Mengenal 8 Elemen Risiko di Properti (Sudut Pandang Penilai)

RISK…

Setiap transaksi properti mengandung elemen risiko.

Contoh:

• Pembeli properti harus menerima kemungkinan risiko berkaitan dengan kualitas dan kondisi elemen bangunan yang tidak terlihat sebelumnya, atau nilai properti di lingkungan tersebut kemungkinan akan naik atau turun di masa depan.

• Pemilik properti harus menerima kemungkinan risiko bahwa misal penyewa tidak akan memperbarui masa kontrak atau bahkan tidak menyelesaikan masa kontrak.

Ada 8 Risiko yang Mempengaruhi Investasi Properti

• Market Risk
• Finansial Risk
• Capital Market Risk
• Inflation (Purchasing Power Risk)
• Liquidity (Marketability Risk)
• Environmental Risk
• Legislative Risk
• Management Risk

1.Market Risk

Risiko berkaitan dengan pendapatan operasional bersih (NOI) dari properti yang terpengaruh oleh perubahan di pasar (market). Misalnya pengaruh adanya perubahan supply dan demand dari properti.

Dipengaruhi oleh:

• Tipe properti
• Lokasi Posisi/stage dari property cycle*

  *Baca mengenai Property Cycle di postingan sebelumnya, judul: Mengenal Real Estate Cycle (Investor)

2. Financial Risk

Risiko yang berkaitan dengan penggunaan utang dalam pembiayaan properti (bunga, prepayment, dll)

Dipengaruhi oleh:

• Besarnya jumlah utang
• Tipe utang

3. Capital Market Risk

Risiko Nilai Properti akan terpengaruh perubaan capital market, misal mortgage/equity yield rate, terminal capitalization rate.

Dipengaruhi oleh: Perubahan interest rate, rate of return dari alternatif suatu investasi.

4. Inflation Risk

Risiko yang dikarenakan perubahan inflasi yang tidak sesuai ekspektasi. Ini menyebabkan operasional cash flow dan pengembalian menjadi kehilangan daya beli.

Dipengaruhi oleh:

• Ketentuan sewa yang menyediakan perlindungan inflasi.

5. Liquidity (Marketability) Risk

Risiko akibat sifat properti yang tidak likuid atau tidak mudah dijual di nilai pasar dalam jangka waktu yang wajar.

Dipengaruhi oleh: Inefesiensi dari pasar properti.

6. Environmental Risk

Risiko berkaitan dengan kemungkinan nilai properti akan dipengaruhi oleh perubahan kondisi lingkungan secara fisik.

Dipengaruhi oleh:

• Health hazard
• Biaya kerusakan akibat kerusakan kondisi lingkungan
• Bencana alam, gempa, dll.

7. Legislative Risk

Berkaitan dengan faktor legal yang berpengaruh ke nilai properti.

Dipengaruhi oleh:

• Perubahan peraturan perpajakan
• Perubahan peraturan zonasi

8. Management Risk

Risiko berkaitan dengan dimana manajemen (bangunan) tidak bisa memastikan properti tsb mencapai tujuannya.

Dipengaruhi oleh:

• Kompetensi dari manajemen
• Tipe properti, misal mall membutuhkan manajemen yang lebih intensif dari pada pengelolaan pergudangan.

Lalu bagaimana Penilai mengantisipasi ini?

Masing-masing risiko ini dapat mempengaruhi properti secara sendiri-sendiri ataupun bersamaan terhadap suatu properti.

Kenapa penting mengetahui ini?

Dalam menghitung nilai properti, Penilai memilih pendekatan penilaian yang paling sesuai, dimana Penilai dalam menerapkan pendekatan penilaian ini memastikan bahwa data yang Penilai dapatkan telah terseleksi dengan baik dan mengetahui risiko yang mungkin muncul dari setiap data dan karakteristik properti.

Semoga bermanfaat!

Asti Widyahari

Penilai dan Konsultan Advisor

Artikel dalam bentuk gambar: LINK

Sumber: Appraisal Institute, 2008; The Appraisal of Real Estate.

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

About Asti Widyahari 

Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.