Memahami Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan

Memahami Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan dan Hubungan Keduanya.

Akhir-akhir ini muncul berita mengenai polemik kepemilikan Hotel Sultan yang berada di Kawasan Gelora Bung Karno, Jakarta. Berikut kutipan berita dilansir dari Kompas.com:

Tulisan ini tidak membahas berita di atas! Hal ini dikarenakan, sebagai pihak luar tentu saja saya tidak mendapatkan detail data atau kronologi. Selain itu, karena kasus tersebut masih berlangsung, saya juga tidak bisa mengambil kesimpulan atas apa yang terjadi. Tulisan ini dibuat untuk edukasi terkait Hak atas Tanah seperti HGB dan HPL serta hubungan keduanya. 

 

 

Sekarang mari kita bahas.

Yang dapat kita pelajari selaku masyarakat umum adalah perihal:

• Hak-Hak atas Tanah
• Hak Pengelolaan (HPL)
• Hak Guna Bangunan (HGB)
• Hubungan HPL dan HGB

 

Ada dua peraturan-perundangan yang dapat dibaca berkaitan dengan hal ini, yakni:

• Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA/Undang-Undang Pokok Agraria)
• Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

 

Hak-Hak atas Tanah

DEFINISI

Hak Atas Tanah adalah hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan Tanah, termasuk ruang di atas Tanah, dan/atau ruang di bawah Tanah untuk menguasai, memiliki, menggunakan, dan memanfaatkan, serta memelihara Tanah, ruang di atas Tanah, dan/atau ruang di bawah Tanah. (Pasal 1, PP No. 18/2021)

Mengapa demikian?

1. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; 
2. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa, 
3. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Oleh karena itu, diatur lebih lanjut di Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA), Pasal 16:

 Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah:. 

1. hak milik, 
2. hak guna-usaha, 
3. hak guna-bangunan, 
4. hak pakai, 
5. hak sewa, 
6. hak membuka tanah, 
7. hak memungut-hasil hutan, 
8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

 

Setelah kita mengetahui bahwa tanah di Indonesia memiliki macam-macam hak atas tanah, sekarang mari bahas mengenai HPL dan HGB. Berikut penjelasan HPL:

 

HAK PENGELOLAAN (HPL) 

Apa itu Hak Pengelolaan/HPL?

Secara garis besar, hak pengelolaan adalah hak mengelola atas suatu bidang tanah, bisa tanah yang berasal dari Tanah Negara ataupun Tanah Ulayat.

(Pasal 4, PP No. 18 Tahun 2021, Hak Pengelolaan dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat).

 

Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara diberikan kepada (Pasal 5, ayat 1):

1. Instansi Pemerintah Pusat
2. Pemerintah Daerah
3. Badang usaha milik negara/badan usaha milik daerah
4. Badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah
5. Badan Bank Tanah; atau
6. Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat.

 

Penjelasan:

Misal, ada Tanah Negara dalam keadaan kosong, maka negara dapat memberikan hak pengelolaan kepada instansi/pemda/badan-badan tersebut di atas untuk dikelola. Tentunya “Hak Pengelolaan di atas Tanah Negara diberikan sepanjang tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan dengan pengelolaan Tanah.” (Pasal 6, ayat 1).

Tanah yang mendapat Hak Pengelolaan ini dapat digunakan sendiri oleh yang memiliki Hak Pengelolaan ataupun dikerjasamakan dengan pihak lain dan dapat diberikan Hak atas Tanah berupa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan/atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan. Jika dikerjasamakan dengan pihak lain, maka diperlukan perjanjian pemanfaatan Tanah. (Pasal 8, ayat 1)

Di dalam perjanjian pemanfaatan tanah tersebut, mengatur beberapa ketentuan, seperti misalnya ketentuan mengenai jenis hak, jangka waktu, perpanjangan, pembaruan, peralihan, pembebanan, perubahan, dan/atau hapus/batalnya hak yang diberikan di atas Tanah Hak Pengelolaan, dan ketentuan pemilikan Tanah dan bangunan setelah berakhirnya Hak Atas Tanah, kemudian juga diatur mengenai besaran tarif dan/atau uang wajib tahunan dan tata cara pembayarannya. (Pasal 8, ayat 2).

 

Penjelasan Lebih Singkat:

Ada Tanah Negara, dapat diberikan HPL, HPL dapat digunakan sendiri oleh pihak yang memegang HPL, atau dapat dikerjasamakan dengan pihak lain dan diberikan hak lagi di atas HPL itu. Hak yang diberikan di atas HPL dapat berupa HGU, HGB dan lain-lain. Sehingga, hak atas tanah tersebut dapat berupa HGU di atas HPL atau HGB di atas HPL. Jika menemukan istilah tersebut, maka begitulah maksudnya, ya!

Jadi,

HGB di atas HPL = diberikan Hak Guna Bangunan di atas tanah HPL atau tanah yang mendapat Hak Pengelolaan. Tanah yang diberikan Hak Pengelolaan bisa Tanah Negara atau Tanah Ulayat.

Nah, jika tanah HPL tersebut dikerjasamakan dengan pihak lain, maka diperlukan perjanjian pemanfaatan tanah. Kerjasama ini memegang peranan penting dan mengikat bagi pihak-pihak yang terkait.

Selain itu, HGB di atas Tanah HPL diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang HPL. (Pasal 38 ayat 2, PP No. 18/2021).

Sekarang, mari kita bahas HGB.

 

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

Adapun tanah yang dapat diberikan HGB adalah:

• Tanah Negara;
• Tanah Hak Pengelolaan; dan
• Tanah hak milik.

Jika ada tanah HGB di atas Tanah HPL, maka ketentuan perpanjangan waktunya:

• Diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun,
• Dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan
• Dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.

Apa yang terjadi jangka waktu tersebut habis?

• Untuk tanah HGB di atas HPL, setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, maka Tanah HGB kembali menjadi Tanah HPL/Hak Pengelolaan.
• HGB di atas Tanah HPL dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang HGB apabila mendapat persetujuan dari pemegang HPL dan memenuhi syarat:
  • tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
  • syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
  • pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
  • tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
  • tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

 

Kapan permohonan perpanjangan waktu HGB dapat diajukan:

1. Permohonan perpanjangan jangka waktu HGB dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
2. Permohonan pembaruan HGB diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu HGB.

 

HGB di atas HPL dapat dihapus?

HGB di atas HPL dapat hapus karena berbagai hal, salah satunya adalah karena berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan Tanah untuk HGB di atas Hak Pengelolaan.

Demikian pengenalan kita terkait HGB dan HPL serta hubungan keduanya!

Untuk lebih jelasnya dapat membaca ringkasan peraturan-perundangan terkait di bawah ini, ya!

 

Semoga bermanfaat!

 

Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

---

 

Kutipan terkait:

UUPA, Pasal 35:

(1) Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-

bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 

(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. 

(3) Hak guna-bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

 

Pasal 36 (PP No. 18/2021):

Tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan meliputi:

1. Tanah Negara;
2. Tanah Hak Pengelolaan; dan
3. Tanah hak milik.

 

Pasal 37 (PP No. 18/2021):

(1)Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.

(3) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, Tanah hak guna bangunan kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.

 

Pasal 36 UUPA:

(1) Yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah

1. warga-negara Indonesia;
2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

(2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna-bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

 

Pasal 40 UUPA:

Hak guna-bangunan hapus karena:

1. jangka waktunya berakhir;
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4. dicabut untuk kepentingan umum;
5. diterlantarkan;
6. tanahnya musnah;
7. ketentuan dalam pasal 36 ayat (2).

 

Pasal 40 (PP No. 18 Tahun 2021)

(1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (1) dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila memenuhi syarat:

1. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
5. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

 

Pasal 41(PP No. 18 Tahun 2021)

(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.

(2) Permohonan pembaruan hak guna bangunan diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.

(4) Dalam hal hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan maka jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan dirnanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya.

 

Pasal 46 (PP No. 18 Tahun 2021)

Hak guna bangunan hapus karena:

1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
2. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
3. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 dan/atau Pasal 43;
4. Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
5. cacat administrasi; atau
6. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
7. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
8. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
9. dilepaskan untuk kepentingan umum;
10. dicabutberdasarkanUndang-Undang;
11. ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
12. ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
13. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanlian pemanfaatan Tanah untuk hak guna bangunan di atas hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau

pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

—

Ketahui lebih banyak tentang Penilaian dan Profesi Penilai, mari lanjut membaca Penilaian.id!

 

 

---

Penilaian.id oleh Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

---

About Asti Widyahari 

Asti Widyahari is an experienced property valuer and advisor based in Jakarta, Indonesia, with extensive expertise in property valuation and property consultancy. She is the founder of Penilaian.id and CekNilai.id. Asti is also an active speaker at international conferences, promoting the property valuation profession and professional development in the sector.

Tentang Asti Widyahari
Asti Widyahari adalah Penilai dan Advisor Properti berpengalaman yang berbasis di Jakarta, Indonesia, dengan keahlian dalam penilaian properti dan konsultasi properti. Ia adalah pendiri Penilaian.id dan CekNilai.id. Asti juga aktif sebagai pembicara di konferensi internasional, mempromosikan profesi Penilai dan pengembangan profesional di sektor ini.