, sehingga kalau dijual akan lebih untung.
   – Resesi: Harga rumahmu bisa turun, sehingga nilai propertimu dapat berkurang.
   – Strategi: Pertahankan kondisi rumah, jangan panik jual di saat harga turun.
2. Investor Properti (membeli properti buat disewakan atau dijual lagi):
   – Pemulihan & Resesi: Ini waktu terbaik untuk beli properti murah.
   – Ekspansi: Waktu yang bagus untuk menjual properti yang sudah naik harganya.
   – Kelebihan Pasokan: Hati-hati jangan terlalu banyak membeli, karena bisa sulit disewakan atau dijual.
   – Strategi: Beli saat sepi, jual saat ramai.
3. Pengembang Properti:
   – Ekspansi: Waktu terbaik untuk membangun dan menjual proyek baru.
   – Kelebihan Pasokan & Resesi: Harus hati-hati, bahkan mungkin menunda pembangunan proyek baru karena potensi tidak terjual menjadi tinggi.
   – Strategi: Ikuti permintaan pasar dengan tidak terlalu ambisius membangun saat pasar properti yang sudah mulai jenuh.
4. Bank (Lembaga pembiayaan yang memberi pinjaman/KPR):
   – Ekspansi: Mereka akan senang karena banyak orang yang mengajukan KPR.
   – Resesi: Mereka akan sangat berhati-hati, selektif dalam memberi pinjaman, karena risiko orang tidak mampu membayar cicilan menjadi besar.
   – Strategi: Lebih ketat dalam menyetujui pinjaman saat pasar properti sedang lesu.

Memahami siklus properti ini penting agar kita bisa lebih bijak dalam membuat keputusan tentang properti, baik untuk tempat tinggal maupun investasi. Sehingga, seseorang yang ingin terjun menjadi investor properti agar jangan sekadar mengikuti tren ya!

Untuk Penilai, jelas, memahami siklus properti akan memberikan latar belakang dan pemahaman yang kuat terhadap nilai yang dihasilkan.

Semoga bermanfaat!

Salam,

Asti Widyahari

Penilai Publik – Property Valuer & Advisor

Artikel terkait:

•  Mengenal Real Estate Cycle (Investor)

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.