Lokasi, Lokasi, Lokasi dari Sisi Penilaian Properti
Bagi siapa pun yang berkecimpung di dunia properti, istilah “Lokasi, Lokasi, Lokasi” pasti sudah sering terdengar. Namun, benarkah lokasi dianggap sebagai penentu utama nilai sebuah properti? Mari kita bahas dari sisi ilmu penilaian properti (property valuation).
Pertanyaan Pertama: Mengapa Harga Tanah Naik?
Apabila bicara tentang permintaan dan penawaran, secara ekonomi pasokan tanah bersifat tetap alias terbatas, atau disebut tidak elastis sempurna. Kita batasi bahwa di sini artinya kita tidak bisa “menciptakan” tanah baru di lokasi yang strategis.
Misalnya, ketika banyak permintaan tanah di suatu area, namun pasokan tanah kita tahu di sana tetap, maka, harga secara otomatis akan meningkat. Inilah prinsip dasar supply and demand yang membuat lokasi premium selalu bernilai tinggi.
Jargon Lokasi, Lokasi, Lokasi.
Mengapa penyebutannya ada tiga? Lokasi, lokasi, lokasi. Bukan lokasi, lokasi, lokasi, lokasi, lokasi? LOL.
Ketika kita bicara tentang lokasi dikaitkan dengan Penilaian, ada tiga elemen yang menentukan bagaimana kualitas dari sebuah lokasi.
- Lokasi = Aksesibilitas: Seberapa mudah properti tersebut dicapai dari jalur transportasi, pusat kegiatan, atau tempat kerja.
- Lokasi = Komplementaritas (Agregasi): Keuntungan yang didapat karena berdekatan dengan bisnis lain. Contohnya, ruko di dekat perkantoran akan bernilai tinggi karena mendapatkan aliran pembeli dari karyawan kantor.
- Lokasi = Intensitas Penggunaan: Di pusat kota (Central Business District), tanah sangat mahal sehingga untuk mendapatkan kompensasi pendapatan (optimumkan pendapatan) dibangun gedung tinggi untuk membagi biaya tanah tersebut ke lebih banyak ruang lantai.
Lokasi Tergantung Sektor, Beda Pemicu Nilainya
Sebagai Penilai atau pemilik properti, kita harus memahami bahwa tiap jenis properti memiliki “nyawa” yang berbeda pada lokasinya, misalnya (disclaimer: tergantung pasar lokalnya):
- Ritel (Toko/Mall): Mata uang utamanya adalah footfall atau arus pejalan kaki. Toko di sudut jalan (hook) biasanya lebih mahal karena memiliki paparan visual dari dua sisi.
- Perkantoran: Sangat bergantung pada klaster bisnis dan akses transportasi massal seperti MRT atau Busway agar mudah menarik talenta pekerja.
- Industri & Logistik: Bukan soal keramaian, tapi soal akses kendaraan berat dan kedekatan dengan jalan tol.
- Residensial (Rumah): Nilainya dipicu oleh kenyamanan, kualitas sekolah di sekitar, keamanan, serta jauh dari risiko bencana seperti banjir.
Tips: Mengenal “Center of Gravity“
Dalam menilai tanah, ingatlah bahwa nilai properti cenderung menurun seiring bertambahnya jarak dari pusat kegiatan atau Center of Gravity. Untuk properti ritel, bisa menggunakan teknik Zoning (seperti metode Halving Back) untuk memahami mengapa area depan toko jauh lebih berharga daripada area belakang.
Oleh karena itu…
Memahami lokasi bukan hanya tentang melihat alamat, melainkan menganalisis bagaimana manusia beraktivitas di sekitar properti tersebut. Baik seorang investor awam atau Penilai yang baru memulai karier, selalu perhatikan bagaimana aksesibilitas dan lingkungan sekitar membentuk potensi pendapatan sebuah properti.
Demikian artikel “Lokasi, Lokasi, Lokasi dari Sisi Penilaian Properti”. Semoga bermanfaat!
Rekomendasi buku: Introducing Property Valuation by Michael Blackledge.
Salam,
Penilaian.id oleh Ni Luh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Penilaian.id oleh Asti Widyahari
Property Valuer & Advisor
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.
Tentang Asti Widyahari
Ni Luh Asti Widyahari, S.T., M.T., MAPPI (Cert)., adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.
